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Pas de nouveaux records en 2020 pour l'immobilier

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2019 sera la meilleure année depuis longtemps pour le marché du logement en Belgique. Faire mieux en 2020 ne sera donc pas évident, d’après les vingt experts immobiliers de L’Écho.

Les records pleuvent sur le marché belge du logement. Selon les chiffres des notaires, sur les neuf premiers mois de l’année, il fallait sortir 259.725 euros (+ 3,2%) pour une maison et 228.356 euros (+ 3,7%) pour un appartement. En Flandre, il était même question d’une hausse des prix de respectivement 5,5% et 4,5%. Largement plus que l’inflation (1,5%).

En ce quatrième trimestre, le marché immobilier continue de tourner à plein régime. L’annonce, à la fin du mois de septembre, de la suppression du bonus-logement en Flandre à partir de l’année prochaine a déclenché un rush inédit sur l’immobilier. En octobre, les notaires ont pointé quelque 8.000 dossiers de plus (+ 43%) par rapport au même mois en 2018. Selon la Banque nationale, le nombre d’emprunts hypothécaires a progressé, quant à lui, de 61% en octobre. Et même de 80% en Flandre. "On ne voit pas comment 2019 ne serait pas une année record", selon le notaire Bart van Opstal. Les autres membres du panel que L’Écho consulte deux fois par an n’ont pas de doute non plus à ce sujet.

À un horizon d’un an, les experts sont devenus nettement plus prudents qu’il y a douze mois. Ils prévoient une baisse des transactions de l’ordre de 3% en 2020. Ils s’attendent à une hausse des prix de 1,5% pour les maisons en Belgique et de 1,6% pour les appartements. Soit à peine plus que l’inflation attendue de 1,4%. Le prix des terrains, par contre, devrait encore grimper de 2,1%.

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La stabilisation attendue pour 2020 se retrouve dans tous les segments du marché: aussi bien à Bruxelles qu’en Wallonie ou en Flandre, et tant pour les maisons et les appartements que pour les terrains à bâtir. Les experts estiment à 15% le risque d’une correction d’au moins 5% des prix en 2020. Il y a un an, ce rsique n’était estimé qu’à 6%.

On notera que les experts ont revu à la baisse leurs prévisions de prix pour les cinq prochaines années par rapport à il y a six mois. Les prix des maisons devraient monter de 1,8% par an, ceux des appartements de 1,6% par an. En somme, juste de quoi compenser l’inflation attendue (+ 1,7% par an) dans les cinq prochaines années. Il ne faut pas chercher bien loin l’explication de cette tiédeur: les incertitudes plus grandes sur le plan du financement du crédit, de l’économie, de la demande et de la fiscalité.

Les raisons de la tiédeur des experts: les incertitudes plus grandes sur le plan du financement du crédit, de l’économie, de la demande et de la fiscalité.


Économie: le moteur refroidit

Vu la forte hausse de prix, il faut plus que jamais disposer d’un revenu solide pour pouvoir acheter une habitation. Ces dernières années, l’économie ne s’est pas mal comportée et de plus en plus de gens ont trouvé du travail. Mais les années à venir devraient être moins glorieuses.

Selon la Commission européenne, la croissance de l’économie belge devrait retomber à 1% en 2020. Seule l’Italie fait pire. L’absence d’un gouvernement fédéral de plein exercice devrait pousser le déficit budgétaire à 2,3% du Produit intérieur brut l’an prochain, ce qui est le plus mauvais score européen, avec l’Italie. Même le secteur de l’intérim, le "canari de la mine" pour l’emploi futur, émet de moins bons signaux. Pour Frank Maet, de Belfius, "le risque d’une récession économique est supérieur aujourd’hui au risque d’une remontée des taux".

Taux: pilier et… principal risque

Le seuil psychologique pour un crédit-logement à taux fixe a été franchi plusieurs fois au cours de l’automne. Les taux les plus bas sont cependant réservés à un groupe restreint d’acheteurs et souvent liés à des conditions supplémentaires. "Le taux moyen d’un crédit-logement à taux fixe de 20 ans s’élève pour le moment à 1,65%. C’est le même niveau qu’en août. Les banques ont relevé leur marge bénéficiaire ", constate John Romain, d’Immotheker. Il est peu probable que les taux baissent encore pour la plupart des emprunteurs.

"La politique de crédit des banques, avec leurs taux faibles et leurs pourcentages d’avance, reste le principal facteur de soutien du marché belge du logement", selon Paul De Wael, de Stadim.

On ne s’attend pas à une forte remontée des taux hypothécaires, mais une hausse soudaine aurait une influence rapide et profonde sur le marché. "Il ressort de simulations qu’une hausse des taux d’un pour cent exercerait une pression de 2% sur le prix des habitations", avertit Johan van Gompel, de KBC.

Dans son rôle de contrôleur, la Banque nationale impose lentement mais sûrement des conditions de crédit plus strictes. En juin, les banques ont été obligées de constituer un matelas d’un milliard d’euros supplémentaire en guise de protection contre les mauvais crédits logement. Et à partir du 1er janvier prochain, un crédit logement ne pourra plus excéder 90% de la valeur d’achat. Les banques pourront cependant faire un petit effort supplémentaire pour ceux qui achètent leur premier bien. Mais la plupart des banques ne se pressent pas…

Certains jeunes ne font plus partie des Belges qui ne jurent que par la brique.

Offre: le nombre de logements augmente plus vite que le nombre de ménages

On a beaucoup construit. Le pic semble avoir été atteint. La Bouwunie (une organisation flamande qui regroupe quelque 8.000 entreprises de la construction) pointe un ralentissement du marché de la construction au troisième trimestre. Il y a toujours une forte demande des investisseurs pour l’immobilier de logement. "TINA, there is no alternative". "Le livret d’épargne ou les obligations ne rapportent quasi plus rien. C’est pour cela que les investisseurs se tournent vers le marché du logement", observe Johan Krijgsman, d’ERA.

De plus en plus de voix mettent en garde contre la surabondance de l’offre, surtout locale, en particulier dans des plus petites villes et communes. Maintenir le rythme actuel de construction n’est pas tenable sur la base de la croissance attendue du nombre de ménages, concluait une étude récente d’ING. Beaucoup de jeunes vont cohabiter avec des amis parce qu’ils ne peuvent plus ni acheter ni louer un logement à eux seuls. Certains ne font d’ailleurs plus partie des Belges qui ne jurent que par la brique.

Fiscalité: toujours moins de soutien

La suppression du bonus-logement en Flandre est une coupe de plus dans le soutien fiscal au marché du logement. À Bruxelles et en Wallonie aussi, la fiscalité immobilière n’a pas été épargnée par les restrictions.

La plupart des experts craignent que le futur gouvernement fédéral taxe aussi davantage l’immobilier. "Le changement de politique fiscale est aujourd’hui le principal risque pour le marché immobilier", souligne Bart Van Craeynest, de VOKA. "Avec des déficits budgétaires permanents, la fiscalité immobilière ne peut rester en dehors du jeu. Avec le manque de prise de conscience de l’impact de l’habitat sur les ambitions climatiques pour 2050, c’est le grand point sensible du marché immobilier", conclut Johan Albrecht, de l’Institut Itinera.


 

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