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Le marché immobilier belge: différent des autres?

Alors que s'ouvre le salon Batibouw, les informations en provenance du marché immobilier belge restent contradictoires. Selon les uns, les prix baissent - ce qui n'est pas faux -, selon les autres ils se maintiennent - ce qui n'est pas faux non plus. Le paradoxe n'est qu'apparent, et ce pour plusieurs raisons...
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(mon argent/l'écho) - Alors que Batibouw, le salon de la construction, de la rénovation et de l'aménagement, ouvre ses portes du 26 février au 8 mars (le samedi 28 février pour les particuliers), le marché belge est-il réellement menacé par une correction des prix? Plusieurs constats s'imposent:

Marché fractionné…

Le marché belge est fractionné. Même si l'on ne prend que le seul marché résidentiel en compte, la situation n'est pas la même à Bruxelles et à Namur; elle n'est pas la même sur le marché du haut de gamme - où les prix baissent effectivement - et sur le marché de milieu de gamme - où ils résistent fort bien, sauf pour les immeubles qui ne sont pas de première qualité.
Mais il y a des points communs entre tous ces marchés, à savoir que:

  • les prix ont quasiment doublé (moyenne nationale) entre 2000 et 2008 ;
  • le volume des transactions s'est littéralement effondré à partir de septembre 2008.

On peut en tirer une conclusion: si les prix n'ont pas plongé davantage, c'est parce que l'offre et la demande se sont fortement contractées.

… serein…

C'est une des principales qualités du marché immobilier belge, tant en résidentiel qu'en immobilier d'entreprise. La plupart des professionnels le reconnaissent: la Belgique offre sur ce plan une sérénité que l'on ne retrouve pas sur les marchés voisins. Même si les prix ont fortement monté depuis 2000, ils n'ont pas atteint les niveaux «himalayens» qu'ils ont atteints au Royaume-Uni, en Espagne ou en France.

Pas plus tard qu'hier en France, le "Figaro" faisait état d'une chute de 40% des ventes de logements neufs en 2008. En Belgique, les derniers chiffres disponibles pour 2008 font état d'une baisse de 4% des demandes de permis de bâtir sur le marché résidentiel et… d'une hausse sur le marché de l'immobilier d'entreprise!

... et cyclique, mais…

Le marché belge ne serait-il pas cyclique, lui ? Si, mais dans une moindre mesure. Cette tempérance est le fruit de deux facteurs : la forte proportion de propriétaires occupants sur le marché résidentiel, et la présence des institutions européennes, laquelle amène sur le marché professionnel une stabilité dont les autres ne bénéficient pas.

Signe de richesse?

Contrairement à ce que l'on pense, le fait d'avoir sur le marché résidentiel une forte proportion de propriétaires occupants n'est pas un signe de richesse. La forte proportion de propriétaires occupants tient aussi au fait que le pays est petit. Même en restant au pied de son arbre, on n'est jamais très loin de rien. La médaille a cependant un revers: la mobilité professionnelle de la population belge est (trop) faible. C'est la raison pour laquelle, à défaut de les avoir abaissés, la Flandre permet la récupération des droits d'enregistrement par les ménages qui vendent leur logement pour en (r)acheter un autre.

Les revenus déterminent les prix

Ce que l'on oublie souvent, c'est que ce sont les revenus disponibles qui font les prix immobiliers. Ces prix ne «flottent» pas dans l'éther. Ils montent, se maintiennent ou baissent en fonction de la hausse, du maintien ou de la baisse des revenus disponibles.

C'est le principal enseignement que l'on peut retenir de l'étude publiée récemment par ING, étude qui n'exclut pas une forte baisse des prix d'ici 2013, rejoignant ainsi de récentes conclusions du Fonds monétaire international. Pourquoi? Parce que l'on ne peut exclure une baisse tout aussi forte du revenu disponible, c'est-à-dire des moyens dont disposent les ménages pour acquérir un bien immobilier.

Si le chômage monte, si les banques se montrent plus exigeantes, la demande et donc les prix immobiliers vont décroître. On pourrait y ajouter ceci: si les ménages considèrent que le risque économique général augmente, ils vont réagir à l'égard de l'investissement immobilier comment ils le font, disent certains, à l'égard de la consommation: "ceinture!". A vérifier dans les mois à venir. Ils seront décisifs.

Dossier Batibouw

Du 26 février au 8 mars se tiendra le rendez-vous annuel des bâtisseurs et des rénovateurs. Pour l'occasion, nous vous proposons de lire notre dossier spécial Batibouw.

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