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Quelle est la durée d'un bail de résidence principale?

En principe, un bail de résidence principale est conclu pour une durée de neuf ans. Mais il existe des baux plus longs, à vie, ou encore de courte durée.
©Filip Ysenbaert

Un bail de résidence principale est, comme son nom l’indique, un bail qui concerne une habitation dans laquelle le locataire établit sa résidence principale. Il s’agit d’une situation de fait qui n’est régie par aucune loi: le locataire doit y habiter habituellement. En cas de litige, des preuves comme des factures de consommation, de télécoms, du courrier, etc. peuvent servir à établir qu'il s'agit bien d'une résidence principale, même si le locataire n'y est pas enregistré comme tel.

1. Bail de neuf ans

En principe, les baux de résidence principale ont une durée de neuf ans. Le propriétaire peut y mettre fin de manière anticipée moyennant un préavis de six mois. Si c’est pour réaliser des travaux ou y loger un membre de sa famille, il peut le résilier sans indemnités. S’il met fin au bail sans motif, il doit payer des indemnités à son locataire.  

3
ans
Le bail de courte durée est un bail d'une durée inférieure ou égale à trois ans.

De son côté, le locataire peut mettre fin à un bail de neuf ans à tout moment. Mais s’il le fait dans les trois premières années du bail, il doit payer des indemnités à son propriétaire.  

À l’échéance, le locataire ou le propriétaire doivent mettre fin au bail avec un préavis de trois mois, sans quoi le bail est reconduit automatiquement, aux mêmes conditions. 

2. Bail de courte durée

Un bail de courte durée est un bail conclu pour une durée inférieure ou égale à trois ans. La durée du bail peut être choisie librement entre le propriétaire et le locataire.  

Ce bail prend fin à son échéance moyennant un préavis de trois mois notifié par le propriétaire ou le locataire. Il se transforme en bail de 9 ans si personne ne dit rien (pour les baux signés à partir du 1er septembre 2018).  

Pour les baux signés avant le 1er septembre 2018, aucune disposition légale ne permet une résiliation anticipée. En revanche, pour les baux conclus après cette date, aucune disposition légale n’est prévue permettant au bailleur ou au preneur de mettre fin anticipativement au bail.  

Par contre, des possibilités de résiliation anticipée à l’initiative du propriétaire et du locataire sont prévues (en Wallonie: pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2018). En Région bruxelloise cependant, il n’est pas possible de résilier un bail dont la durée est inférieure à six mois.  

Un bail de courte durée peut désormais (en Wallonie: pour les baux signés après le 1er septembre 2018) être prolongé deux fois (une fois pour les autres) pour autant que la durée totale des deux contrats ne dépasse pas trois ans. 

3. Bail de plus de neuf ans

Le bail de plus de neuf ans ne peut pas dépasser 99 ans. C’est un bail qui doit, pour être opposable aux tiers, être établi par un acte notarial transféré au bureau des hypothèques.  

Pour y mettre fin à l’échéance, un préavis de six mois doit être notifié par le bailleur ou le preneur (de trois mois par le preneur en Wallonie), sans quoi le bail est automatiquement prolongé pour une période de trois ans. Les règles pour la résiliation anticipée sont les mêmes que pour un bail de neuf ans (lire ci-dessus), sauf pour le montant des indemnités qui sont, dans ce cas, moins élevées pour le bailleur.  

4. Bail à vie

C’est un bail conclu pour la durée de vie du locataire. Il doit, pour être opposable aux tiers, être établi par un acte notarial transféré au bureau des hypothèques. Les possibilités de résiliation par le bailleur d’un bail de neuf ans ne s’appliquent pas, sauf si les parties en conviennent autrement. Par contre, le locataire peut mettre fin au bail, à tout moment, moyennant un préavis de trois mois.  

Résumé
  • Le bail "classique" pour une résidence principale est le bail de 9 ans, auquel le propriétaire et le locataire peuvent mettre fin de manière anticipée moyennant certaines conditions/indemnités.
  • Il existe également le bail de courte durée, c'est-à-dire d'une durée inférieure ou égale à trois ans, renouvelable. 
  • Si vous souhaitez louer votre bien sur des durées plus longues, il est possible de conclure un bail de plus de 9 ans ou un bail à vie. 

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