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La valeur des logements stagne à Bruxelles

L’indice des ventes publiques montre que le pic a été atteint en 2007. Fin 2013, les valeurs des unifamiliales et des appartements étaient revenues à leur niveau de 2007. On note aussi une grande tension sur le marché.
Le marché bruxellois piétine après le départ des spéculateurs.

Alors que, selon les chiffres avancés par le SPF Economie et la Fédération royale du notariat belge, les prix du logement sont toujours en hausse à Bruxelles (+ 1,6 % pour les unifamiliales et + 4,2 % pour les appartements l’an passé), l’Union des géomètres experts de Bruxelles (UGEB) note que la valeur de ces mêmes biens stagne depuis 2007.

Est-ce contradictoire? Pas vraiment. Alors que les notaires se fondent sur (tous) les prix enregistrés dans leurs études, les géomètres de l’UGEB se fondent, eux, sur un échantillon de biens représentatifs pour lesquels ils ont estimé une valeur et ensuite consigné le prix convenu entre les parties.

Selon l’UGEB, les prix du logement stagnent à Bruxelles depuis 2007. Après, il est vrai, une hausse sans précédent qui les a vus plus que doubler en dix ans. Un constat qui vaut pour tous les biens, appartements et unifamiliales, tant en vente publique qu’en vente de gré à gré.

Même s’il y a eu entre-temps des mouvements en sens divers, mais sans que leur divergence ne dépasse jamais 5 %, à la hausse comme à la baisse, les indices calculés par l’UGEB montrent que fin 2013 les valeurs des unifamiliales et des appartements étaient revenues à leur niveau de 2007.

Le marché le plus représentatif est celui des appartements (70 % des Bruxellois vivent en copropriété) et les transactions les plus transparentes sont celles qui se font en vente publique. Si on note une légère hausse d’environ 2 % en 2013, l’écart par rapport à 2007 n’est que de… 1%. Il faut bien sûr tenir compte du fait que les ventes publiques ne sont plus aussi fréquentées qu’avant – les investisseurs spéculatifs n’y vont plus –, mais ce constat est lui aussi révélateur: les spéculateurs partis, le marché stagne. Comme le montre le second graphique, la situation n’est pas fort différente pour les unifamiliales.

Tension

20%
La tension (la différence entre les estimations et le prix effectivement payé) entre ventes publiques et ventes de gré à gré est de 20% pour les unifamiliales, 13% pour les appartements.

Les valeurs relevées par l’UGEB montrent aussi que les tensions sur le marché sont grandes. Tensions entre ventes publiques et ventes de gré à gré: l’écart est de 20 % pour les unifamiliales et 13 % pour les appartements, les prix en vente de gré à gré étant systématiquement plus élevés. Mais il faut aussi tenir compte du fait que les biens proposés en vente publique sont en général en moins bon état.

Autres quartiers, autres prix

Tensions entre les communes et surtout entre les quartiers, ce que les chiffres des notaires ne peuvent dire. Un appartement en bon état vaut trois fois plus à Woluwé Saint-Lambert qu’au Karreveld, un beau quartier mais situé à… Molenbeek; un immeuble à appartements à Stockel, un quartier prisé de Woluwé Saint-Pierre, vaut quatre fois plus que son équivalent dans le quartier Bara à Anderlecht.
Tensions enfin entre les types de biens. Même si plus des deux tiers des Bruxellois vivent en appartement, la maison unifamiliale reste le bien le plus recherché, a fortiori si elle a un jardin, et plus encore si elle a un garage. Là, les prix sont toujours en hausse.

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