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Les investissements dans les parkings et les garages ont encore du potentiel

Les investisseurs particuliers en quête de diversification se ruent sur tout ce qui brille. À ce petit jeu, parkings et garages sont sortis de l’ombre. Mais attention aux leurres, qui font miroiter des rendements sans aucune garantie.
©BELGA

À Paris, selon les arrondissements, le rendement brut annuel d’un emplacement de parking oscille toujours aujourd’hui entre 7 et 15%, soit dix fois mieux qu’un compte épargne. Pas étonnant, dès lors, que les investisseurs particuliers soient de plus en plus nombreux à scruter les petites annonces et même à arpenter les rues à la recherche de la niche qui rapporte encore.

7 à 15%
C’est le rendement brut actuellement offert par les emplacements de parking parisiens, selon leur localisation.

Et plus près de chez vous? Tout récemment, West Kust Parking NV, un opérateur immobilier basé à Nieuport, a (re) lancé une campagne publicitaire intensive — via internet, courriels et même téléphone — vantant une obligation dans les parkings sis à la côte belge offrant un rendement garanti de 4%. Mais ce placement alléchant présenterait, selon Test-Achats, des risques élevés. L’organisation de défense des consommateurs souligne que les garanties (immobilier sous-jacent, concession des places de parking, bail emphytéotique, etc.) sont floues: "Le détenteur de l’obligation a-t-il, oui ou non, un droit réel quelconque sur des parkings à Nieuport?", s’interroge Test-Achats.

Notons encore que le porteur de cette obligation affiche un endettement de plus de 10 millions d’euros pour un capital social de 66.000 euros et un actif quasi uniquement constitué de créances commerciales à la qualité peu cernable.

Dans son récent appel aux investisseurs, West Kust Parking parle d’un seuil d’investissement de 100.000 euros. À partir d’un tel montant, ce type d’appel à l’épargne échappe au contrôle de la FSMA (Autorité des services et marchés financiers) et l’émetteur de l’obligation n’est pas tenu de rédiger un prospectus pour détailler son produit, ce qui enlève tout filet de sécurité.

Des loyers très variables

Sur le site de BePark, société d’offre en ligne d’emplacements de parking à louer en dehors des heures de bureau, les prix à la location oscillent facilement du simple au double, d’un quartier à l’autre au centre-ville de Bruxelles. Les offres débutent à 170 euros par mois autour de la place Schuman, 140 à 150 aux abords du Quartier européen, boulevard Pacheco ou place Rogier; mais elles atteignent à peine la moitié de ce montant mensuel entre les places Dailly et Meiser (Schaerbeek) ou en plein centre, rue de l’Escalier… et le dixième, soit 15 euros par mois, du côté de Jette. Ce loyer variable actuellement affiché pour une place de parking à Bruxelles montre que les rendements escomptables, pour qui investit dans ce genre de placement immobilier alternatif, ne sont guère comparables selon la localisation et la pression de la demande. Le prix d’acquisition non plus, d’ailleurs.

Avant de faire son marché, bien scruter les prix à la location pratiqués dans le quartier ciblé est de bon aloi.

Il y a donc lieu, avant de faire son marché, de bien scruter les prix à la location généralement pratiqués dans les quartiers visés et de bien calculer les rendements potentiels, que l’on ait recours à un crédit hypothécaire ou pas.

Une chose est sûre en tout cas: vu la nouvelle politique bruxelloise en matière de réduction progressive des emplacements de parking (CoBraCe), nul doute que les prix à la vente et à la location vont aller crescendo dans la capitale. Et cette tendance à bouter la voiture – donc l’emplacement de parking – hors des centres-villes semble durablement ancrée.

Si l’on élargit son terrain de chasse au-delà des limites des 19 communes bruxelloises, on trouve, toujours sur le site de BePark, des emplacements de parking à louer à Liège pour 80 à 90 euros par mois. Mais au centre-ville de Namur, de Mons ou de Charleroi, on peut déjà trouver à partir de 40 euros. Fort heureusement, les prix à l’acquisition sont à l’avenant.

Des charges parfois lourdes

Pour Michaël Zapatero, analyste auprès du Bureau d’expertise et de conseil de Crombrugghe & Partners, les propriétaires de garages et d’emplacements de parking ont encore quelques latitudes, notamment par le biais de plateforme online de partage entre utilisateurs, pour rentabiliser leurs biens immobiliers de niche.

Les loyers et prix de référence calculés pour les cinq districts bruxellois et une dizaine de villes wallonnes précisent, selon la zone géographique concernée, la fourchette de prix actuellement pratiquée chez nous. Selon l’analyste, outre la situation, l’accessibilité et la sécurité sont aujourd’hui des paramètres significatifs pour déterminer la valeur de marché — surtout locative — de ce type de biens spécifiques.

Autre détail important: dans le tableau ci-dessous, le loyer n’a pas été corrigé dans le calcul du rendement publié. "Il s’agit d’un rendement brut, vide locatif non pris en compte. Mais contrairement aux appartements, il y a, pour ce genre de placement immobilier, peu de frais annexes à charge de l’investisseur et peu de vide locatif ou de frais d’expulsion en cas de non-paiement, si le propriétaire gère correctement son actif", explique Michaël Zapatero, qui mentionne toutefois un bémol de taille: certains emplacements de parking ou box de garage sont grevés de quotités anormalement élevées dans certaines copropriétés, qui plombent lourdement le rendement initial escompté — voire promis.

Pour compenser, il ne faut pas sous-estimer le potentiel de reconversion de certaines parcelles provisoirement exploitées comme parking fermé, couvert (box de garage) ou non, donnant sur une cour par exemple, dans certains centres urbains où les responsables publics tentent de densifier l’habitat à tout prix.

©Brecht Vanzieleghem

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