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Pourquoi mettre un bien en location via une agence immobilière sociale?

Contre un loyer plus bas que la moyenne, les propriétaires bénéficient de nombreux avantages financiers, notamment des loyers garantis.
©Filip Ysenbaert

Les agences immobilières sociales (AIS) gèrent la location de logements "privés" à destination des personnes précarisées qui peuvent prétendre à un logement social. Pour l'investisseur, la location via ce système procure une certaine tranquillité d'esprit, étant donné que la gestion locative est entièrement sous-traitée. En échange, il accepte de revoir son loyer à la baisse, bien que cette "décote" soit en partie compensée par les nombreux avantages financiers et fiscaux réservés aux propriétaires qui mettent leur bien en location via une AIS. Parmi eux: l'assurance d'un loyer garanti. 

Avantages financiers

25%
Loyer
Le pourcentage de décote auquel vous pouvez vous attendre si vous mettez votre logement en location via une AIS.

Les agences immobilières sociales n'aiment pas mettre de chiffre "officiel" sur la décote de loyer à laquelle vous devez vous attendre, mais il semble que 25% soit une moyenne réaliste. Contre cette baisse de loyer, voici les avantages que vous allez obtenir:

  • Pas de précompte immobilier en Région bruxelloise et en Région wallonne;

  • Gestion locative: recherche d’un locataire, rédaction des baux et états des lieux, suivi des obligations du locataire;

  • Accès aux primes régionales (rénovation de l’habitat, énergie, embellissement des façades) au taux le plus avantageux (indépendamment du niveau de revenus du propriétaire). L’octroi d’une prime est cependant conditionné à une durée de mise en location de 9 ans minimum (5 ans s'il y a un contrat en cours);
  • Possibilité de bénéficier des prêts à 0% et des subventions pour des travaux réalisés dans l’habitation en Région wallonne;
  • Réduction du taux de TVA: les propriétaires bénéficient d’un taux réduit de TVA à 12% pour construire ou acheter une habitation neuve (au lieu de 21%), à condition que cette dernière soit mise en location via une AIS pendant 15 ans minimum. Le taux réduit de 12% s’applique aussi si le propriétaire rénove un logement existant de moins de 10 ans;

  • Garantie de revenus locatifs: l’AIS est garante du paiement du loyer (en cas de vide locatif et d’impayé) et des charges;

  • Remise en état du bien en fin de mandat (hors usure normale et vétusté);

  • Réduction d'impôts: en Flandre et en Wallonie, si vous avez conclu un bail de minimum 9 ans avec une AIS, vous pouvez obtenir une réduction fiscale de 45% sur les dépenses consenties pendant 9 ans. Cette réduction est calculée sur 5% des dépenses facturées, avec un maximum annuel de 1.170 euros par habitation. L’investissement doit être de minimum 11.740 euros.

Mandat de gestion

Concrètement, les AIS fonctionnent la plupart du temps avec un mandat de gestion qui autorise l'AIS à gérer "pour compte" du propriétaire les différents aspects de la location: sélection des locataires, établissement des baux et enregistrement de ceux-ci, réalisation des états des lieux, mise en place du suivi du locataire pour qu’il puisse s’approprier le lieu et le gérer en bon père de famille… et utilisation de tous les recours possibles, y compris en justice, s’il ne le fait pas. Attention toutefois: fin de mandat ne signifie pas fin de bail. Cela signifie qu'en cas de fin de mandat avec une AIS, le propriétaire pourrait se retrouver à devoir gérer des locataires qu'il n'a pas choisis. Les modalités de la fin de mandat doivent donc être bien établies dès le départ. 

Certaines AIS concluent aussi des baux principaux avec les propriétaires, ce qui signifie que l’AIS est locataire principale et sous-loue le bien à un sous-locataire occupant. Cela résout le problème ci-dessus, mais la marge de manoeuvre de l'AIS est moins grande, ce qui risque de compliquer la gestion quotidienne, l’AIS devant se référer au propriétaire pour tout problème qu’elle rencontrerait.

Résumé
  • Pour le propriétaire, la location via une AIS procure une certaine tranquillité d'esprit, étant donné que la gestion locative est entièrement sous-traitée.
  • Le loyer est revu à la baisse, en moyenne de 25%. En échange, le propriétaire bénéficie de nombreux avantages fiscaux: pas de précompte immobilier, accès aux primes régionales au taux le plus avantageux, prêts à 0%, réduction du taux de TVA, réduction d'impôts, etc.
  • Les AIS fonctionnent souvent avec un mandat de gestion qui les autorise à gérer "pour compte" du propriétaire les différents aspects de la location.

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