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Locataires : cinq manières de résilier votre bail

Vous pouvez résilier votre bail à tout moment, moyennant préavis. Mais si c'est avant l'échéance, vous devez parfois payer des indemnités de rupture.
©Filip Ysenbaert

En tant que locataire, vous pouvez plus facilement mettre fin à votre bail de manière anticipée que votre propriétaire. Mais vous devez respecter les règles concernant les délais de préavis, et être prêt à payer une indemnité si vous partez dans les trois premières années du bail. Petit rappel des règles en matière de fin de bail, qui sont les mêmes pour la Région wallonne et la Région de Bruxelles-Capitale.

1. De commun accord

Vous avez le droit de mettre fin au bail à tout moment d’un commun accord avec votre propriétaire. Si c’est le cas, aucune indemnité de rupture n’est due par aucune des parties.

2. A l’échéance du bail

3 mois
Préavis
Vous pouvez mettre un terme à votre bail à tout moment, moyennant un préavis de trois mois et le paiement éventuel d'indemnités.

Si vous avez l’intention de quitter votre logement en fin de bail, n’oubliez pas d’avertir votre propriétaire trois mois avant l’échéance, car un bail de résidence principale ne prend pas automatiquement fin à l’échéance. Ce préavis vaut pour les baux "classiques" de neuf ans mais également pour les baux de courte durée (inférieurs à trois ans).

3. A tout moment

A l’inverse du propriétaire, vous pouvez mettre fin au bail à tout moment et sans motif particulier, moyennant un préavis de trois mois. La seule contrainte est que, si vous le faites au cours des trois premières années du bail, vous devrez payer des indemnités de rupture à votre propriétaire.

Le montant est fixé à trois mois de loyer hors charges et hors frais (sur la base du dernier loyer payé) si le locataire quitte l’appartement dans la première année du bail, à deux mois de loyer dans la deuxième année du bail et à un mois de loyer dans la troisième année du bail. Ensuite, le propriétaire ne peut plus réclamer d’indemnités. Pour les baux de courte durée signés après le 1er septembre 2018, vous avez désormais le droit de quitter les lieux avant l’échéance en remettant un préavis de trois mois et en payant une indemnité d’ un mois de loyer.

En Région bruxelloise, il est cependant impossible de résilier un bail dont la durée est inférieure à six mois.

4. En cas de bail non enregistré

Votre propriétaire est tenu légalement de faire enregistrer le bail dans les deux premiers mois de la signature du bail. Vous pouvez mettre votre propriétaire en demeure de faire enregistrer le bail, car cet enregistrement protège vos intérêts. S’il ne s’exécute pas dans un délai d’un mois, alors vous pouvez mettre fin au bail à tout moment, sans préavis et sans indemnités.

5. Avec un contre-préavis

Si votre propriétaire a mis fin à votre bail, que ce soit avec ou sans motifs, et donc qu’il vous ait ou non payé d’indemnités, vous pouvez lui remettre un contre-préavis dès que vous avez trouvé un nouveau logement. Vous devez respecter un préavis d’un mois.

Et si votre propriétaire vous "met dehors" ?

Votre propriétaire a le droit de mettre fin au bail à tout moment, mais les règles changent selon qu’il ait une "bonne" raison de le faire ou non.

1. Avec motif

Il existe deux cas dans lesquels votre propriétaire peut rompre un bail de résidence principale, moyennant un préavis de six mois : s’il doit effectuer de gros travaux ou s’il désire récupérer son bien pour l’occuper personnellement ou y loger un membre de sa famille. S’il ne respecte pas ces conditions, vous pouvez réclamer une indemnité allant jusqu’à 18 mois de loyer.

→ Occupation personnelle

Il peut mettre fin au bail à tout moment. Mais il doit vous donner l’identité de la personne qui occupera le bien et son lien de parenté avec lui. Il doit aussi se domicilier (ou le membre de sa famille) dans l’année qui suit la fin du préavis et y rester pour au moins deux ans. S’il s’agit d’un bail de courte durée signé après le 1er septembre 2018, il peut mettre fin au bail après la première année, moyennant un préavis de trois mois. Il doit vous payer une indemnité équivalente à un mois de loyer. En Région bruxelloise, il est cependant interdit de résilier un bail de moins de six mois.

→ Travaux

Le propriétaire peut mettre fin à un bail de neuf ans (pas de courte durée) pour effectuer des travaux de rénovation, de transformation ou de reconstruction dans le bien loué. Mais seulement à l’expiration du premier ou du deuxième triennat, sauf s’il dispose de plusieurs logements dans le même immeuble. Il doit respecter plusieurs conditions : ne pas changer l’affectation du bien, réaliser des travaux dans le logement que vous occupez (pas seulement dans les communs par exemple), réaliser des travaux pour un montant supérieur à trois mois de loyer (et vous en fournir la preuve) et débuter les travaux dans les six mois de la fin du préavis.

2. Sans motif

Si votre propriétaire veut mettre fin à votre bail sans motif, il peut le faire mais seulement à l’expiration du premier ou du deuxième triennat moyennant un préavis de 6 mois. Mais il devra dans ce cas vous verser une indemnité de neuf mois de loyer si le bail prend fin à l’expiration du premier triennat, ou à six mois de loyer s’il prend fin à l’expiration du deuxième. Il ne peut pas mettre fin à un bail de courte durée sans motif.

Résumé
  • Vous avez le droit de mettre fin au bail à tout moment d’un commun accord avec votre propriétaire. Si c’est le cas, aucune indemnité de rupture n’est due par aucune des parties.
  • Si vous avez l’intention de quitter votre logement en fin de bail, vous devez avertir votre propriétaire trois mois à l'avance.
  • Vous pouvez mettre fin au bail à tout moment et sans motif particulier, moyennant un préavis de trois mois. La seule contrainte est que, si vous le faites au cours des trois premières années du bail, vous devrez payer des indemnités de rupture à votre propriétaire.
  • Votre propriétaire est tenu légalement de faire enregistrer le bail dans les deux premiers mois de la signature du bail. S’il ne s’exécute pas dans un délai d’un mois après votre mise en demeure, alors vous pouvez mettre fin au bail à tout moment, sans préavis et sans indemnités. 
  • Si votre propriétaire a mis fin à votre bail, vous pouvez lui remettre un contre-préavis dès que vous avez trouvé un nouveau logement. Vous devez respecter un préavis d’un mois.

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