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La Wallonie dépoussière les règles pour les propriétaires et les locataires

Grilles de loyers de référence, contrats type pour la colocation ou les étudiants, commissions paritaires locatives, prêts à taux réduits… La Région wallonne s’empare à pleines mains de ses nouvelles compétences en matière de logement, même si elle doit encore finaliser son "plan stratégique". Voici ce que l’on en sait à ce stade.
©Hollandse hoogte

La Wallonie a lancé son "plan stratégique logement", une batterie de mesures visant à dépoussiérer un modèle désuet hérité du code Napoléon et à favoriser l’accès des Wallons au logement.

Des mesures assez concrètes mais dont certaines devraient n’être appliquées que d’ici plusieurs mois, voire même plusieurs années. "Un tableau de bord doit être établi au deuxième semestre 2015, c’est-à-dire dans le courant du mois d’août. Pour l’instant, je ne peux pas vous en dire davantage, ni sur le contenu des mesures, ni sur la date de leur mise en application car elles doivent encore toutes faire l’objet d’arrêtés d’application", élude Jean Fassiaux, porte-parole du ministre wallon du Logement, Paul Furlan (PS).

Certaines mesures pourraient se concrétiser "dès septembre", d’autres pourraient attendre "un an et demi". Seuls les prêts à taux zéro (voir plus loin) sont prévus pour janvier 2016.

Voici ce qu’on en sait à ce stade. Au menu, pas mal de coups de pouce aux locataires et aux candidats propriétaires. C’est un peu moins généreux, ou en tout cas moins clair, pour les propriétaires-bailleurs, comme l’a relevé le Syndicat National des Propriétaires et des Copropriétaires dans une réaction virulente (voir encadré).

Des prêts à taux zéro

Premier paquet de mesures, probablement le plus concret: l’acquisition, la rénovation et l’économie d’énergie dans un logement vont être soutenues par des prêts à taux réduit.

Trois catégories vont remplacer l’"Ecopack" mis en place en 2012.

  1. Un prêt à taux zéro pour financer les travaux éligibles à la prime Rénovation (Rénopack).
  2. Un prêt à taux zéro pour financer des travaux éligibles à la prime Énergie (Ecopack).
  3. Et un prêt à taux réduit pour faciliter l’accès à la propriété d’un premier logement (Accespack).

Les nouveautés 2016

- La notion de "bouquet" disparaît. Le travail de performance énergétique suffit en soi pour ouvrir le droit à l’Ecopack.

- Pour en bénéficier, le revenu imposable globalement du demandeur ne peut dépasser 93.000 euros.

- Le montant maximum du prêt est de 30.000 euros. Le montant minimum est revu à la baisse, à 1.000 euros.

- La durée de remboursement est étendue jusque 15 ans, en fonction de la capacité de remboursement du demandeur.

Le Rénopack entre en jeu sur le même modèle, mais pour les travaux éligibles à la prime Rénovation.

L’"Accespack" correspond en fait une réforme du crédit hypothécaire social octroyé par le Fonds du Logement Wallon, la Société wallonne du crédit social et les guichets du crédit social. Voici ses caractéristiques:

  • Octroyé aux ménages qui ont un revenu inférieur à 51.300 euros par an (plafond majoré de 5.000 euros par enfant à charge contre 2.500 euros précédemment).
  • Assorti d’un taux qui varie en fonction des revenus.
  • Ne dépend plus du montant emprunté mais du revenu imposable uniquement.
  • Montant prêté: jusque 100% de la valeur vénale du bien après travaux (voire 125% dans certains cas).
  • Pourra être combiné à l’Ecopack ou au Rénopack.

D’autres formules sont encore à l’étude

- Des taux réduits pour les jeunes ménages.

- Un financement de la quotité non prêtée par les banques.

- Un étalement du paiement des droits d’enregistrement sur les terrains vendus par des opérateurs publics pour les jeunes de moins 35 ans.- Un prêt pour aménager le domicile de personnes âgées ou handicapées.

Des logements plus accessibles

La réforme proposée suite au transfert de cette compétence de l’Etat fédéral aux Régions, entend moderniser les relations entre propriétaires et locataires, tenir compte des tendances actuelles comme la colocation ou le logement étudiant, et instituer un code unique du logement (public et privé).

Pour faciliter l’accès au logement, la Région entend:

Durcir son combat contre le phénomène d’inoccupation, de la mise en gestion volontaire des logements jusqu’à la gestion forcée ou l’action en cessation avec astreinte. Demain, la Région pourra imposer des amendes administratives ou prendre le bien en gestion sans passer par un juge.

Lutter contre la discrimination en renforçant la communication à destination des propriétaires et les agences immobilières, ainsi qu’en organisant des "contrôles mystère" auprès d’eux, avec à la clé, des sanctions en cas de discrimination avérée.

Instaurer un Fonds de garantie locative. Ce fonds public permettra aux locataires de constituer une garantie en plusieurs versements, et à en limiter le montant à 2 mois de loyer.

Rendre le bail écrit obligatoire, en imposant des contrats et états des lieux types (disponibles en ligne sur le site de la Région wallonne), et contraindre à l’enregistrement du bail.

- "Réfléchir" à la protection des locataires en cas d’incendie (dont il est présumé responsable). En imposant soit une assurance en responsabilité pour le locataire, soit une assurance "abandon de recours" pour le propriétaire. Par ailleurs, l’état des lieux devra mentionner la présence et la localisation de détecteurs de fumée.

Généraliser un contrat type pour le logement étudiant (avec une durée calquée sur l’année académique), avec à la clé, la création d’un label étudiant pour s’assurer que les conditions de qualité, de salubrité et de sécurité sont réunies. Et enfin, faciliter les conditions de sortie de bail en cas d’abandon des études ou de départ en Erasmus…

Des relations améliorées entre propriétaires et locataires

Une grille des loyers. Une étude relative à la création d’une grille indicative des loyers est actuellement réalisée par le Conseil Supérieur du Logement (CSL) et le Centre d’Étude en Habitat Durable (CEHD). Objectif: "fournir aux propriétaires une aide liée au respect de cette grille". Le respect de cette grille n’apporterait d’autre avantage que l’obtention de primes pour le propriétaire, mais Paul Furlan a laissé entendre que, dans un deuxième temps, ces tarifs seraient rendus obligatoires. Il s’agirait autrement dit d’un encadrement des loyers.

Une formule spéciale colocation. Quelque 300.000 Belges seraient en "coloc", selon une étude du Crioc. Or, il n’existe pas de régime distinct pour ce mode de logement. L’idée du gouvernement wallon est de proposer "un pacte de colocation" qui réglerait notamment la question de la solidarité entre colocataires et d’autres nouvelles formes de vie en commun comme l’habitat groupé ou l’habitat kangourou.

Un saut d’index loyer. Comme il l’avait promis, le gouvernement wallon compensera le saut d’index sur les salaires, décidé au fédéral, par un saut d’index sur les loyers.

Des commissions paritaires locatives. Pour résoudre les conflits entre locataires et propriétaires autrement que devant le juge de paix, des commissions seraient instituées.

- Il est aussi question de réduire la procédure de contentieux pour non-paiement de loyer, jugée trop longue (6 mois actuellement).

- La réforme se penchera également sur la fin du contrat de bail et notamment sur:

  • Les délais de préavis des baux de courte durée (dont les kots d’étudiant).
  • Un raccourcissement des procédures de recouvrement des loyers impayé.
  • La situation particulière du décès du propriétaire ou du locataire. Actuellement, un tel événement ne met pas fin au bail puisque les obligations sont reprises par les héritiers. Il y aurait dans ce cas des possibilités de résiliation anticipée.

À l’annonce de ces mesures, le Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires (SNPC), qui précise ne pas avoir été consulté pour leur élaboration, s’est fendu d’un communiqué pour le moins nerveux. Pour planter le décor, le puissant lobby "n’exclut pas d’inciter les propriétaires à une grève de l’investissement si nécessaire".

Il reconnaît des points positifs toutefois: ainsi le ministre Furlan "ne remet pas fondamentalement en cause la loi du 20 février 1991 sur les baux à loyer" et les propriétaires n’ont a priori rien contre des grilles indicatives de loyers pour que chacun soit informé des prix du marché et comme critère à prendre en compte pour l’octroi des primes à la rénovation ou à l’isolation.

Mais des "casus belli" pourraient surgir: pour le syndicat, hors de question de rendre ces grilles contraignantes (ce que d’aucuns au gouvernement wallon considèrent déjà comme une prochaine étape). Ni d’interdire aux propriétaires de se renseigner sur la solvabilité des candidats locataires (qui ne doivent pas consacrer plus de 35% de leurs revenus à leur loyer). Et troisième casus belli: le SNPC s’opposerait à une procédure de conciliation obligatoire, comme ce fut le cas entre 1997 et 2008, avant toute intervention du juge de paix.

En matière de lutte contre les logements inoccupés, le SNPC s’étonne que seuls les propriétaires privés sont visés, alors que les propriétaires publics peuvent laisser des immeubles inoccupés longtemps et en toute impunité.

Quant aux commissions paritaires locatives, les propriétaires doutent non seulement de leur efficacité mais aussi de leur coût, des expériences pilotes à Bruxelles, Charleroi et Gand ayant selon lui échoué.

Enfin le SNPC s’opposera au caractère obligatoire du fonds de garantie (garanti par la Région wallonne).

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