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Quand et comment refinancer votre crédit hypothécaire?

Quand devient-il intéressant de renégocier votre taux hypothécaire? Quels coûts cela implique-t-il et à quelle banque avez-vous intérêt à vous adresser?
©Filip Ysenbaert

1. Qu’est-ce qu’un refinancement?

Le refinancement d’un crédit hypothécaire est la renégociation du taux d’intérêt qui lui est assorti. Si vous avez un taux fixe sur 20 ans de 3% et que vous entendez partout que les banques offrent actuellement des taux en dessous de 1%, vous êtes libre d’aller voir votre banquier (ou un autre) pour obtenir un meilleur taux. Mais attention, cela comporte des frais. Vous devez donc être certain que le jeu en vaille la chandelle.

Le taux de refinancement proposé par votre banque sera en général moins intéressant que celui de la concurrence, car les frais d’un refinancement interne sont moins élevés que ceux d’un refinancement externe. Et votre banque "joue" sur cet argument.

 

2. Quand devez-vous refinancer?

Un refinancement n’est intéressant que si la différence de taux atteint 1% et que la durée restante du contrat est d’au moins 10 ans.

3. Comment savoir si un refinancement est intéressant?

Voici les éléments à prendre en considération pour simuler un refinancement et en évaluer la pertinence:

  • La charge totale d’intérêts : combien allez-vous gagner sur la durée restante de l’emprunt?
  • Les coûts en cas de refinancement interne. Si vous renégociez votre taux au sein de votre propre banque, vous paierez en principe des frais de dossier et une indemnité de remploi, qui ne peut pas dépasser trois mois d’intérêts sur le capital restant. Les coûts étant moins élevés en cas de refinancement interne, votre banque ne vous offre souvent pas son meilleur taux, en tout cas pas tout de suite, lors d’un refinancement.
  • Les coûts en cas de refinancement externe. Si vous clôturez votre emprunt dans votre banque actuelle pour aller à la concurrence, vous devrez payer l’indemnité de remploi à votre ancienne banque. En plus des frais de dossier dans la nouvelle banque, vous devrez également payer des frais de mainlevée (pour annuler l’hypothèque de votre ancienne banque) et des frais d’hypothèque (pour que la nouvelle banque prenne une hypothèque de premier rang sur votre bien). Malgré ces frais, l’opération peut être intéressante si les taux proposés par la nouvelle banque sont bien plus intéressants que ceux de votre ancienne banque. Faites cependant attention aussi aux produits annexes (assurance solde restant dû et assurance habitation) que vous devrez prendre dans la nouvelle banque pour obtenir le "fameux" taux. Si ces produits reviennent plus cher qu’avant, cela doit être intégré dans vos calculs.
1%
Différence de taux
La différence entre votre taux et le nouveau taux doit être de minimum 1% pour qu'un refinancement soit intéressant.

4. Votre banque est-elle obligée d’accorder un refinancement?

Votre banque n’est jamais obligée de vous accorder un refinancement, mais étant donné qu’elle ne veut pas perdre de clients, elle acceptera en général de le faire. Le taux qu’elle vous proposera sera en général moins intéressant que celui de la concurrence, car les frais d’un refinancement interne sont moins élevés que ceux d’un refinancement externe. Et elle "joue" sur cet argument.

5. Allez-vous perdre l’avantage fiscal de votre emprunt?

Vous bénéficiez actuellement d’un avantage fiscal (bonus-logement ou chèque habitat) pour votre emprunt hypothécaire? Vous allez pouvoir continuer à en profiter si vous refinancez votre crédit, même en Flandre et en Région de Bruxelles-Capitale où il n’existe plus. Car c’est la signature de l’acte authentique de votre emprunt hypothécaire d’origine qui détermine l’avantage fiscal auquel vous avez droit.

Résumé
  • Demander un refinancement de votre crédit hypothécaire revient à demander une baisse de votre taux d'intérêt en fonction des conditions actuelles du marché. 
  • Étant donné les différents frais que cela engendre, un refinancement n'est intéressant que si la différence entre les deux taux est supérieure à 1%. 
  • Votre banque n'est pas obligée de vous accorder un refinancement. 
  • Si votre emprunt donnait lieu à un avantage fiscal, vous devriez en principe le garder, même dans le cas d'un refinancement externe. 

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