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Les kots, un peu de tabasco dans votre cocktail immobilier

Le logement étudiant a le vent en poupe chez les investisseurs, y compris les particuliers. Et pour cause: il offre des rendements facilement doublés. En vue à l’horizon 2017: un bail spécifique pour les étudiants et une série de mesures pour encadrer le secteur, tant à Bruxelles qu’en Wallonie.
©Kristof Vadino

Les plus-values immobilières sont appelées à disparaître quand arrivera "la grande remontée des taux"? Qu’à cela ne tienne, il suffit de gonfler son rendement! Et pour le doper, quoi de mieux que les kots ou les chambres d’étudiants. Un type de logement chaque année un peu plus rare dans la plupart des villes étudiantes. Autrement dit, un bon investissement pour les propriétaires, même s’il implique davantage de contraintes.

©Mediafin

Rien qu’à Bruxelles, il y a 86.000 étudiants inscrits dans les 51 établissements supérieurs reconnus (+ 16% en 5 ans). Or le nombre de kots officiels dans toute la Belgique francophone (Wallonie plus Bruxelles) est de 25.000… La majorité des étudiants logent donc dans des chambres ou des kots privés dont le loyer varie entre 250 et 650 euros par mois. Avec une moyenne, charges comprises, de 446 euros à Bruxelles, selon une récente estimation reprise par la Région bruxelloise, qui entend s’attaquer à cette pénurie grâce à une série de nouvelles mesures.

Alors que, sur le marché résidentiel, on se réfère souvent à un rendement brut de l’ordre de 4 ou 5% pour un appartement (soit dans les 3% net), les kots/chambres d’étudiant rapportent "plutôt entre 6 et 8% brut", estime Charles Brocorens, spécialiste des immeubles de rapport chez Trevi. "Idéalement, je déconseillerais cependant aux propriétaires de dépasser le seuil psychologique de 500 euros pour le loyer, charges comprises". Les charges? L’eau, le chauffage et l’électricité bien sûr, mais aussi "un très bon wi-fi — c’est maintenant indispensable — éventuellement la télédistribution — encore que les jeunes regardent tous des films sur leurs ordinateurs — et peut-être un service de nettoyage une ou deux fois par semaines, mais ça c’est surtout pour rassurer les parents…"

Pour le reste, le prix sera surtout fonction de la surface de la chambre. "Le minimum prévu par le code bruxellois du logement pour une chambre est de 9 m² mais vous pouvez éventuellement aller jusqu’à 550 euros pour un espace de 25 m² où on peut disposer d’un coin salon avec un bureau". L’état des murs et les finitions ont en revanche beaucoup moins d’importance. "Vous savez, ils sont plutôt heureux de pouvoir punaiser des posters et leurs affaires personnelles". La distance par rapport aux écoles et universités est un facteur important, mais dans une moindre mesure. "Les étudiants recherchent le plus souvent un quartier vivant mais pas nécessairement celui où ils vont suivre leurs cours".

Autorisations

S’il existe des règles assez strictes pour les logements étudiants officiels (nombre de salles d’eau, surfaces habitables etc.), ce n’est pas le cas pour les particuliers qui décident de louer une chambre à un étudiant en Région bruxelloise. Si une chambre est considérée comme telle par les services de l’urbanisme, qu’elle soit occupée par un membre de la famille ou par un étudiant importe peu: elle est conforme.

"Idéalement, je déconseillerais aux propriétaires de dépasser le seuil psychologique de 500 euros pour le loyer, charges comprises".
Charles Brocorens
Trevi

Ce qui ne veut pas dire que les propriétaires peuvent faire n’importe quoi: des logements sous les combles ou dans les caves refusés par l’urbanisme et les services de pompiers ne peuvent évidemment pas abriter des étudiants. Pas davantage que des logements insalubres ou non sécurisés qui ne respecteraient pas les règles élémentaires du code du logement et le Règlement Régional d’Urbanisme (RRU).

· L’aménagement de chambres meublées dans une habitation familiale ou dédiée à la colocation n’est pas la seule façon d’entrer sur le marché du logement étudiant

· Des fonds spécialisés proposent ainsi des investissements groupés et professionnels. Comme Quares Student Housing par exemple, lancée par la SIR Qrf. Il a réalisé plusieurs levées de fonds en vue de construire 500 logements étudiants (rendement promis: 5,4%, dernier ticket d’entrée: 11.500 euros).

· Des SIR (ex-sicafi) se sont aussi directement lancées sur ce segment du marché résidentiel. C’est le cas de Cofinimmo (return ces 12 derniers mois: 14%), même s’il ne s’agit que d’une goutte d’eau dans son prortefeuille global

· D’autres acteurs, comme Eckelmans, proposent des "pools de location". De nombreux gros projets de type résidence-service ont également vu le jour dernièrement: la reconversion de l’ancienne gendarmerie de Mons par le promoteur gantois Nele Van Damme & Koenraad Belsack (Upgrade Estate), l’aménagement de l’ancienne gare de Jonfosse à Liège par la société Student Station ou encore la transformation d’un immeuble de bureaux au campus de la Plaine à Ixelles (UpGrade Estate).

"Jusqu’en 2013, la mise en location de petits logements de moins de 28 m² et de meublés était soumise à l’obtention d’un certificat de conformité, valable 6 ans et contrôlé a posteriori après une déclaration sur l’honneur. Mais cette attestation a été depuis lors supprimée et les kots d’étudiants sont maintenant soumis aux mêmes règles que n’importe quel autre logement", confirme-t-on à l’administration régionale bruxelloise. En Région wallonne, un permis de location est encore demandé (il faut pour cela s’adresser à sa commune) pour les petits logements individuels de moins de 28 m² et pour les logements collectifs destinés à héberger des étudiants. Sauf si le propriétaire-bailleur habite l’immeuble loué et que celui-ci ne compte pas plus de deux logements et quatre locataires en tout.

Baux et domicile

Dans les deux Régions, il est de toute façon toujours possible de signer un contrat de bail unique entre le propriétaire et par exemple trois étudiants qui occuperaient chacun une chambre d’un appartement trois chambres. Dans ce cas, et suivant la plupart des contrats utilisés, les colocataires sont alors solidairement engagés à payer le loyer, qu’ils apportent la caution de leurs parents ou pas.

Se pose de toute façon la question de la domiciliation des étudiants. S’ils ne s’y domicilient pas, ils bénéficient non seulement d’une moindre protection juridique par rapport à leur bailleur puisque leur logement est alors considéré comme "résidence secondaire" mais ils sont en outre redevables de taxes communales. À titre d’exemple, la commune d’Ixelles réclame 960 euros par an sur les "résidences non principales". Ce montant est toutefois ramené à 80 euros pour les étudiants qui répondent à une série de critères.

Quant à la durée des baux, elle s’étend soit sur 12 mois (du 1er septembre au 31 août), pour assurer la continuité du logement tout au long des études et d’éventuelles secondes sessions. Mais rien n’empêche les parties de convenir – c’est d’ailleurs assez courant — d’une durée de 10 mois (du 1er septembre au 30 juin).

40%
Le fisc considère que 40% de la location d’un kot concerne les meubles. Les loyers réels doivent donc être déclarés à 40%. Ils sont ensuite amputés de 50% pour tenir compte des frais et de l’usure des meubles. Le montant résiduel est taxé à 25% via le précompte mobilier.

Impôts: comme des meublés

Et la fiscalité dans tout ça? Elle se rapporte à des biens donnés en location meublés (puisque c’est généralement le cas). Autrement dit, et à moins de mentionner et faire valoir une autre proportion sur le contrat de bail, le fisc considérera que 40% de la location concerne les meubles. Les loyers réels doivent donc être déclarés à 40%. Ils sont ensuite amputés forfaitairement de 50% pour tenir compte des frais et de l’usure des meubles et le montant résiduel est taxé à 25% via le précompte mobilier. L’impôt final sur la partie meuble est donc de 5% des loyers réels et comptabilisé distinctement (il ne s’ajoute pas à la base imposable). La partie immeuble (60%) est quant à elle taxée sur la base de la part du revenu cadastral (indexé et augmenté de 40%, comme pour les loyers "normaux") affectée à la location (un calcul sur la base de la surface occupée suffit).

Où trouver des étudiants?

Le plus simple est de placer une affiche dans les sites universitaires mais plusieurs sites internet permettent de démarcher les étudiants. C’est notamment le cas de: www.kots.be, www.student.be, www.immokot.be, www.appartager.be, www.zimmo.be, www.1toit2ages.be (logement intergénérationnel), www.brukot.be (Bruxelles), www.kotaliege.be (Liège), www.kotanamur.be (Namur)

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