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Qu'est-ce qu'un propriétaire peut interdire à son locataire?

Animaux de compagnie, fumeurs, travaux… Jusqu’où peut aller un propriétaire dans ce qu'il interdit à son locataire? Quelles sont les sanctions en cas de non-respect?

Le propriétaire qui donne son bien en location espère évidemment trouver des locataires qui en prendront soin afin de le retrouver dans un bon état à la fin du bail. Pour limiter les dégâts et éviter certains frais, vous serez donc tenté d’interdire, par exemple, les animaux de compagnie ou encore de fumer… En avez-vous vraiment le droit? Que dit la loi? Quid si votre locataire ne respecte pas vos demandes? 

De manière générale, il est possible d’intégrer à votre bail une série d’interdictions. "Il est important d’indiquer directement ces éléments dans le bail pour que le locataire soit au courant et ainsi éviter tout malentendu", prévient Olivier Hamal, président du Syndicat national des propriétaires et copropriétaires (SNPC).

Mais le propriétaire ne peut pas interdire tout ce qu’il souhaite comme il le souhaite, "il doit respecter la loi et, en particulier, les principes de non-discrimination qui s’imposent à lui", rappelle Julien Lecler, avocat spécialisé en immobilier chez Loyens & Loeff, qui détaille: "Il existe une série de critères protégés sur la base desquels le bailleur ne peut pas refuser un locataire: sexe, origine, handicap, état de santé, état civil, orientation sexuelle, fortune." Mais il est possible, dans certains cas, de justifier une différence de traitement. Un propriétaire peut, par exemple, refuser de louer son bien à une personne à mobilité réduite si son appartement se situe au troisième étage d’un immeuble sans ascenseur. "Dans ce cas, ce n’est pas une discrimination, mais justifié sur la base d’un élément objectif", indique l’avocat. Voici ce qu’un propriétaire peut interdire à son locataire:

1. Animaux domestiques

Un bailleur peut interdire les animaux domestiques pour autant que cette interdiction soit justifiée et ne soit pas excessive. Par exemple, si les pièces de vie sont recouvertes de parquet, l’interdiction d’un chien dans l’habitation peut être justifiée. Par contre, le bailleur ne peut pas interdire le chien d’une personne malvoyante dans son bien, ce qui serait considéré comme discriminant. 

Notez toutefois que, si votre locataire ne respecte pas l’interdiction, le juge de paix ne vous donnera pas automatiquement raison. Certains ont autorisé des locataires à avoir un animal de compagnie alors que le contrat de bail l’interdisait, au motif que l’interdiction porte atteinte à la vie privée et familiale du locataire. Le juge de paix peut donc maintenir ou non l’interdiction d’animaux en fonction des circonstances: quel animal, quel type de bien, présence ou non d’un jardin, matériaux recouvrant le sol… La justice peut prendre des mesures pouvant aller d’une prescription visant à réduire les nuisances ou dégâts, jusqu’à l’expulsion des animaux et une rupture du contrat de bail. "Le juge de paix considère généralement qu’il faut accepter un animal de compagnie, pour autant qu’il ne soit pas dérangeant", détaille Olivier Hamal. "Certains juges estiment que la clause interdisant les animaux domestiques viole le droit au respect de la vie privée, mais pour d’autres non. C’est au cas par cas", souligne également Julien Lecler. 

Certains juges estiment que la clause interdisant les animaux domestiques viole le droit au respect de la vie privée. D’autres non.
Julien Lecler
avocat spécialisé en immobilier chez Loyens & Loeff

Si vous n’avez pas interdit la présence d’animaux dans votre bail et que le chien de votre locataire a occasionné des dégâts, vous pouvez tout de même, en tant que propriétaire, demander au juge de paix d’interdire un animal sur la base de ces dégâts, de même que s’il crée trop de nuisances au voisinage. Le propriétaire peut contraindre son locataire à effectuer les réparations nécessaires puisque ce dernier est tenu d’user du bien en "bon père de famille". "S’il apparaît que la présence des animaux cause un trouble, quel qu’il soit, le juge peut résilier le bail, même s’il n’y avait pas d’interdiction d’animaux inscrite dans le bail, car le locataire a une obligation d’entretien des lieux qu’il doit respecter", affirme le président du SNPC.

2. Fumeurs

Vous pouvez aussi interdire à votre locataire de fumer à l’intérieur du logement que vous lui louez. "S’il fume, à son départ, le locataire devra repeindre l’appartement dont les murs auront jauni", explique Olivier Hamal, qui estime que même si le locataire brave l’interdit et fume à l’intérieur, "je ne suis pas certain qu’un juge de paix résilie le bail. Mais il peut demander au locataire de repeindre les murs après avoir effectué un constat."

S’il fume, à son départ, le locataire devra repeindre l’appartement dont les murs auront jauni.
Olivier Hamal
président du SNPC

3. Changer l’affectation du bien

Si vous donnez votre bien en location en tant que résidence principale, vous pouvez interdire à votre locataire d’en changer l’affectation, autrement dit d’en faire un commerce par exemple. Cela vaut bien entendu pour les autres types de baux (bail de colocation, bail étudiant, bail commercial, etc.). 

En outre, si un bailleur loue une résidence, principale ou secondaire, il peut interdire à son locataire d’affecter tout ou partie du bien à une activité professionnelle. Autrement dit, le locataire ne pourra pas faire passer tout ou partie de son loyer en tant que frais professionnels. En cas de non-respect de cette interdiction, le juge de paix peut le condamner à payer l’impôt supplémentaire.

Si vous louez un appartement peint en blanc, le locataire qui le peint en bleu devra le repeindre en blanc à la fin du bail.
Julien Lecler
avocat spécialisé en immobilier chez Loyens & Loeff

4.Travaux et embellissement

Un bailleur peut aussi interdire à son locataire de changer la couleur des murs. Plus exactement, il est possible d’interdire les travaux, embellissements, améliorations et transformations sans accord écrit et préalable. "Le locataire a l’obligation de remettre en état, sauf réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure. Si vous louez un appartement peint en blanc, le locataire qui le peint en bleu devra le repeindre en blanc à la fin du bail", illustre l’avocat Julien Lecler. Si le locataire fait des trous dans les murs pour y accrocher des cadres, il devra également les reboucher avant de rendre le bien. Quelles que soient les modifications – hors vétusté et force majeure – du bien, celles-ci devront, d’une manière ou d’une autre, avoir disparu lorsque le bailleur récupérera son habitation. 

5. Sous-location

Vous pouvez également interdire la sous-location totale de votre bien et subordonner la sous-location partielle à l’accord exprès ou tacite du bailleur. Si votre locataire ne respecte pas cette interdiction, le juge de paix peut aller jusqu’à la résilier le bail.

 

Résumé
  • Un propriétaire peut interdire certaines activités à son locataire mais en respectant les prinipes de non-discrimination (sexe, origine, handicap, orientation sexuelle...)
  • Il peut interdire, par exemple, les animaux domestiques, de fumer, de changer l'affectation du bien, la sous-location ou encore les travaux et embellissements. 
  • Si le locataire ne respecte pas les interdictions inscrites dans le bail, le juge de paix peut ne pas le sanctionner (selon les cas) ou aller jusqu'à résilier le bail.

 

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