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Que faire si votre locataire ne paie pas son loyer?

Si votre locataire ne paie toujours pas son loyer malgré les sommations, vous devez vous adresser au juge de paix. L'expulsion arrivera en dernier recours.
©Filip Ysenbaert

Lorsque vous avez affaire à un locataire "indélicat", comprenez un mauvais payeur, vous ne pouvez pas prendre l’initiative de rompre le bail vous-même. La résolution du bail doit faire l’objet d’une décision du juge de paix, qui est le seul compétent en matière de bail. Comme l’explique Olivier Hamal, le président du Syndicat national des propriétaires et des copropriétaires (SNCP), "il n’est pas si compliqué de se défaire d’un locataire, mais il pourra s’écouler jusqu’à six mois entre le moment où le propriétaire a constaté le premier retard de paiement et le départ de son locataire suite à la résiliation du bail par le juge de paix. La plupart du temps, les locataires quittent les lieux. Il est très rare qu’il faille en arriver à une expulsion."  

Voici la procédure à suivre lorsque votre locataire ne paie pas.  

1. Vous sommez votre locataire

Si vous n’avez pas touché de loyer pendant deux mois d'affilée, il est temps d'agir. Car entre le moment où on lance une procédure et celui où l'expulsion est possible, il s'écoule de longs mois. Mais si vous vous précipitez dès le premier mois impayé, le juge risque de ne pas estimer la situation suffisamment grave pour rompre le contrat. Vous devez donc envoyer au locataire une sommation par lettre recommandée (il importe d'avoir une preuve!), éventuellement via un avocat. 

2. Vous saisissez le juge de paix 

Faute de réaction, vous devez lancer une procédure auprès de la justice de paix. La requête doit être la plus complète possible. Vous devez réclamer l'arriéré de(s) loyer(s), la rupture du bail aux torts du locataire, une indemnité de rupture, l'expulsion des occupants, le paiement d'une indemnité d'occupation, la libération de la garantie locative en votre faveur et la désignation d'un expert. 

Le juge tentera en priorité de concilier les parties et refusera rarement une procédure d'apurement pour l'arriéré et le loyer en cours, sauf si le locataire est coutumier du fait. 

3. Vous expulsez votre locataire

Si cela n'aboutit pas, le propriétaire demandera au juge de rompre le contrat de bail et réclamera les arriérés. C'est seulement alors qu'il pourra faire expulser le locataire par un huissier assisté par la police. Mais il faut savoir que le locataire qui reçoit un ordre de quitter le logement a encore un mois pour s'exécuter, sauf si le juge en décide autrement. 

Si le propriétaire dispose d'un jugement en sa faveur, la garantie locative pourra servir à éponger les impayés. Il est également possible de demander une saisie sur salaire, sur un compte bancaire ou des meubles. Les allocations, en revanche, ne sont pas saisissables. 

Résumé
  • Si votre locataire est un mauvais payeurvous ne pouvez pas prendre l’initiative de rompre le bail vous-même. Vous devez d'abord envoyer au locataire une sommation par lettre recommandée. 
  • Faute de réaction, vous devrez lancer une procédure auprès de la justice de paix. 
  • S'il n'y a pas de conciliation possible, le propriétaire peut demander au juge de rompre le contrat de bail et réclamer les arriérés. C'est suite à cela que le locataire est, in fine, expulsé. 

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