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Loyers belges: trop bas?

Les prix de vente des maisons en Belgique sont trop élevés par rapport aux loyers et aux revenus disponibles des gens, estime l'OCDE. Cela signifie-t-il que les loyers sont trop faibles en Belgique?

(mon argent) - Les maisons situées en Belgique sont les plus survalorisées au monde. Par rapport au prix des loyers en effet, les prix de l’immobilier à la vente sont 63% trop élevés. C’est ce que conclut l’Organisation pour la Coopération et le Développement Économique (OCDE) dans son dernier rapport annuel sur la question. À titre de comparaison : la moyenne européenne se situe à 14%.

Chiffres relatifs

Philippe Janssens, du bureau d’études et de conseil Stadim, relativise cependant ces chiffres. "L’étude de l’OCDE utilise l’année 1980 comme référence. Or cette période se caractérise par un marché très changeant. Dans certains pays, la baisse de prix s’est déjà confirmée, dans d’autres pas encore", affirme Janssens. "Les baisses de prix ont atteint leur plancher en 1983. En termes absolus, notre pays présentait alors un recul de quelque 10%. En tenant compte de l’inflation, les prix ont baissé d’environ un tiers."

L’expert en immobilier renvoie également à l’évolution récente des prix. "La crise immobilière fut plus profonde dans d’autres pays. Le marché belge est plus uniforme", continue-t-il. Pendant la crise, les prix n’ont pas baissé, contrairement à ce que l’on a constaté dans d’autres pays. Janssens évoque la fiscalité parmi les éléments de réponse." En Belgique, les intérêts ne sont déductibles que de manière limitée, alors que dans certains pays, ils le sont totalement."

Vous voulez en savoir plus sur le prix des loyers en Belgique? Retrouvez ici l'analyse de Mon argent, en collaboration avec Immoweb.

Peu de locataires = faibles loyers?

Les loyers constituent-ils une explication possible à cette survalorisation ? " Dans notre pays, les loyers sont faibles, tant en comparaison avec ceux des pays voisins qu’avec le rendement d’autres investissements. Au cours des vingt dernières années, les loyers n’ont pas augmenté dans les mêmes proportions que les prix de vente ", explique Katelijne D’Hauwers du syndicat général des propriétaires. Et les raisons sont multiples. " Compte tenu du faible taux et des échéances plus longues des emprunts, la capacité d’emprunt s’est accrue. Les particuliers qui pouvaient se le permettre sont devenus propriétaires. Ceux qui n’en avaient pas les moyens sont restés locataires. Cette évolution a donné lieu à une détérioration du marché locatif. De plus en plus de locataires sont confrontés à des problèmes de paiement ", note D’Hauwers. Les revenus de nombreux locataires sont tels que les propriétaires ne peuvent souvent pas demander un loyer plus élevé. Un problème qui se pose plus particulièrement en ville. " En moyenne, en Belgique, 75% des particuliers sont propriétaires de leur maison. Dans les villes, cette proportion est plus proche des 50%.

Un marché de particuliers sentimentaux…

Une autre explication peut être cherchée du côté des propriétaires. " En Belgique, la majorité des propriétaires sont des particuliers. Ceux-ci louent en moyenne deux à trois immeubles. Souvent, des éléments d’ordre sentimental entrent en ligne de compte. Certains donnent en location une maison dont ils ont héritée pour la simple raison qu’ils ne souhaitent pas la vendre, même si le rendement de cette location est inférieur à ce qu’ils obtiendraient sur un investissement en banque. Dans d’autres contrées comme les Pays-Bas et la France, il y a nettement plus de propriétaires institutionnels (compagnies d’assurance et fonds de pension, par exemple), qui accordent une plus grande attention à la rentabilité et donc aux loyers exigés. "

Comment les prix des maisons sont-ils appelés à évoluer ?

Il ressort de la dernière édition du Baromètre Immobilier de Mon Argent que les experts prévoient une augmentation du prix des maisons de quelque 3,5%. Ce chiffre est en ligne avec les prévisions qu’ils formulaient déjà avant l’été. Pour le segment de marché plus coûteux des villas, les prévisions sont moins ambitieuses. En Flandre, les experts tablent sur une hausse moyenne des prix de 1,2%. À Bruxelles et en Wallonie, les analystes anticipent plutôt une stabilisation des prix. Ces chiffres sont en tout cas plus optimistes que lors de la précédente édition du Baromètre, qui faisait état d’un repli des prix des villas dans toutes les régions.

Pour obtenir un complément d’informations, cliquez ici.

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