Le revenu cadastral (RC) sert de base au calcul du précompte immobilier et à l’imposition des biens immobiliers (à l’exception du logement familial) par le biais de l’impôt des personnes physiques. Il est censé correspondre au loyer annuel net qui serait perçu sur le bien et représente 60% du loyer annuel (les frais d’entretien du logement sont estimés à 40%). Mais le dernier relevé des revenus cadastraux par l’administration remonte à 1975. Depuis lors, les revenus cadastraux sont indexés chaque année.
Cette situation représente un manque à gagner pour les Régions (compétentes en matière de précompte immobilier) et les communes (qui lèvent des additionnels au précompte immobilier). L’indexation ne remplace en effet pas une peréquation et les recettes de précompte immobilier sont donc nettement moins importantes.
Une source proche de l’administration du Cadastre a réalisé une comparaison du calcul du précompte immobilier sur base du revenu cadastral de 1975 (indexé) d’une part et sur base du revenu cadastral, s’il devait être établi en 2015. La simulation est édifiante (voir infographie).
Dans le quartier A, où les loyers de 2015 ont triplé par rapport à 1975, le précompte immobilier établi sur base d’un revenu cadastral actualisé est supérieur de 76% au précompte immobilier établi sur base du revenu cadastral de 1975 indexé.
Dans le quartier B, plus chic, où les loyers ont quadruplé depuis 1975 et valent le double des loyers du quartier A, la différence est encore plus significative, avec un précompte supérieur de 135%.
Notons aussi que le précompte immobilier de 844 euros payé aujourd’hui dans le quartier A (sur base du revenu cadastral indexé de 1975) correspond à un taux de seulement 26%. Les propriétaires du quartier B imposés à ce même taux devraient s’acquitter d’un précompte immobilier de 1.684 euros, au lieu des 1.266 euros aujourd’hui déboursés.
En clair, les propriétaires dans les quartiers moins nantis payent un impôt proportionnellement plus important que les propriétaires des quartiers plus prospères. L’absence de peréquation entraîne donc une iniquité dans la répartition de l’impôt.
Enfin, la non-peréquation représente aussi un manque à gagner du côté des recettes à l’impôt des personnes physiques, les propriétaires bailleurs étant imposés sur base du revenu cadastral de base.
Impossible peréquation. Vraiment?
Le ministre des Finances, Johan Van Overtveldt (N-VA), a demandé cette semaine à son administration de préparer une étude analysant l’impact opérationnel, visant à déterminer les moyens que nécessiterait une opération de réactualisation des revenus cadastraux (L’Echo du 12 mai).
Un travail généralement considéré comme titanesque: la valeur de l’ensemble des biens immobiliers dans le Royaume devrait être revue, mobilisant des équipes massives de fonctionnaires.
Pourtant, selon notre source, l’administration du Cadastre avait la volonté de réaliser une peréquation en 2005. "Elle avait l’expertise nécessaire. L’opération était possible mais le ministre de l’époque (NDLR: Didier Reynders) a tout bloqué. Aucun politique ne veut prendre la responsabilité d’augmenter les revenus cadastraux."
Le Cadastre dispose en effet déjà de nombreuses informations sur la valeur actuelle du parc immobilier, de techniques d’évaluation pointues et d’experts. Les immeubles construits avant 1940 posent plus de problèmes. Les propriétaires ont souvent "oublié" de déclarer des aménagements majeurs (installation de chauffage central, de salle de bain, transformations de combles en chambres).
Pour ces propriétés, il faudrait créer des comités d’experts locaux (notaires, géomètres, syndicats des propriétaires et des locataires) pour établir un classement des artères et actualiser leur valeur, en se basant notamment sur l’analyse des baux, afin d’établir la valeur locative.
"Au total, les revenus cadastraux devraient être réévalués de 25%", conclut notre source.