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Garantie locative: mode d'emploi

Le propriétaire ne peut pas s’approprier le montant de la garantie locative comme bon lui semble. Quelles sont les règles en la matière?
©Filip Ysenbaert

1. À quoi sert la garantie locative? 

La garantie locative sert à indemniser le propriétaire suite à d’éventuels dégâts locatifs produits par le locataire dans le bien mis en location. Il s’agit d’une garantie financière constituée par le locataire au profit du propriétaire jusqu’au terme du contrat de bail.  

Attention!

Faute d'état des lieux, le locataire est censé avoir reçu le bien dans l'état où il le restitue le jour de son départ... Il sera donc très difficile de lui reprocher quoi que ce soit. À moins que le bailleur ne dispose de factures prouvant l'installation de matériel neuf (chaudière, meubles de salle de bain, électroménager) ou de travaux de rafraîchissement (peinture, parquet, etc.).

2. Quel est le montant de la garantie locative? 

Tant en Wallonie qu’à Bruxelles, le montant de la caution doit correspondre à deux mois de loyer. Notez qu’en Flandre, depuis le 1er janvier 2019, la garantie locative maximale à apporter pour louer un logement a été portée à trois mois au lieu de deux. Dans tous les cas, le propriétaire n’est jamais obligé de demander une garantie locative.  

3. Où est déposée la garantie locative? 

C’est au locataire de choisir quelle forme prendra la caution.

  • Une garantie versée sur un compte bloqué au nom du preneur. 
  • Une garantie bancaire. Si le locataire ne dispose pas de la somme demandée, il peut constituer progressivement sa garantie locative auprès de sa banque. C’est-à-dire celle où il détient le compte bancaire sur lequel sont versés ses revenus professionnels. Il dispose ainsi de maximum trois ans pour constituer une somme équivalente, dans ce cas-ci, à maximum trois mois de loyer. Les mensualités doivent être constantes. Une fois que la garantie est constituée, elle peut produire des intérêts. C’est donc l’institution financière qui se porte garante pour le locataire tant qu’il n’a pas atteint la somme imposée. Ce service doit être gratuit et la banque ne peut légalement pas refuser une telle demande, même si le locataire est insolvable. 

  • Une garantie résultant d’un contrat type entre le CPAS et une institution financière. Le CPAS est chargé par le locataire d’introduire une demande auprès de l’institution financière. Dans ce cas également, la garantie ne peut excéder un montant équivalent à trois mois de loyer. 

  • Une garantie locative auprès de la "Caisse des Dépôts et Consignation" (CDC). Celle-ci se charge gratuitement de la réception, de la conservation et de la restitution de biens meubles consignés aux ayants droit. Cette administration reçoit d'ailleurs notamment les garanties locatives de certains CPAS. Cette possibilité est devenue récemment plus simple grâce à la mise en ligne par la CDC d’une nouvelle application: e-DEPO. Celle-ci est accessible via MyMinfin, le portail du SPF Finances qui reprend, pour chaque citoyen, un certain nombre de documents personnels, ainsi que des formulaires et des services électroniques (comme Tax-on-web). 

4. Que devient la garantie locative en fin de bail? 

Il y a deux cas de figure.  

  1. Le locataire a rempli toutes ses obligations (paiement des loyers et charges, réparations, indemnités). Le propriétaire doit alors lui restituer la garantie locative dans un délai raisonnable après la fin du bail. La banque dans laquelle la garantie est déposée réclame la signature des deux parties pour débloquer cette garantie locative.  

  2. Le propriétaire a des raisons de refuser de restituer la garantie (en tout ou partie). C'est le cas par exemple si le locataire n'a pas payé les charges pendant trois mois. Ou s'il n'a pas rendu les clés. Ou encore en cas de dégâts dus à de la négligence ou à un défaut d'entretien. Pour déterminer le montant à prélever sur la garantie locative, les dégâts seront évalués sur la base de l'état des lieux (entrée/sortie), à l'amiable ou avec un expert. En cas de désaccord sur le montant de la garantie à récupérer ou si le propriétaire refuse de la restituer sans motif légitime, après une mise en demeure, le locataire devra saisir le juge de paix pour obtenir un jugement. L'évaluation des dégâts locatifs nécessitera parfois le recours à un expert. 
Résumé
  • La garantie locative est une garantie financière constituée par le locataire au profit du propriétaire qui sert à l'indemniser en cas de dégâts.
  • Son montant s'élève en général à deux mois de loyer.
  • Elle peut être déposée auprès d'une banque, de la Caisse des Dépôts et Consignation, etc.

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