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Les taux bas protègent le marché immobilier

Les prix ne vont bien sûr pas s'envoler dans les prochaines années, mais S&P pense que le marché immobilier belge sera peu impacté par les changements de fiscalité, tant que les taux resteront bas.
©Photo News

Selon les économistes de S&P, le marché immobilier belge a totalement stagné en termes de prix nominaux en 2015. Les prix auront donc, corrigés de la petite inflation, reculé de 0,6% en termes réels. Cela fait cinq ans qu'ils n'avancent plus, après avoir explosé de 50% depuis l'an 2000. Mais cette stagnation sur les prix s'est aussi traduite par une envolée du nombre de transactions (+6,4% selon les notaires)

En termes de prix, le marché devrait rester "paresseux" dans les deux années à venir. S&P prévoit en effet une hausse nominale de 1% en 2016 et de 2% en 2017, dans un contexte de consolidation fiscale (la Flandre a réduit son soutien fiscal à l'acquisition en 2015, la Wallonie l'a modifié en 2016 et Bruxelles le supprimera en 2017) tempérée par des taux toujours très bas et une croissance économique qui prend son élan.

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Concernant la reprise économique, S&P table en effet sur une hausse de 1,4% du PIB cette année, et de 1,6% en 2017. Plus particulièrement, la baisse du taux de chômage observée l'année dernière (de 8,8% en avril à 7,9% en décembre) devrait se poursuivre et "donner un coup d'accélérateur aux dépenses des ménages".

Du côté des taux, S&P n'attend pas de remontée significative des taux sur le marché obligataire, car la politique monétaire de la Banque centrale européenne devrait encore être assouplie. Elle voudrait en effet atteindre son objectif d'inflation de "en dessous mais proche de 2%"... Résultat: les taux des crédits hypothécaires devraient eux aussi rester historiquement bas.

Quand les taux sont bas, tout va!

Bonne nouvelle pour les ménages qui doivent acheter, car en raison de la baisse - voire de la suppression à Bruxelles en 2017 - du soutien fiscal à l'acquisition immobilière, ils deviendront très sensibles à une éventuelle hausse des taux. En Flandre, la modification du système du bonus-logement en 2015 n'a en effet pas eu d'effet "trou d'air" sur les prix, car les taux d'intérêts sont en même temps restés très bas. Les ménages ont jugé qu'il était toujours très intéressant d'investir dans la brique, quels que soient les avantages fiscaux qui y sont liés.

S&P estime que l'investissement sur le marché immobilier belge reste globalement soutenu par le fait que les prix restent plus bas qu'ailleurs dans le monde. Se basant sur la base de donnée collaborative numbeo.com, la Belgique est (seulement) le 14e pays où l'immobilier est le plus cher. Un appartement dans un centre ville coûte en moyenne 2.690 euros par m2, contre 5.400 euros en France ou 4.600 euros au Royaume-Uni. A Bruxelles, le coût au m2 tourne autour de 3.300 euros contre 6.400 à Paris et...11.100 à Londres!

La Wallonie est passée depuis le début de l'année au système du chèque-habitat, qui pourrait selon ING avoir un impact de 15 à 20% sur le montant moyen emprunté. La suppression du bonus-logement à Bruxelles - contre une baisse des droits d'enregistrements - pourrait quant à elle coûter 10 (pour les hauts revenus) à 25% (pour les bas revenus) du montant moyen emprunté. Mais tant que les taux restent bas, les ajustements sur les prix devraient donc rester limités.

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