On dit souvent que pour investir dans l'immobilier, il faut avoir un esprit d'entrepreneur. Outre l'envie, vous devez avoir le temps de vous occuper de votre bien, d'entretenir la relation avec le locataire, d'effectuer les petites réparations à votre portée, de penser à l'indexation annuelle, de chercher un nouveau locataire quand le précédent s'en va, etc.
Si ce n'est pas votre truc, si vous n'avez pas le temps, si vous habitez loin ou si votre portefeuille immobilier est trop lourd à gérer seul, vous pouvez faire appel à un gestionnaire locatif. Avec un contrat de gestion, vous déléguez toute la gestion administrative et opérationnelle de la location de votre bien.
Concrètement, vous donnez un mandat à votre gestionnaire pour qu'il se substitue à vous à chaque étape et tout au long de la location de votre bien. Ses missions principales sont:
- Obtention de la certification PEB, vérification des éléments de sécurité;
- Recherche d'un locataire;
- Rédaction et signature du bail;
- État des lieux;
- Réception des loyers;
- Calcul et réception des charges;
- Procédures de recouvrement des loyers impayés (jusqu'à la procédure judiciaire éventuellement);
- Réparations;
- Relation locative (réponses aux plaintes/demandes des locataires);
- Indexation des loyers;
- Renom en fin de bail, prolongation du bail;
- Contrôle des assurances du locataire.
Il est bien sûr possible d'imaginer toute forme de contrat, en fonction du degré d'autonomie que vous désirez confier au gestionnaire.
Certaines agences immobilières proposent un service de gestion locative, tandis que certaines sociétés ou ASBL (dans le cas des agences immobilières sociales) sont uniquement spécialisées dans cette activité.
Si vous vous dirigez vers un gros gestionnaire locatif, les prix sont en général moins élevés, étant donné les économies d'échelles qu'il peut réaliser grâce à l'ampleur du parc immobilier qu'il gère.
Cependant, la relation entre le locataire et le propriétaire - représenté par le gestionnaire - est primordiale. Assurez-vous donc de connaître le gestionnaire de votre bien, mais aussi que votre locataire le connaît. La relation locative entre le propriétaire et le locataire doit être la plus humaine possible. Assurez-vous donc de ne pas confier la gestion de votre bien à un "robot". Une bonne relation entre locataire et propriétaire peut en effet désamorcer de nombreuses situations conflictuelles.
Coût?
Le gestionnaire vous reverse chaque mois le loyer, diminué des frais de gestion et éventuellement des frais portés à votre charge, comme certains entretiens ou réparations ponctuelles.
À noter que certains gestionnaires locatifs fonctionnent avec un forfait mensuel. Chez Trevi, si vous optez pour le Serenity Pack, vous bénéficiez de la gestion locative mais aussi d'une assurance contre les loyers impayés pour 99 euros HTVA par mois, et ce pour les loyers inférieurs à 1.250 euros par mois. À cet égard, sachez que seul AG Insurance continue de proposer une assurance loyer garanti, qui est incluse dans son Pack Bailleur.
L'esprit libre?
Toutefois, comme l'explique Bénédicte Delcourt, directrice du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires (SNPC), "ce n'est pas parce que l'on confie son bien en gestion qu'il ne faut plus du tout s'en soucier. Si le propriétaire constate que les loyers n'arrivent pas ou arrivent en retard, il faut tirer la sonnette d'alarme. Souvent, il ne s'en rend pas compte tout de suite, car c'est bien pour ne plus se soucier de rien qu'il fait appel à un gestionnaire locatif. Il met parfois un peu de temps à se rendre compte qu'il y a des problèmes". Or, la principale conséquence dont il faut être conscient lorsque vous confiez votre bien en gestion, c'est qu'en fin de contrat, vous "récupérez" en quelque sorte la situation laissée par votre gestionnaire, qu'il ait fait du bon ou du mauvais travail, qu'il ait bien entretenu ou non la relation locative avec le locataire. "Vous pouvez ainsi vous retrouver avec un locataire avec lequel vous ne vous entendez pas très bien ou qui paie souvent avec du retard, etc.", prévient-elle. C'est pourquoi continuer à s'intéresser, même de loin, à la manière dont se déroule la location, est important.
Ce n'est pas parce que l'on confie son bien en gestion qu'il ne faut plus du tout s'en soucier.
Une aide digitale
Partant du constat que tous les propriétaires n'ont pas envie de sacrifier 10% de leurs revenus locatifs en mettant leur bien en gestion, mais que certains ont bien besoin d'une petite aide pour assurer le suivi de leurs loyers, des indexations, etc., Michael Philippart de Foy a créé, avec un associé, l'application Smovin. "Nous ne sommes pas des gestionnaires, le propriétaire continue de gérer lui-même son bien, mais l'application l'aide et lui fait gagner du temps", explique-t-il. Pour un forfait mensuel de 5 ou 10 euros, selon l'étendue des services, l'appli (qui a accès à votre compte en banque) vous notifie le paiement des loyers, gère les envois de rappels automatiques en cas de retard, vous avertit qu'il est temps d'indexer le loyer, fait le calcul à cet effet, vous propose une lettre type à télécharger, etc.
Il n'est pas possible de s'inscrire 100% en ligne, un contact par téléphone et mail ou en personne est nécessaire pour signer le mandat autorisant votre banque à communiquer les informations à l'appli. La start-up compte déjà près de 500 biens. La plupart des propriétaires inscrits possèdent entre 5 et 10 biens.
- Si vous n'avez pas le temps de vous occuper de la gestion de votre bien, vous pouvez mandater un gestionnaire locatif.
- Le gestionnaire s'occupe de la gestion administrative et opérationnelle de la location du bien, comme la recherche d'un locataire, la rédaction et signature du bail, l'état des lieux, la réception des loyers, etc.
- Le coût d'une gestion locative oscille entre 6 et 10% du prix du loyer.
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