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Les taux hypothécaires sont toujours très attrayants

Il est certain qu’au niveau actuel, les taux hypothécaires sont clairement voués à remonter. Ils ont d’ailleurs amorcé une hausse fin 2016. Mais depuis lors, c’est le calme plat. Les conditions restent très favorables pour l’emprunteur, pour autant qu’il ait de quoi payer les frais inhérents à son acquisition.
©Vincent Dubois

C’est dans l’air du temps et cela commence à faire partie de "l’inconscient collectif": les taux des crédits hypothécaires remontent et il est plus que temps de concrétiser un projet d’achat immobilier. Les arguments? Les taux ont connu une poussée de fièvre fin 2016, la politique monétaire super accommodante de la Banque centrale européenne finira bien par se durcir, les taux obligataires finiront bien par remonter avec la croissance économique… et en plus, le gouvernement veut décourager les banques d’accorder des emprunts aux quotités (ratio valeur d’achat de l’immeuble/montant emprunté) élevées, ce qui pourrait donc rendre ces emprunts plus chers pour l’emprunteur.

Sauf que… en réalité, depuis le début de l’année, les taux officiels n’ont globalement plus bougé d’un iota. Les conditions restent donc très favorables pour les emprunteurs, pour autant qu’ils aient de quoi payer (au moins) les droits d’enregistrement et les frais de notaires relatifs à leur acquisition. Voici un petit point de la situation.

1. Combien coûte un "20 ans fixe"?

Aujourd’hui, un taux fixe à 20 ans pointe officiellement à 2,52% selon la moyenne des dix meilleurs taux calculée par le site guide-épargne.be. A titre de comparaison, il était encore à 2,3% en septembre 2016. La hausse a duré quatre mois et s’est arrêtée depuis le début de l’année, même si de petites fluctuations sont toujours observées.

La tendance à la hausse devrait se réinstaller, mais lentement.

Concrètement, un emprunt de 150.000 euros conclu en septembre 2016 au taux fixe de 2,3% sur 20 ans représentait une mensualité de 778 euros, soit une charge d’emprunt totale de 36.862 euros. Aujourd’hui, le même emprunt avec un taux de 2,52% représente une mensualité de 794 euros, soit une charge d’emprunt de 40.613 euros. La différence se limite donc à 16 euros par mois, et à moins de 4.000 euros sur la durée de l’emprunt.

Cette évolution récente n’est donc pas (encore) susceptible d’avoir un impact significatif sur la capacité d’emprunt des ménages.

2. Comment obtenir de meilleurs taux?

©Mediafin

Il est encore possible d’obtenir auprès de certaines banques un taux bien inférieur à 2%. "Axa offre encore un taux de 1,72% pour un 20 ans fixe, pour les emprunteurs disposant de plus de 4.000 euros de revenus par mois", explique Stéphane Blondeau, courtier de crédits chez VDV Conseils. Ainsi, la moyenne des trois meilleurs taux négociés se situe à 1,73%, bien loin des taux officiels affichés par les banques. Si l’on reprend notre exemple ci-dessus, la mensualité pour un emprunt de 150.000 euros s’élèverait dans ce cas à 738 euros, pour une charge totale d’intérêts de 27.322 euros…

Mais naturellement, tout le monde n’a pas droit à de telles faveurs de la part de son banquier. Les banques ne prêtent pas qu’aux riches, mais elles n’accordent des taux intéressants qu’à ceux qui ont des revenus importants et un apport de départ conséquent. C’est logique, car elle prend moins de risque en prêtant à des emprunteurs "solides".

Ce sont les emprunteurs aux profils les plus solides qui parviennent à arracher des taux très bas.

La capacité de remboursement est donc aujourd’hui l’élément clé d’un dossier de demande de crédit. Les banques l’évaluent avec des méthodes différentes. Par exemple, Axa classifie les clients en catégories "moins de 3.000 euros par mois", "entre 3.000 et 4.000 euros par mois" et "plus de 4.000 euros par mois". BNP Paribas Fortis s’intéresse au revenu disponible qui reste après l’emprunt: 1.500 euros minimum pour un isolé et 2.000 euros minimum pour un couple. D’autres banques évaluent le ratio emprunt/revenus: il doit être situé sous 40%, et moins il est élevé, plus les taux peuvent être intéressants. "La capacité de remboursement est devenue sacro-sainte. La banque va par exemple tenir compte du fait qu’un client désire passer en mi-temps, ou sera bientôt pensionné", constate Stéphane Blondeau.

Par ailleurs, la quotité (le montant emprunté par rapport à la valeur du bien immobilier) est déterminante dans la fixation du taux d’intérêt. Elle doit être la plus basse possible, ce qui signifie que plus l’emprunteur arrive avec un apport de départ important (qui couvre davantage que les frais de notaires et droits d’enregistrement), plus son taux va être intéressant. "Les taux sont environ 25% plus élevés pour les quotités supérieures à 80%", explique-t-il.

Enfin, certaines banques favorisent une série de professions libérales.

3. Les taux vont-ils remonter?

La question n’est pas tellement "si" ils vont remonter, mais "quand" (et à quelle vitesse), ils vont le faire. Techniquement, ils ne peuvent plus baisser, car les taux pratiqués actuellement par les banques ne représentent plus que la prime de risque associée aux emprunteurs, elle est donc incompressible.

©Vincent Dubois

Après la stabilisation de ces dernières semaines, "la tendance à la hausse devrait se réinstaller, mais lentement", explique Julien Manceaux, économiste chez ING. Selon les prévisions de la Banque nationale de Belgique, le taux fixe à plus de 10 ans passera de 2,2% au troisième trimestre de 2017 à 2,5% en 2018 et 3,5% fin 2019. "On ne peut donc pas parler d’un choc mais d’un effet négatif persistant. A cela s’ajoutent les nouvelles régulations qui visent à réduire le nombre de prêts avec une quotité supérieure à 80%. Ces prêts représentaient en 2015 plus d’un tiers de la production. La capacité d’emprunt des ménages est donc appellée à diminuer après les trois années de forte croissance qu’elle vient de connaître", poursuit-il.

4. Quelle formule de taux choisir?

Vu la faiblesse des taux et la quasi certitude qu’ils finiront bien par remonter, il est très tentant d’opter pour un taux fixe. C’est d’ailleurs ce que huit emprunteurs sur dix ont choisi en 2016, selon des chiffres fournis par l’Union professionnelle du crédit (UPC). Plus de 11% ont également opté pour une formule semi-fixe avec une fixité initiale de 10 ans. "Les clients n’ont pour ainsi dire plus opté pour des crédits assortis d’un taux d’intérêt annuel variable", constate l’UPC. Un emprunteur sur 300 a choisi cette option au quatrième trimestre de 2016.

Opter pour un taux variable peut être, dans certains cas, un choix rationnel malgré la hausse des taux attendue.

Pourtant, un emprunt à taux variable, par exemple avec une fixité initiale de trois ou cinq ans, peut s’avérer un choix rationnel dans certains cas. "Si vous êtes certain de revendre votre bien à court terme, cela ne sert à rien de payer pour un taux fixe à 20 ans", explique Stéphane Blondeau. Ainsi, il est possible d’obtenir par exemple un taux de 1,21% chez Axa pour un taux révisable tous les cinq ans. Concrètement, si vous êtes sûr de revendre votre bien ou de rembourser la totalité de votre emprunt avant cinq ans, vous aurez en réalité obtenu un taux "fixe" à 1,21% au lieu des 1,73% sur 20 ans dans le meilleur des cas.

Dans les formules variables classiques, votre taux est révisé à chaque échéance prévue dans le contrat (un, trois, cinq, dix ans…). Si le taux du marché a augmenté, votre mensualité augmente jusqu’à la prochaine révision. Mais il existe des formules qui varient différemment: les prêts accordéon. Ici, c’est la durée de l’emprunt qui varie (se raccourcit ou s’allonge) en fonction des taux du marché au moment de la révision. Les mensualités, elles, ne bougent pas.

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Et un crédit bullet? Il s’agit d’une forme toute particulière de crédit, car vous ne payez que des intérêts pendant la durée de l’emprunt. Vous remboursez le capital à l’échéance. "Cela peut se justifier si vous savez que vous allez toucher un gros montant, par exemple votre assurance-groupe, ou que vous allez revendre votre bien ou toucher un héritage. Cependant, on entre un peu dans le domaine de la spéculation", estime Stéphane Blondeau. L’idée est donc de consituer un capital pour le jour J du remboursement. Encore faut-il, si vous décidez de le faire progressivement, trouver des placements qui vous rapportent plus que le taux débiteur de la banque. En d’autres termes, si vous achetez un bien de rapport en plaçant vos revenus locatifs dans l’objectif de constituer l’épargne qui vous permettra de payer votre immeuble à l’échéance de votre prêt, il faut être cetain de faire les bons choix de placements. Or, on le sait, les placements sans risque sont actuellement très peu rémunérateurs…

5. Puis-je devenir propriétaire sans apport de départ?

Comme expliqué dans la question 2, plus vous venez à la banque les mains vides, plus votre taux sera élevé. "Mais il est encore aujourd’hui tout à fait possible d’emprunter pour des quotités de 100%", affirme Ivo Van Bulck, secrétaire général de l’UPC. Ceci dit, si vous ne disposez pas des frais de notaires et des droits d’enregistrement en liquide (comptez environ 15%), il est devenu impossible d’emprunter.

Les banques prêtent encore jusqu’à 100% de la valeur du bien immobilier, mais plus au-dessus.

Les banques n’acceptaient déjà plus de prêter des montants supérieurs à la valeur du bien financé depuis longtemps. De fait, si une banque se retrouve face à un emprunteur défaillant et qu’elle doit saisir le bien pour le revendre, les frais relatifs à l’acquisition seront perdus pour tout le monde, étant donné qu’ils n’entrent pas dans la valeur du bien.

Cependant, il y avait encore moyen, jusqu’au 1er avril dernier, de contracter un prêt personnel à but immobilier pour financer des frais d’acquisition. C’est désormais impossible. Comme l’explique Rodolphe de Pierpont, porte-parole de Febelfin, la fédération financière, "depuis le 1er avril, un crédit à la consommation (donc par opposition à un crédit hypothécaire classique) conclu en vue de financer des frais liés à l’acquisition d’un bien immeuble sera aussi considéré comme un crédit hypothécaire, même si juridiquement il n’y a pas de lien avec l’éventuelle inscription hypothécaire prise par ailleurs". Pour ces dossiers-là, "nous ne pouvons plus vraiment proposer de solution", conclut Stéphane Blondeau.


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