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Comment réaliser un état des lieux en béton?

Seuls ou avec un expert, locataire et propriétaire ont intérêt à réaliser un état des lieux précis en début de bail. Cette formalité est obligatoire.
©Filip Ysenbaert

L’état des lieux est un passage obligé pour tout nouveau contrat de bail signé entre un propriétaire et son locataire. Il s’agit d’ailleurs d’une formalité obligatoire. Attention, il ne s’agit pas de faire le tour du propriétaire de manière nonchalante et entre deux plaisanteries: la précision de l’état des lieux d’entrée sera d’une aide précieuse pour les deux parties le jour où le bail prendra fin et qu’il faudra objectivement évaluer les éventuels dégâts. Rappel des règles en la matière.

1. Quand réaliser l’état des lieux?

L'état des lieux doit (naturellement) être réalisé en présence du locataire et du propriétaire à un moment où le logement n’est pas encore occupé, ou au maximum un mois après que le locataire est entré dans les lieux. Si l’une des deux parties ne remplit pas ses obligations, l’autre peut solliciter un juge de paix, qui nommera un expert chargé d’établir l’état des lieux. Au-delà d’un mois, ni locataire ni propriétaire ne peut plus être contraint de procéder à l’état des lieux, étant donné qu’ils ont déjà été occupés pour une période relativement longue. 

2. Qui réalise l’état des lieux?

L’état des lieux peut être effectué entre particuliers, sur la base ou non du modèle fourni par la Région bruxelloise ou la Région wallonne. 

Locataire et propriétaire peuvent également décider de faire appel à un expert (expert immobilier, géomètre, architecte). Dans ce cas, les honoraires de l’expert sont partagés en deux. Comptez entre 100 euros pour l’expertise d’un appartement et 250 euros pour celle d’une grande villa. Si une seule des parties veut se faire accompagner par un expert (ce qui est tout à fait possible), alors c’est à elle de payer la totalité des honoraires.

3. Que doit comporter l’état des lieux?

Il doit fournir une description aussi précise que possible du logement loué. Tous les revêtements, matériaux, de chaque pièce (murs, escalier, portes, fenêtre, etc.) y passent, avec leurs traces d’usure éventuelle. Les appareils tels que le thermostat, les sanitaires, tous les équipements de chaque pièce (salle de bain, buanderie, cuisine, etc. ) doivent être repris dans les moindres détails. Cela permettra au propriétaire d’évaluer plus facilement les éventuels dégâts locatifs à la sortie et au locataire de ne pas être tenu pour responsable d’un "problème" préexistant.

Si le logement est pourvu de compteurs individuels, les états des lieux d’entrée et de sortie doivent indiquer le relevé des index de consommation, l’indication des numéros de compteurs, ainsi que les codes EAN ou tout autre code d’identification des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité.

Bien sûr, pour être valable, il doit être signé par les deux parties.

4. Que se passe-t-il en fin de bail?

C’est en fin de bail que l’état des lieux d’entrée prend toute son importance. De fait, s’il n’y a pas eu d’état des lieux, le locataire est supposé avoir reçu le bien dans l’état dans lequel il se trouve en fin de bail. Clairement, cela peut réserver de mauvaises surprises à un bailleur qui serait confronté à des locataires indélicats. Ce sera en effet au propriétaire de prouver que les dégâts ont été occasionnés par le locataire…

S’il y a bien eu un état des lieux d’entrée, alors le locataire doit simplement faire en sorte de rendre le bien exactement dans le même état, étant naturellement tolérées les "dégradations" liées à l’usure normale du bien et sa vétusté ou à une force majeure. Et c’est souvent là que les désaccords commencent… La conception de "l’usure normale" peut être bien différente… C’est pourquoi il est recommandé de faire un état des lieux de sortie – idéalement avec le même type d’expert qu’à l’entrée – afin de couper court aux discussions. C’est lui qui établira la liste des réparations que le locataire aurait dû effectuer avant de quitter les lieux et qui chiffrera le montant des "dégâts éventuels". Ceux-ci pourront, avec l’accord du locataire, être retenus sur la garantie locative.

Résumé
  • L'état des lieux est une formalité obligatoire entre un propriétaire et son locataire. Il peut être effectué par le locataire et le propriétaire ou par un expert. 
  • Il doit se faire à un moment où le bien n'est pas occupé ou maximum un mois après l'entrée dans les lieux.
  • L'état des lieux doit fournir une description aussi précise que possible du logement loué. 

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