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Locataire/propriétaire: comment se répartissent les charges?

Les charges se répartissent traditionnellement entre le locataire et le propriétaire selon leur nature. Leur répartition doit être clarifiée dans le bail.
©Filip Ysenbaert

Les frais et les charges couvrent l'ensemble des dépenses relatives aux parties communes d'un immeuble et aux services dont peuvent jouir les locataires, ainsi que les consommations (d'eau et d'énergie) payées par le bailleur. Les parties sont totalement libres de choisir la répartition qu'ils désirent. Si rien n'est prévu, les charges seront réparties selon leur nature. Sauf convention contraire, les frais et les charges relatifs à la propriété sont à charge du bailleur, tandis que ceux qui concernent l'usage et la jouissance des lieux loués incombent au locataire. 

Le contrat de bail doit mentionner:  

  • Le montant des charges communes éventuelles;

Le montant des charges communes éventuelles;

  • Le montant des charges privatives si elles sont forfaitaires;

  • L’indication du caractère forfaitaire ou provisionnel des charges privatives et communes éventuelles;

  • Le mode de calcul des charges et la répartition effectuée dans un immeuble;

  • L’existence de compteurs individuels ou collectifs.

Répartition locataire/propriétaire 

Le montant des charges privatives si elles sont forfaitaires;

L’indication du caractère forfaitaire ou provisionnel des charges privatives et communes éventuelles;

Le mode de calcul des charges et la répartition effectuée dans un immeuble;

L’existence de compteurs individuels ou collectifs.

→ À charge du locataire 

Le locataire paie habituellement:

  1. Sa consommation d'eau, d'électricité, de chauffage, s'il ne l'a pas réglée directement à un fournisseur. Attention, s'il n'y a pas de compteurs individuels dans une copropriété, une clause du bail doit préciser le mode de répartition des charges entre les différents occupants de l'immeuble;
  2. Les taxes d'égout et d'enlèvement des poubelles;
  3. La quote-part dans le chauffage, l'éclairage et l'entretien des locaux communs. Cela comprend aussi le salaire du/de la concierge ou de la personne qui fait le ménage;
  4. Les frais d'entretien de l'ascenseur. Même si vous êtes locataire au rez-de-chaussée, il est possible que l'acte de base de la copropriété prévoie une répartition des frais d'ascenseur en fonction des quotités (c'est-à-dire de la part d'immeuble que vous occupez) et non en fonction de l'étage du bien;
  5. Les frais de relevé des calorimètres;
  6. Les redevances et abonnements télécoms;
  7. Sa propre assurance habitation.

→ À charge du bailleur 

Le bailleur paie obligatoirement: 

  1. Le précompte immobilier. C'est le cas pour tous les baux conclus à partir du 30 décembre 1989. Cette disposition est impérative. La clause contractuelle par laquelle le locataire est tenu de payer le précompte immobilier n'est pas valable. En revanche, c'est la situation familiale du locataire qui donne droit - ou non - à une réduction de précompte immobilier en Wallonie et à Bruxelles. Même si c'est le propriétaire qui paie et qui est redevable du précompte immobilier, la réduction qu'il obtient "grâce" à la situation familiale de son locataire doit être remboursée à ce dernier; 
  2. Les frais d'agence. La loi interdit au bailleur de mettre à charge du locataire les frais d'intervention d'un tiers relatifs à la location de l'immeuble, tels les frais d'intervention d'une agence immobilière. Seule exception à cette règle: si le locataire a lui-même chargé ce tiers d'intervenir. 

Habituellement, le bailleur paie aussi:

  1. Les plantations des communs, l'achat d'une tondeuse ou d'autres matériels utiles à l'entretien du jardin commun; 
  2. Les frais de modernisation de l'ascenseur; 
  3. Les grosses réparations, comme la toiture, la façade, etc. 
  4. La prime d'assurance de l'immeuble;

→ À charge du locataire et du propriétaire 

Étant donné qu'il est difficile de déterminer qui, du locataire ou du bailleur, "profite" le plus des services du syndic, il est fréquent que ces frais soient répartis à parts égales entre les deux parties. Mais le contrat de bail peut tout aussi bien prévoir que les frais de syndic sont à la charge exclusive du locataire ou du bailleur. Mieux vaut déterminer explicitement ce point dans le contrat de bail. 

Forfait, frais réels ou formule mixte? 

En principe, les charges doivent correspondre aux frais réels qui sont supportés par le bailleur pour certaines consommations et services dont profite le locataire. Ce dernier peut d'ailleurs demander des justificatifs à son propriétaire. Cependant, les parties peuvent aussi fixer un montant mensuel forfaitaire, auquel peuvent s'ajouter éventuellement des provisions pour charges concernant certaines dépenses (consommations surtout).

Résumé
  • En tant que propriétaire, vous devez payer le précompte immobilier ainsi que les frais d'agence. 
  • Les autres grosses réparations sont également à charge du propriétaire, ainsi que les frais de modernisation de l'ascenseur, etc.
  • Le locataire paie, lui, ses consommations en eau et énergie, les taxes d'égout et d'enlèvement des poubelles, les frais d'entretien, son assurance habitation, son abonnement télécom, etc. 

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