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Les travaux qui assurent une vraie plus-value à votre bien

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Si vous avez l’intention de revendre votre logement ou de le mettre en location à relativement brève échéance, privilégiez les travaux qui vous assureront une plus-value. Et ne lésinez pas sur ceux qui sont nécessaires pour faire disparaître les craintes des acquéreurs potentiels, comme un traitement anti-mérule.

Lorsque vous vous apprêtez à entamer des travaux de rénovation dans votre habitation et que votre budget n’est pas extensible, demandez-vous d’abord si vous faites ces travaux uniquement "pour vous" ou si vous les faites pour améliorer la valorisation de votre logement. Si vous n’avez aucune intention de déménager, faites-vous d’abord plaisir!

Guide Immobilier 2019

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Par contre, si vous envisagez de revendre votre bien ou de le mettre en location à courte échéance, vous devrez opter pour des travaux qui assureront aussi une réelle plus-value à votre bien ou qui le rendront attrayant sur le marché locatif. Ainsi, si vous installez un jacuzzi de plusieurs milliers d’euros dans votre salle de bains, ne vous attendez pas à récupérer votre mise grâce à une plus-value en cas de revente ou un loyer plus élevé en cas de mise en location…

Mise en vente

Si vous visez la réalisation d’une plus-value grâce à vos travaux de rénovation, la base c’est de choisir des designs qui plairont au plus grand nombre et de garder une certaine sobriété. Ce qui fonctionne toujours: le parquet dans les pièces de réception et dans les chambres, le carrelage dans la cuisine et dans la salle de bains. Ne personnalisez pas vos travaux à outrance, ne choisissez pas les gadgets les plus coûteux, car cela ne plaira sans doute pas à tout le monde et les acquéreurs potentiels ne valoriseront pas toujours le luxe à sa juste valeur. La construction d’une piscine, par exemple, n’est pas synonyme de plus-value à coup sûr. La plupart des acquéreurs n’ont pas l’intention d’en avoir une chez eux en effet et cela représente une grosse charge d’entretien, voire de chauffage.

L’importance d’un (bon) PEB

Effectuer des rénovations énergétiques ne va pas seulement améliorer le confort de votre habitation et vous permettre de réaliser des économies. Cela va également avoir une incidence sur le certificat PEB (performance énergétique des bâtiments) de votre immeuble, ce qui va améliorer sa valeur de revente et sa valeur locative. Avec le PEB, qui est obligatoire pour la vente et pour la mise en location, les acheteurs ou les locataires potentiels ont en effet un outil simple pour comparer les biens en fonction de leur performance énergétique. Ce qui implique qu’il est important de présenter un certificat se situant au pire dans la moyenne et au mieux, qui sort du lot!

Une étude réalisée par la KU Leuven a d’ailleurs démontré qu’il existait un lien clair entre la performance énergétique d’un bâtiment et son prix de vente. Les maisons disposant d’un certificat de niveau B se sont vendues ces huit dernières années environ 10,9% plus cher que celles disposant d’un niveau E. Celles qui présentent un niveau F se sont vendues avec une décote de 4,6% par rapport à celles présentant le niveau supérieur (E).

Outre le prix, les maisons qui présentent une bonne performance énergétique se vendent plus rapidement. Les habitations avec un PEB de niveau B sont restées en moyenne 25% moins longtemps sur le marché que celles avec un PEB de niveau E.

Concentrez-vous sur les travaux à réelle valeur ajoutée.

→ De nouveaux châssis. Les acquéreurs sont de plus en plus attentifs à la performance énergétique des bâtiments. Vous aurez un argument de poids dans la négociation si vous pouvez leur présenter un certificat PEB performant (lire encadré). Par ailleurs, les acheteurs voient souvent le coût du remplacement de nouveaux châssis comme quelque chose d’effarent. Autant leur éviter d’y penser et inclure tant que possible la facture des nouveaux châssis dans le prix de vente.

→ Une nouvelle cuisine. L’investissement est de 15.000 euros en moyenne. On part en général du principe que vous pourrez dégager une plus-value de 40 à 50%. Mais attention, les acquéreurs ne sont pas prêts à payer plus pour quelque chose qui n’est pas à leur goût. Il faudra donc peut-être faire une croix sur ce mobilier vintage ou ce laqué rouge qui vous plaisait bien…

→  Une nouvelle salle de bains. C’est la deuxième pièce clé à rénover. L’investissement est estimé à 8.000 euros et, comme la cuisine, vous pouvez vous attendre à réaliser une plus-value comprise entre 40 et 50%. Privilégiez le rangement, l’éclairage, le double évier et éventuellement une douche à l’italienne. Un jacuzzi de 10.000 euros va sans doute impressionner certains acquéreurs, mais vous ne récupérerez jamais votre mise. Dans le pire des cas, ce type d’équipement rebutera les acquéreurs à la recherche de simplicité.

→  Des travaux "qui font peur". Certains problèmes dans votre habitation peuvent littéralement faire fuir les acquéreurs potentiels. S’ils voient un plancher ravagé par la mérule, un plafonnage avec une tache d’humidité, ils vont très probablement prendre peur ou surévaluer le coût des travaux nécessaires pour régler le problème. Vous avez donc tout intérêt à le régler vous-même auparavant. Il est évident que vous récupérerez ici l’investissement consenti.

→  La préparation du terrain. Si vous devez faire des travaux dans votre maison, profitez-en pour amener des canalisations et de l’électricité dans une pièce ou à un étage qui pourra être aménagé par la suite par le nouveau propriétaire.

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Mise en location

Si vous comptez mettre votre bien en location, la première chose à faire est de poser des choix cohérents par rapport au niveau d’attente de votre locataire potentiel. Comme l’explique Eric Verlinden, CEO du réseau d’agences Trevi, "le raisonnement sur l’opportunité de faire des travaux complémentaires ne sera pas le même selon que votre appartement est situé dans une zone dans laquelle vous pourrez en demander 600 euros ou dans un quartier dans lequel les niveaux de loyer pour un bien équivalent tournent autour de 1.200 euros."

Pour un appartement "moyen" dans un quartier "convenable", voici ce qu’Eric Verlinden recommande afin de louer plus vite et éventuellement plus cher.

· Rafraîchissement régulier de l’appartement tous les 9 ans maximum.

· Nouvelle salle de bains et cuisine. On considère qu’elles sont vétustes au bout de 20 ans. Pour un loyer de 900 à 1.000 euros, une belle cuisine Ikea fera parfaitement l’affaire.

· Stores. Cela représente des frais importants que les locataires seront heureux de ne pas engager. Et cela évite le montage/démontage par les locataires successifs, ce qui abîme les lieux.

· Placards intégrés. Même raisonnement que pour les stores. La clientèle, de plus en plus internationale en Région bruxelloise, apprécie de ne pas devoir acheter du mobilier dont elle devra se séparer par la suite.

· Petits équipements. Pourquoi ne pas déjà équiper l’appartement de luminaires et de certains électroménagers?

Seulement 0,7% des maisons sont rénovées

Pour que d’ici 2050 toutes les habitations belges répondent aux objectifs énergétiques imposés par une Directive européenne, le taux de rénovation devrait être de 2,5% chaque année. Aujourd’hui, il n’est que de 0,7% sur la base des permis octroyés. Ce faible taux s’explique de deux façons selon Marc Dillen, directeur-général de la Confédération flamande de la construction. "Beaucoup de logements sont encore aux mains de personnes âgées qui conservent leur épargne pour la transmettre à la génération suivante et ne l’investissent dès lors pas dans la rénovation. Parallèlement, les personnes qui achètent une maison n’ont souvent pas les moyens de la rendre tout de suite plus efficace sur le plan énergétique."

Des chiffres de l’Union Professionnelle du Crédit (UPC), il ressort par ailleurs que seuls 4% des preneurs de crédit souscrivent un prêt hypothécaire combinant l’achat et la rénovation. Les prêts rénovation représentent quant à eux 23% du total des crédits octroyés, contre 53% pour les crédits destinés à l’achat d’une habitation. Pourtant, "si toutes les maisons qui changent aujourd’hui de propriété suite à une succession ou une vente étaient immédiatement rénovées, d’ici 2050, 90% des maisons satisferaient aux normes énergétiques." 

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