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Ne devenez pas esclave de servitudes

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Les servitudes (de vue en particulier) sont de fréquentes sources de tensions entre voisins. Quelles sont les règles à respecter par le propriétaire qui en profite et par celui qui en supporte les conséquences? Et comment gérer les tracas qu’elles occasionnent?

Le sujet est fort technique et ardu, disons-le d’emblée. Nous allons donc l’aborder au travers d’exemples, nécessairement arbitraires, mais qui illustrent des situations très courantes dans les relations de voisinage. Alors les servitudes, mieux vaut savoir qu’elles existent et comment vivre avec.

De quoi s’agit-il?

La servitude étant un droit relatif à l’immeuble et non à son propriétaire, il s’impose à l’acquéreur d’un bien. C’est la raison pour laquelle les actes notariés comprennent une clause stipulant que l’acquéreur doit respecter les servitudes existantes.

Selon les cas, soit l’acquéreur profitera de la servitude, mais il ne pourra étendre la situation, soit il devra en supporter les conséquences sans chercher à les restreindre, même si cela occasionne pour lui une charge ou des désagréments plus ou moins importants.

Différents types de servitudes
  • Naturelles (liées à la configuration des lieux) - Exemple: un terrain en pente dont les eaux s’écoulent vers le terrain en contrebas
  • Légales - Exemple: un bien ne peut être enclavé
  • Apparentes/non-apparentes - Exemple: les servitudes de jour/de canalisation
  • Continues (qui ne nécessitent pas d’intervention humaine pour être exercées)/Discontinues (qui nécessitent cette intervention)
  • Créées par les propriétaires par convention - Exemple: percer une ouverture dans un mur mitoyen

Cela, c’est la théorie. "Le problème, c’est que la plupart des servitudes ne figurent pas dans les actes car, pour être valables, elles doivent être apparentes et continues, comme deux maisons qui partagent une même gouttière ou une même arrivée d’égout, explique le notaire bruxellois Olivier de Clippele. Mais cela ne les empêche pas d’exister… Et une servitude non apparente mais ‘utilisée’ et dont on peut prouver l’usage pendant 30 ans est acquise, même si aucun titre n’en atteste", poursuit le notaire. Lequel annonce qu’un projet en discussion à la Chambre prévoit de ramener le délai de 30 à 10 ans.

Les servitudes de vue, les plus problématiques

Même si la plupart des servitudes ne posent aucun problème, il est toujours utile de consulter le cadastre, les plans de canalisation et d’analyser le titre de propriété avant même la signature du compromis.

"Les servitudes de vue sont indéniablement celles qui occasionnent le plus de discussions et de conflits, car elles constituent une atteinte à la vie privée", constate Gilles Tijtgat, consultant juridique spécialisé dans l’immobilier (Legisconsult).

Situation 1. Vous avez acheté une maison, mais votre terrasse et votre jardin sont longés sur plusieurs mètres par un mur mitoyen pourvu de fenêtres offrant une vue directe sur le petit salon de jardin où vous prenez le thé et le soleil.

Situation 2. Votre voisin a construit une terrasse au niveau du 1er étage qui limite votre vue, vous fait perdre lumière et ensoleillement et, surtout, plonge dans votre intimité. Sans compter le bruit occasionné par les BBQ entre amis qu’il organise jusqu’aux petites heures…

Que faire en cas de conflit?

Si les propriétaires n’arrivent pas à trouver un terrain d’entente, ils devront s’adresser au juge de paix. "Une démarche qui sera relativement chronophage", met en garde Gilles Tijtgat.

Situation 1. Le code civil dit qu’on ne peut "déséquilibrer l’usage d’une propriété". On ne peut donc pas priver un bâtiment de lumière, mais une fenêtre avec vue directe sur la propriété du voisin porte atteinte à sa vie privée"Le juge de paix n’imposera probablement pas de murer ou de condamner les fenêtres. Il préconisera plutôt un aménagement: placer un vitrage occultant et/ou un oscillo-battant pour donner de l’air sans permettre une ouverture totale. Reste à déterminer qui paiera les frais", souligne Olivier de Clippele.

Situation 2. Concernant l’aménagement d’une terrasse en ville (et notamment dans la Région bruxelloise), la plupart des communes sont très strictes, sachant que c’est une source récurrente de tensions entre voisins. Outre qu’elles imposent souvent un permis de bâtir, elles exigent que la terrasse ait un retour de 1 m ou 1,5 m, pour qu’il soit impossible de se pencher pour regarder chez le voisin. "Ce permis d’urbanisme ne relève toutefois que de l’administration. Il ne donne pas droit pour autant à une servitude, insiste Me de Clippele. Le voisin peut toujours s’opposer à cette servitude de vue, et aux troubles sonores qu’elle occasionne indirectement". Avant de demander un permis, assurez-vous donc d’avoir l’autorisation de vos voisins!

"Le juge de paix tente toujours de donner satisfaction aux deux parties, sauf en cas de voie de fait trop récente."
Olivier de Clippele
Notaire

En cas de conflit, "le juge de paix tente toujours de donner satisfaction aux deux parties, sauf en cas de voie de fait trop récente", explique Olivier de Clippele. "Si vous constatez que votre voisin est en train de se constituer un droit qui — même si vous êtes tolérant et si, jusqu’ici, vous vous entendez bien — est susceptible de constituer une servitude, réagissez directement", conseille-t-il.

Rien n’interdit bien sûr à un propriétaire de demander l’autorisation de son voisin pour faire passer une conduite d’eau par son jardin et de conclure un accord avec lui. Une servitude entre particuliers doit en principe être officialisée par un accord écrit.

Dans les copropriétés

Les servitudes sont également à l’origine de discussions dans les copropriétés, "notamment parce que les actes de base ne décrivent pas forcément au ‘centimètre’ près ce qui est privatif et ce qui est commun, raconte le notaire. Si le propriétaire du dernier étage s’est approprié le palier et qu’il peut démontrer que cela fait 30 ans qu’il en est ainsi, sans que personne ne s’y soit opposé, on pourra considérer qu’il s’agit d’une partie privative".

Autre exemple. L’acte de base de l’immeuble et l’acte d’achat octroient au propriétaire du rez-de-chaussée l’usage privatif du jardin. "Mais voilà qu’une plainte est déposée. Cette personne ne ferait pas un usage ‘normal’ du jardin. La nouvelle loi sur les copropriétés stipule que ces usages doivent être considérés comme des servitudes que l’on peut retirer/limiter pour l’une ou l’autre raison, à condition de motiver cette décision et d’indemniser le propriétaire".


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