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Nullité du bail: quelles conséquences et quels recours pour le locataire?

©BELGAIMAGE

Un locataire est informé qu'il doit quitter son appartement dans 6 mois, sans plus de détails. Le bailleur a apparemment commis une infraction urbanistique susceptible d'entraîner la nullité du bail. Quelles sont les conséquences (financières) et les recours pour le locataire?

"Je loue un appartement depuis 7 ans et j’ai reçu le préavis de mon propriétaire m’informant que je dois partir dans 6 mois, sans plus de détails. J’ai contacté le service de l’urbanisme de Liège car, selon des voisins, ce préavis serait lié à une infraction urbanistique depuis le 27 novembre 2018 (pas de permis de location). Information que le bailleur nous a cachée, à moi ainsi qu'à trois autres locataires. Est-il exact que, dans ces conditions, je ne dois plus payer les loyers des six mois avant mon départ et que je peux demander le remboursement de ceux versés depuis l'infraction... Quels sont mes droits et mes recours?"

Cette question de lecteur est intéressante à plusieurs titres. En effet, "en cas d’infraction (urbanistique), le bail est nul et non avenu", indique Patrick Willems, Secrétaire général du Syndicat national des propriétaires et copropriétaires (SNPC). Cependant, "encore faut-il savoir exactement de quel type d'infraction il s'agit, et si le bailleur était ou non de bonne foi... Ce sont en effet des précisions déterminantes pour la suite", ajoute-t-il. 

Infraction et mauvaise foi

©Dieter Telemans

"L'exemple typique, et très fréquent, est celui d’une maison unifamiliale qui a été 'découpée', sans permis, en plusieurs unités de logement qui sont données en location. Il y a dans ce cas infraction urbanistique, mais c'est à un juge qu’il reviendra, le cas échéant, de déclarer le contrat non valable et d’annuler le bail", détaille Patrick Willems. "Il le fera si l’infraction concerne directement le bien donné en location, de surcroît si le bailleur a agi en connaissance de cause (mauvaise foi)." 

"La situation serait différente si l'infraction urbanistique concernait, par exemple, une cabane au fond du jardin construite en toute bonne foi sans permis, et sans aucun lien avec l'appartement loué, ni impact sur celui-ci!"

Quels sont les recours du locataire? 

Si le juge de paix déclare le bail caduque, le contrat est censé ne jamais avoir existé. Le locataire pourra demander de ne pas payer ses loyers, mais le propriétaire réclamera alors une indemnité d'occupation (fixée par le juge).
Patrick Willems
Sécrétaire général du SNPC

"Si le bailleur met fin au contrat sans s'embarrasser du respect des règles en la matière, c’est qu'on est probablement dans une situation du type de celle décrite dans le premier scénario (maison familiale divisée en plusieurs logements donnés en location)", estime le directeur du SNPC.

Dans l'immédiat, "le locataire doit continuer à payer ses loyers et saisir le juge de paix. Si ce dernier déclare le bail caduc, le contrat de bail sera censé ne jamais avoir existé. Le locataire pourra alors demander au juge de ne pas payer, voire de récupérer ses loyers. Dans ce cas, le propriétaire bailleur réclamera très probablement une indemnité d’occupation des lieux. Cette indemnité sera fixée par le juge sur la base de la mauvaise foi éventuelle du bailleur qui a abusé de la situation, de la qualité du logement et du loyer estimé."

Autre conséquence de "l’absence" (nullité) de contrat, le locataire peut quitter le logement quand il veut: le lendemain ou 4 mois plus tard s’il a besoin de temps pour se reloger. "Il sera parfaitement dans son droit, mais une indemnité d’occupation sera due pour le temps où il reste dans l’appartement", conclut Patrick Willems.

 

 



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