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5 manières de résilier le bail de votre locataire

Avec ou sans motif, à l'échéance ou non, voici comment vous pouvez mettre fin au bail qui vous lie à votre locataire.
©Filip Ysenbaert

Les règles sont les mêmes en Région wallonne et en Région bruxelloise. Attention, vous risquez d’être amené à payer des indemnités à votre locataire pour cause de rupture anticipée.  

1. De commun accord 

Il peut arriver que vous trouviez un terrain d’entente avec votre locataire et qu’il souhaite, au même moment que vous, mettre fin au bail qui vous lie. La rupture de bail de commun accord peut se faire à tout moment. Elle ne donne pas lieu au paiement d’indemnités, ni de la part du locataire ni de la part du propriétaire.  

2. Avec motif 

Il existe deux cas dans lesquels vous pouvez rompre un bail de résidence principale: si vous devez effectuer des travaux ou si vous désirez vous domicilier dans le bien loué. Attention, si vous ne vous trouvez pas dans l’un de ces cas de figure et si vous ne pouvez justifier d’une circonstance exceptionnelle, le locataire sera en droit de revendiquer une indemnité équivalente à 18 mois de loyer. 

Occupation personnelle:

Moyennant la remise d’un préavis de six mois, vous pouvez mettre fin à un bail de neuf ans à tout moment pour occupation personnelle. Cela fonctionne aussi si vous désirez loger un membre de votre famille (élargie) dans le bien loué. Toutefois, vous devez respecter certaines conditions. 

  • Mentionner l’identité de la personne qui occupera le bien et le lien de parenté avec vous. Le preneur peut vous demander de produire une preuve de ce lien de parenté;
  • Occuper le bien dans l’année qui suit la fin du préavis donné à votre locataire;
  • Occuper le bien pendant une période continue de 2 ans;

Vous pouvez également mettre fin à un bail de courte durée, signé après le 1er septembre 2018, après la première année du bail, uniquement pour le motif d’occupation personnelle. Vous devez alors remettre un préavis de trois mois à votre locataire et lui payer une indemnité d’un mois de loyer. En Région bruxelloise, il est cependant impossible de résilier un bail de moins de six mois.  

Travaux:

Si votre locataire s’en va

Votre locataire peut donner son renon à tout moment au cours d’un bail de neuf ans et ceci sans motif particulier. Mais s’il s’en va avant la fin de la troisième année du bail, il devra en plus payer des indemnités de rupture. Cela signifie que, même si vous réussissez à relouer directement le bien, vous pouvez réclamer les indemnités. Elles visent à indemniser les frais liés à une relocation: publicité pour relouer le bien, organisation de visites, remise en ordre de l’une ou l’autre chose, frais d’agence éventuels, etc.  

 Le montant de l'indemnité est fixé à trois mois de loyer hors charges et hors frais (sur la base du dernier loyer payé) si le locataire quitte l’appartement dans la première année du bail, à deux mois de loyer dans la deuxième année du bail et à un mois de loyer dans la troisième année du bail. Ensuite, le propriétaire ne peut plus réclamer d’indemnités.   

S’il s’agit d’un bail de courte durée signé après le 1er septembre 2018, le locataire a désormais le droit de quitter les lieux avant l’échéance en remettant un préavis de trois mois et en payant une indemnité d’un mois de loyer. En Région bruxelloise, il est cependant impossible de résilier un bail de moins de six mois.

Moyennant la remise d’un préavis de six mois, vous pouvez mettre fin à un bail de neuf ans (pas à un bail de courte durée) si vous désirez effectuer des travaux de rénovation, de transformation ou de reconstruction dans le bien loué. Mais vous devez attendre l’expiration du premier ou du deuxième triennat, sauf si vous êtes propriétaire bailleur de plusieurs logements dans le même immeuble. Vous devez en outre respecter quatre conditions: 

  • Respecter la destination du bien loué. Si vous souhaitez transformer votre immeuble résidentiel en immeuble de bureaux, cette condition sera remplie si vous disposez d’un permis d’urbanisme autorisant ce changement; 
  • Réaliser les travaux dans le corps du logement occupé par le preneur. Vous ne pouvez donc pas, par exemple, prétexter des travaux dans les communs de l’immeuble; 
  • Réaliser des travaux dont le coût est supérieur à trois années de loyer et fournir un descriptif ou un devis des travaux au preneur; 
  • Débuter les travaux dans les 6 mois qui suivent l’expiration du préavis de 6 mois remis à votre locataire. Ceux-ci doivent être terminés dans les 24 mois. 

3. Sans motif 

Il peut arriver que vous ayez envie de vous séparer d’un locataire sans raison particulière, ou en tout cas pas pour l’un des motifs acceptés par la loi. Vous pouvez le faire à l’expiration du premier ou du deuxième triennat moyennant un préavis de 6 mois. "Dans ce cas, vous devez payer une indemnité correspondant à 9 mois de loyer si le bail prend fin à l’expiration du premier triennat, ou à 6 mois de loyer s’il prend fin à l’expiration du deuxième", explique Julien Lecler, avocat spécialisé en droit immobilier au sein du cabinet Loyens & Loeff. 

4. À l’échéance du bail 

Si vous souhaitez changer de locataire à la fin du bail, vous devez absolument penser à lui envoyer un préavis 6 mois avant la date d’échéance (9 ans). "Si le propriétaire oublie de le faire, le bail est automatiquement prorogé pour trois ans aux mêmes conditions", prévient Julien Lecler. 

S’il s’agit d’un bail de courte durée (entre 3 mois et 3 ans), vous devez remettre le préavis 3 mois à l’avance. À la fin des 3 années, à défaut de congé notifié dans les délais ou si le locataire continue à occuper les lieux loués sans opposition du bail, le bail est réputé avoir été conclu pour 9 ans. Les 3 années déjà écoulées sont comptées dans les 9 années du "nouveau" bail. 

5. Locataire indélicat 

Lorsque les choses se passent mal avec votre locataire, en réalité lorsque vous avez affaire à un mauvais payeurvous ne pouvez pas prendre l’initiative de rompre le bail vous-même. La résolution du bail doit faire l’objet d’une décision du juge de paix, qui est le seul compétent en matière de bail. 

Résumé
  • Il existe plusieurs manières de mettre fin au bail de votre locataire. 

  • Celles n'engendrant aucune indemnité sont la rupture de bail de commun accord, celle pour occupation personnelle ou celle pour travaux, moyennant certaines conditions. 

  • Vous pouvez résilier le bail de votre locataire sans motif - mais il faudra alors payer une indemnité - plus simplement à l'échéance du bail ou via un juge de paix s'il s'agit d'un locataire mauvais payeur. 

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