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Négociez votre crédit hypothécaire

Le financement d'un bien immobilier constitue généralement l'étape la plus importante d'une vie sur le plan financier. Avez-vous toutes les cartes en mains pour souscrire le bon crédit?
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crédit hypothécaire
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(mon argent) – Avant de vous rendre auprès d'une banque afin d'y dégoter un bon crédit hypothécaire, vous devez prendre en compte un certain nombre de critères. D'abord, une bonne connaissance de votre situation personnelle. L’avantage est alors de pouvoir clairement identifier votre capacité financière. Ensuite, tout est question de profil (de risque). Le taux d’intérêt joue naturellement un rôle majeur dans la prise de décision du candidat à l’emprunt mais il ne doit pas être le seul. En effet, la durée est également déterminante dans le coût du crédit. Avoir la possibilité de raccourcir son crédit est un avantage majeur sousestimé. En outre un crédit-habitation constitue un excellent moyen d'optimaliser sa fiscalité. Un exemple vaut mieux qu’un long discours.

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Jean Dubuisson souhaite emprunter 200.000 euros. Il hésite entre le taux "fixe 20 ans" et le taux "fixe 25 ans". Chez Fortis, la différence en termes de charge globale du crédit se monte à… 43.932 euros. Une différence colossale pour une formule de crédit identique et sans risque (mensualité fixe jusqu'à l'échéance du crédit), abstraction faite de l'aspect fiscal!

Le montant du crédit est aussi prépondérant. Emprunter plus que nécessaire peut inutilement corser votre addition. Autre exemple :

A supposer que notre candidat hésite entre une quotité de 75 et de 100%. Sur une durée de 20 ans, à taux fixe, le financement d’un crédit de 200.000 euros coûterait 12.835,2 euros de plus pour une quotité de 100%. Ce n’est pas rien…

Et ce n’est pas tout: la plupart des éléments constitutifs d’un crédit hypothécaire sont susceptibles de varier. La flexibilité a en effet été érigée en credo dans bon nombre d’institutions bancaires. Parfois, la formule qui vous siéra le plus sera celle du panachage de deux crédits différents…

Mensualités ou amortissements constants?

Trouver le bon crédit nécessite donc de se poser les bonnes questions. L’intérêt de rembourser par mensualités constantes ou par amortissements du capital constants en est une autre. La première formule coûte plus cher en intérêts que la seconde mais elle reste privilégiée par les emprunteurs. Et pour cause: les mensualités par amortissements constants du capital, variables d’une année à l’autre, sont plus élevées au cours des premières années du crédit. Pour un crédit de 200.000 euros sur 20 ans (à un taux de 5,5%), la différence se monte à pas loin de 18.000 euros! Une fois encore, hors fiscalité. Si vous avez la possibilité de supporter des mensualités plus importantes (de 350 euros environ les premiers mois) au début du crédit,l’économie en vaudra la peine!

Taux fixe ou taux variable?

Jusqu'il y a peu, la tendance était à la baisse de l'écart entre taux fixes et taux variables. La raison en était fort simple: la courbe des taux était plate, voire inversée: les taux à court terme (1 an) étaient ainsi au même niveau que les taux à long terme (10 ans). Pas étonnant, dans ces conditions, que le risque lié à la variabilité du taux d'intérêt soit aussi onéreux. La donne a changé depuis que les banques centrales ont sorti l'artillerie monétaire, en abaissant drastiquement leurs taux (courts), pour contrecarrer les effets néfastes de la crise économico-financière. Aujourd'hui, l'écart s'est à nouveau creusé. Les taux courts avoisinent les 2% tandis que les taux longs, sur les lesquels s'arcboutent les institutions financières pour le calcul de leurs tarifs hypothécaires à taux fixe, sont de l'ordre de 4%. L'intérêt d'une formule variable se justifie un peu plus aujourd'hui qu'il y a deux ans. La différence de tarif entre un 5/5/5 (taux révisable tous les 5 ans) et un «fixe 20 ans» s'élève facilement à plus de 1% aujourd'hui. Les candidats à l'emprunt ne se s'y sont pas trompés ces derniers mois puisqu'ils ont grossi la part de marché du variable au 4e trimestre 2008. La tendance s'est confirmée en janvier, même si les formules à taux fixe restent les chouchous des emprunteurs (plus de 80% de part de marché en moyenne sur les quatre derniers mois de 2008).

Est-il encore réellement possible de négocier son emprunt?

Aujourd’hui, même si la générosité n’est pas de mise, il est toujours possible de négocier. Entre les taux à l’affiche et les taux obtenus, l’écart peut encore être significatif. Mais contrairement à la situation prévalant il y a deux ou trois ans, l’écart sera très largement inférieur à 1%. Une réduction de 0,5% sur le tarif affiché sera déjà l’oeuvre d’une belle négociation. Un taux "fixe 20 ans" de 5,1-5,2% est un bon taux… Par les temps qui courent, les banques tiennent à leurs marges bénéficiaires. Malgré le brusque et soudain déclin des taux, il ne faut pas se leurrer: le crédit reste cher! Comme les années précédentes, le salon Batibouw ne devrait pas fondamentalement changer la donne.

Batibouw

Du 26 février au 8 mars, se tiendra le rendez-vous annuels des bâtisseurs et des rénovateurs. Pour l'occasion, nous vous proposons de lire notre dossier spécial Batibouw.

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