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La vente en viager comme alternative à la donation

©Pieter Van Eenoge

Vendre votre maison en viager à vos héritiers permet de réduire les droits de donation ou de succession. Le fisc se montre toutefois très suspicieux.

Si vous vendez votre maison de manière classique, vous recevez le montant de la vente en une fois sur votre compte. Si vous la vendez en viager, vous ne recevez pas le produit de la vente d’un coup mais il est converti en une rente mensuelle. Généralement, cette rente est payée jusqu’au décès du vendeur. La vente en viager est donc un contrat aléatoire: si le vendeur décède peu après sa conclusion, l’acheteur aura déboursé une faible somme, mais si le vendeur fait de vieux os, le prix d’achat peut s’en trouver sérieusement gonflé.

Contrat sur mesure

Il existe plusieurs variantes de la vente en viager.

  • On peut convenir d’une date ultime jusqu’à laquelle la rente devra être payée. Cela permet à l’acheteur de prévoir un prix maximum et donc de limiter le risque. Dans de nombreux cas, la durée du contrat est limitée à 15 ou 20 ans.

  • Le contrat peut prévoir un "bouquet", une sorte d’acompte payé à la signature du contrat et que l’acheteur verse au vendeur au moment de la vente. Il peut s’agir de 10 à 20% de la valeur du bien. Cela permet de réduire le montant de la rente mensuelle qui devra être versée par la suite.

  • On peut choisir d’indexer la rente mensuelle, afin de conserver intact le pouvoir d’achat du vendeur tout au long du contrat.

  • Le vendeur a la possibilité pour le vendeur de continuer à habiter dans sa maison. Cela peut s’avérer intéressant pour un pensionné qui veut continuer à vivre dans sa maison jusqu’à ses derniers jours. On parle alors de "rente viagère en usufruit ".

  • La rente viagère en pleine propriété est également possible. Dans ce cas, l’acheteur peut occuper le bien tout de suite.

Avantages du viager

La vente en viager ne manque pas d’attraits, tant pour le vendeur que pour l’acheteur.

  • Au vendeur, elle assure une rente mensuelle garantie, potentiellement jusqu’à son décès, ce qui peut être une solution intéressante dans le contexte actuel des taux d’intérêt bas. En outre, il peut continuer à vivre dans sa maison.*

  • À l’acheteur, elle offre la possibilité d’acheter un bien à meilleur compte et de le payer de façon étalée. En outre, il a l’assurance d’avoir un locataire dans les premières années.
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Malgré ces avantages, la rente viagère n’est guère en odeur de sainteté, entend-on des notaires: "Les ventes en viager restent rares. Les notaires ne traitent que quelques dossiers par an tout au plus", indique Patrick Van Haverbeke, porte-parole de notaire.be. "Vu la faiblesse des taux d’intérêt, les gens préfèrent emprunter pour l’achat ‘traditionnel’ d’une maison qu’ils peuvent occuper à relativement court terme, plutôt que de se lancer dans un contrat aléatoire comme l’achat en viager. Il faut dire que les seniors ont tendance à vivre de plus en plus vieux", ajoute-t-il.

La possibilité de limiter l’échéance du contrat est certes intéressante pour l’acheteur, mais cela effraie évidemment les vendeurs. "Les vendeurs doivent alors tenir en réserve un capital supplémentaire, au cas où ils seraient encore en vie à l’échéance des paiements", explique-t-il.

Grâce à la technique de la rente viagère, vous avez un revenu supplémentaire jusqu’à la fin de vos jours.

Une technique de planification successorale?

  • Un couple sans enfants recourt parfois à la vente en viager au profit d’un neveu ou d’une nièce qui héritera d’une grande partie de la succession. "Cela peut toutefois entraîner des discussions avec le fisc, notamment s’il apparaît que la vente en viager n’a été mise en place que pour échapper à des droits de succession", prévient Patrick Van Haverbeke.

  • La vente en viager est parfois utilisée comme technique de donation entre parents et enfants. Dans ce cas, il n’y a aucun droit de donation à payer, ce qui attire l’attention du fisc. Vous devrez démontrer que tout a été fait dans les règles et que l’habitation a été vendue au prix du marché. Il faudra aussi pouvoir prouver que la rente mensuelle a toujours été payée et qu’elle n’a pas été ensuite reversée par les parents. Si le fisc a malgré tout des doutes, il n’est pas exclu qu’une facture de droits de donation s’ensuive. Et dans le pire des cas, une amende pour fraude également.

  • Là où ça se corse vraiment, c’est quand il y a plusieurs enfants en jeu et que la maison est vendue en viager à l’un d’entre eux. Car vu l’incertitude relative au montant de la vente, le risque d’un traitement inégal des enfants est réel. La loi prévoit la possibilité de demander l’accord des autres enfants au moment de la vente. Mais cela non plus n’est pas sans risques.
Là où ça se corse, c’est quand il y a plusieurs enfants et que la maison parentale est vendue en viager à l’un d’entre eux. Vu l’incertitude relative au montant de la vente, le risque d’un traitement inégal des enfants est réel.

Comment fixer le montant de la rente?

Si vous envisagez la vente en viager, mieux vaut vous laisser guider par un professionnel, y compris pour calculer correctement le montant de la rente. Celui-ci tient compte de l’âge et de l’espérance de vie du vendeur. Il existe des tables de mortalité qui indiquent pour chaque âge l’espérance de vie. Le principe est que plus le vendeur est âgé, plus la rente est élevée. La rente est également fonction du prix de l’habitation. Le paiement de la rente peut en outre être limité dans le temps: la rente sera alors d’autant plus élevée que la période de paiement est courte.

Quels frais?

Hormis les droits d’enregistrement sur la valeur du bien, l’acheteur est redevable de droits d’inscription hypothécaire (pour protéger le rentier) et d’une commission à l’intermédiaire, de 3 à 5%. En outre, l’acheteur n’a pas droit au chèque habitat (en Wallonie) ou au bonus logement (en Flandre). En revanche, en Wallonie, les droits d'enregistrement sont réduits à 6% (contre 12,5%) pour l'achat en viager. Dans le cas d’un viager occupé, les droits d’enregistrement ne sont en outre plus calculés sur la valeur vénale de l’habitation, mais sur la valeur de l’habitation dont on a déduit la valeur de l’usufruit. Cette mesure favorable est entrée en vigueur en 2018, mais sera sans doute supprimée par le futur gouvernement wallon.

Si le contrat prévoit le paiement d’un bouquet et que celui-ci doit être financé au moyen d’un emprunt, il faudra passer par un crédit à la consommation. L’acheteur ne profite donc ni du taux d’intérêt plus faible des emprunts hypothécaires ni de la déduction fiscale.

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Pour le vendeur, une vente en viager est tout aussi intéressante qu’une vente classique. Il n’y a aucune taxe à payer sur la rente mensuelle qu’il perçoit.

Enfin, si seule la nue-propriété est vendue en viager, il est important de fixer clairement, au moment de la signature du contrat, qui paie quoi. Le vendeur/usufruitier continue ainsi à payer les frais d’entretien ordinaires, comme par exemple ceux de la chaudière. L’acheteur/nu-propriétaire ne prend à sa charge que les gros travaux, comme des travaux à la façade.

Avantages pour le VENDEUR

+ Un revenu régulier et garanti, qui peut en outre être indexé, jusqu’à la fin de sa vie.

+ La possibilité de continuer à vivre dans la maison après la vente.

+ La rente ne s’ajoute pas aux revenus imposables.

Avantages pour l’ACHETEUR

+ Un prix d’achat moindre, avec la chance de payer encore moins si le vendeur décède rapidement.

+ Le montant de l’achat ne doit pas être déboursé en une fois.

Exemple

Vente en viager avec bouquet et rente sur 15 ans

Un couple sans enfants dont les partenaires ont 81 et 82 ans veut vendre sa maison en viager. La valeur de la maison est estimée à 300.000 euros. Vu leur âge, les vendeurs choisissent de limiter le contrat à 15 ans. Ils exposent leur situation à un courtier, qui leur propose de vendre la maison aux conditions suivantes:

  • L’acheteur paie un bouquet de 25.000 euros.
  • L’acheteur paie une rente mensuelle de 1.150 euros au cours des 15 prochaines années, montant qui est indexé chaque année.
  • Le couple a la garantie qu’il pourra rester dans la maison pendant les 15 prochaines années.

Dans l’hypothèse où le couple, ou l’un des partenaires, est en vie au terme des 15 ans, l’acheteur aura payé, à la valeur actuelle, 232.000 euros. Il réalise donc un gain d’au moins 68.000 euros par rapport à la valeur estimée du bien. Avec l’inconvénient qu’il ne peut pas tout de suite occuper lui-même la maison.

De leur côté, les vendeurs bénéficient d’un revenu mensuel garanti, des 25.000 euros d’acompte et de la garantie de pouvoir rester dans leur maison pendant 15 ans.

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