Mon argent La réponse à toutes vos questions d'argent

Les investisseurs immobiliers entrent en plein brouillard

Les mesures fiscales concernant l’immobilier qui ont été prises par la Région de Bruxelles-Capitale et la Wallonie n’impactent pas toutes l’investisseur directement. Mais pour lui, c’est l’évolution des prix du marché qui entre en territoire inconnu. Or, la valeur du bien en cas de revente dans le futur, fait partie intégrante du calcul de rentabilité du projet.
©vince

L’investisseur en immobilier doit-il rire ou pleurer après la semaine qui vient de s’écouler, très intense sur le front des nouveautés en termes de fiscalité immobilière?

Pour résumer, le gouvernement bruxellois a décidé de supprimer le bonus logement, d’augmenter l’abattement sur les droits d’enregistrement, d’augmenter le précompte immobilier et de compenser ce surcoût uniquement pour les propriétaires occupants. La Région prélèvera en outre un pour-cent de moins qu’avant sur la part régionale de l’impôt des personnes physiques (IPP) dont elle a la maîtrise.

Du côté wallon, le gouvernement a annoncé la mort du bonus logement et la refonte complète du système d’aide à l’accès à la propriété. Les droits d’enregistrement seront en outre renforcés pour les multipropriétaires.

"On dissuade complètement l'investissement en Wallonie".
Eric Verlinden
CEO du groupe trevi

Premier constat: il est difficile de tirer des conclusions universelles pour les investisseurs, tant les situations particulières vont influencer la facture fiscale. Par exemple, un investisseur flamand qui investit à Bruxelles ne profitera pas de la baisse de 1% de l’IPP étant donné qu’il paie ses impôts en Flandre. Il sera donc seulement impacté négativement par la hausse du précompte immobilier.

Deux mesures sans impact...

Ensuite, les mesures à grand retentissement telles que la fin du bonus logement ou l’augmentation de l’abattement sur les droits d’enregistrement en 2017 (dans le cas bruxellois) ne touchent pas les investisseurs.

Ils ne sont en effet pas concernés par le bonus logement, car cet avantage fiscal n’existe actuellement que pour les propriétaires qui occupent leur bien et qui n’ont pas d’autre bien "en portefeuille". La suppression ou la modification du système ne leur fait donc, a priori, ni chaud, ni froid.

Quant à l’augmentation de l’abattement décidé en Région bruxelloise – qui représente un gain d’environ 14.000 euros –, elle n’impacte pas non plus les investisseurs, car cet avantage n’est accordé qu’aux propriétaires occupants.

A noter par ailleurs que l’environnement fiscal fédéral ne change pas. Les investisseurs qui empruntent pour financer leur acquisition peuvent toujours déduire les charges de leur emprunt afin de compenser la hausse d’imposition provenant de l’ajout du revenu cadastral (majoré de 40%) dans les revenus du contribuable. Et ceci fonctionne autant pour le premier que pour le dixième bien, par exemple.

...et deux pilules à avaler

L’investisseur ressentira toutefois un impact direct à Bruxelles et en Wallonie, en raison de deux mesures totalement différentes: l’augmentation d’environ 12% du précompte immobilier (la taxe foncière payée chaque année par tous les propriétaires) à Bruxelles et le relèvement des droits d’enregistrement à 15% du prix d’achat en Wallonie à partir de l’acquisition d’un troisième bien, contre 12,5% actuellement, quel que soit le nombre de biens détenus par le propriétaire. Pour Eric Verlinden, patron du groupe Trevi, "on dissuade complètement l’investissement immobilier en Wallonie. Pensez à la situation dans laquelle quelqu’un, qui est déjà propriétaire, a acheté un kot pour son fils et souhaite acheter un appartement pour investir… C’est absurde!" Toutefois, si l’on prend le cas d’un appartement à 162.000 euros (la moyenne en Wallonie), la différence entre des droits à 12,5 et 15% dépasse à peine 4.000 euros…

Du côté de la hausse du précompte immobilier à Bruxelles, Julien Manceaux, économiste chez ING, précise que "cela touchera particulièrement les biens les plus chers, pour lesquels la hausse du précompte sera la plus sensible". Par ailleurs, les investisseurs qui habitent et investissent à Bruxelles profiteront de la baisse de 1% de l’IPP et de la suppression de la taxe régionale de 89 euros. Il est donc difficile d’affirmer que la hausse du précompte immobilier va ronger dans tous les cas et dans la même proportion le rendement du propriétaire, qui aura par ailleurs l’occasion d’augmenter son loyer pour compenser la moins-value…

La plus-value devient la vraie question

Pourtant, le climat fiscal jette un voile d’incertitude sur la manière dont vont réagir les prix du marché, en raison de la modification de la fiscalité pour les propriétaires occupants. Et ça, pour un investisseur, c’est nettement plus embêtant. En particulier pour celui qui a l’intention de revendre son appartement à moyen terme. La plus-value escomptée à la revente fait en effet partie du calcul de la rentabilité d’un projet d’investissement.

Or, les prévisions sur le comportement des acquéreurs, et donc sur l’évolution du marché immobilier, sont assez contradictoires. Pour certains, la hausse de l’abattement sur les droits d’enregistrement à Bruxelles va faire monter les prix, les vendeurs prenant cette nouvelle donnée en considération dans la fixation du prix de vente. En revanche, pour d’autres, les prix de l’immobilier risquent de baisser car les ménages perdent plus de 30.000 euros dans la bataille sur un emprunt de 20 ans. Les droits d’enregistrement abaissés ne compensent en effet pas la suppression du bonus logement sur des échéances longues. Toutefois, le gain immédiat pour les ménages, généré par la baisse des droits d’enregistrements, pourrait permettre à certains, qui en étaient exclus, d’accéder à la propriété...

Quant au nouveau système de "chèque habitat" qui entrera en vigueur en Wallonie dès l’année prochaine, impossible de dire s’il aura un impact sur les prix du marché.

Leçons de l’exemple flamand?

Difficile aussi de se baser sur l’exemple flamand pour envisager l’avenir. Les prix en Flandre ont en effet très bien résisté à la réduction drastique du bonus logement depuis le début de l’année, car les taux d’emprunt sont parallèlement restés extrêmement bas. "Va-t-on assister à une ruée au cours des prochains mois, avec un marché immobilier désert en 2017 et une chute des prix?", s’interroge Julien Manceaux au sujet du cas bruxellois. "De manière générale, ces décisions rajoutent de l’incertitude à Bruxelles, mais aussi en Wallonie. En Flandre, le gros avantage est la clarté et la stabilité dans ce qui est décidé", conclut-il.

Notons qu’avec des droits d’enregistrement de 10% ainsi qu’une portabilité partielle des droits en cas de revente d’un bien et de rachat d’un autre dans les deux ans qui suivent, la Flandre part avec une longueur fiscale d’avance pour l’investisseur, quelle que soit la Région d’où il vienne.

Lire également

Publicité
Publicité
Publicité

Messages sponsorisés

Messages sponsorisés