Moins de taxes pour la société villa

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Ceux qui vivent dans un logement appartenant à leur entreprise sans payer de loyer verront bientôt leurs impôts sur cet avantage réduits de 50%. Cette mesure marque la fin d’une véritable saga.

D’après les chiffres communiqués par le ministre des Finances Johan Van Overtveldt (N-VA), la Belgique compte 23.500 patrons d’entreprises bénéficiant d’un "logement de fonction", en d’autres termes, d’une habitation appartenant à leur entreprise et mise gratuitement à leur disposition.

Pour ces dirigeants, il s’agit d’un avantage non négligeable, car ils ne doivent pas acheter de logement ni souscrire d’emprunt hypothécaire. Et ils ne doivent pas non plus payer de loyer.

Les bénéficiaires de ce système doivent cependant mentionner cet avantage "de toute nature" (fixé sur base forfaitaire) sur leur déclaration fiscale. Car ils sont taxés via l’impôt des personnes physiques. Mais ces dernières années, la méthode de calcul de cet avantage a fait grand bruit.

Tout a commencé en 2012, lorsque le gouvernement Di Rupo a décidé d’augmenter la taxation de cet avantage. Depuis lors, cet avantage est évalué à 100/60 du revenu cadastral indexé (RC) de l’habitation, multiplié par 3,8. C’est la formule utilisée lorsque le RC de l’habitation est supérieur à 745 euros, ce qui est le plus souvent le cas. Si le RC est égal ou inférieur à 745 euros, le facteur multiplicatif est de 1,25.

Auparavant – et toujours dans l’hypothèse où l’habitation était la propriété de l’entreprise – ce facteur était de 2. La charge fiscale du patron était donc largement inférieure.

23.500
Les sociétés villas
La Belgique compte 23.500 patrons d'entreprises bénéficiant d'un logement de fonction, soit d'une habitation appartenant à leur entreprise et mise gratuitement à leur disposition.

Discriminatoire

Plus tôt cette année, Johan Van Overtveldt a annoncé qu’il supprimerait la hausse d’impôt décidée par Di Rupo, suite à une décision des juridictions supérieures. Les cours d’appel d’Anvers et de Gand ont en effet estimé que la règle introduite par le gouvernement Di Rupo était discriminatoire.

Les juges ont considéré qu’il n’était pas acceptable de calculer différemment la valeur de l’avantage selon que le bien appartient à une personne physique ou morale.

Un entrepreneur sans société, comme un boulanger, peut mettre une habitation à disposition d’un de ses employés. L’habitation est donc mise à disposition par une personne physique. Dans ce cas, l’avantage de toute nature se montait à 100/60 du RC indexé sans facteur multiplicateur. Le travailleur payait donc moins d’impôt sur l’avantage.

Exemple

S’il s’agit d’un luxueux appartement dont le RC est de 1.200 euros, le bénéficiaire est taxé sur 100/60 x 1.200 euros x 1,7863 (coefficient d’indexation 2018) = 3.573 euros. Au taux marginal d’imposition de 50%, le travailleur ne paie que 1.736 euros de taxes, soit près de quatre fois moins que si le bien était la propriété d’une société. Car dans ce cas, le résident serait redevable de 6.788 euros d’impôt.

Les deux cours d’appel ont dès lors estimé que l’avantage de toute nature devait représenter 100/60 du RC indexé d’une habitation, quel que soit son propriétaire: une société ou une personne physique.

L’administration fiscale a déjà appliqué ces arrêtés cette année. Dans une circulaire du 15 mai, le fisc a accepté que l’avantage de toute nature soit calculé sur 100/60 du RC indexé, sans appliquer de facteur multiplicatif. La circulaire a été diffusée dans l’attente de la nouvelle règle non discriminatoire.

Conclave budgétaire

Pendant le conclave budgétaire de juillet dernier, le gouvernement a pour sa part décidé de mettre fin à cette discrimination et d’appliquer la même formule pour tous, quel que soit le propriétaire de l’habitation.

Désormais, le facteur multiplicateur sera de 2 pour tout le monde. Pour les habitations dont le RC est supérieur à 745 euros, c’est donc un retour à l’ancienne situation.

Entrée en vigueur

À l’heure actuelle, il est difficile de prédire quand cette mesure entrera en vigueur. D’un point de vue technique, elle pourrait s’appliquer rétroactivement à partir du 1er janvier 2018, du moins si elle est publiée au Moniteur Belge avant la fin de l’année. "Mais il est possible que le gouvernement décide d’appliquer la nouvelle formule à partir du 1er janvier 2019", explique Practicali, un bureau spécialisé en impôt des sociétés.

Par contre, si l’habitation est mise à disposition par une personne physique, le résident, par exemple l’employé d’un boulanger, sera plus lourdement taxé. Cela sera également le cas pour les habitations dont le RC ne dépasse pas 745 euros.

D’après le gouvernement fédéral, le facteur multiplicateur de 2 est celui qui donne un résultat se rapprochant le plus de la valeur de marché des habitations. L’impact de cette mesure est estimé à 9 millions d’euros, ce qui reste marginal en termes d’impact sur le budget global.

Revers de la médaille

Les patrons d’entreprise ou les managers qui envisagent d’acheter une habitation au nom de leur société pour la mettre ensuite gratuitement à la disposition de leur famille ont intérêt à réfléchir plutôt deux fois qu’une. "L’achat d’une habitation par une entreprise n’est pas toujours la meilleure option, prévient le spécialiste Bart Van Coile, vice-président de l’Institut des Experts-comptables et des Conseils fiscaux (IEC). Dans certains cas, il peut s’avérer plus intéressant pour un patron d’acheter une habitation à son nom et de bénéficier des avantages fiscaux."

Par ailleurs, c’en est fini du temps où les sociétés pouvaient déduire toutes sortes de frais pour réduire leur bénéfice imposable, comme le prix d’achat (amortissement), les frais de financement et d’entretien, etc. "Le fisc examine ces frais à la loupe. Par ailleurs, tous les tribunaux n’ont pas la même interprétation des lois et règlements. Certains juges acceptent que l’entreprise déduise certains frais des bénéfices imposables, d’autres pas", explique Bart Van Coile.

Autre remarque: lorsque la société vend l’immeuble, la plus-value éventuelle est taxée. Dans le cas présent, la plus-value ne représente pas la différence entre le prix d’achat et le prix de vente, mais entre le prix de vente et la valeur du bien inscrite dans les livres comptables, ce qui peut faire un monde de différence. Car la société peut amortir le bien dans sa comptabilité. Par exemple, une villa payée 400.000 euros peut être inscrite à une valeur de 200.000 euros dans les livres. Lorsque la villa est vendue, par exemple au prix de 600.000 euros, la plus-value n’est pas de 200.000 euros, mais de 400.000 euros. "Parfois, l’entreprise n’amortit pas le bien pour éviter cette situation", poursuit Bart Van Coile. Dans le cas d’un particulier qui réalise une plus-value sur un bien immobilier, celle-ci est en principe exonérée d’impôts.

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