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Peut-on louer un appartement à son enfant à prix d'ami?

Je loue actuellement un appartement, mais j’aimerais qu’une de mes filles puisse y habiter. Puis-je lui louer à un prix inférieur au marché, et sans exiger de garantie locative? Dois-je faire enregistrer le bail? Quid du locataire actuel?
©© Juice Images/Corbis

Vous pouvez sans problème louer votre appartement à un prix inférieur au marché. "Le locataire et le bailleur fixent librement le montant du loyer", confirme Geert Inslegers, de la Vlaams Huurdersplatform (Association flamande des locataires). Le loyer peut être indexé chaque année, mais ce n’est pas obligatoire. Le bail peut même prévoir expressément que le loyer ne sera jamais indexé. Mais dans ce cas, vous ne pourrez plus réclamer l’indexation ultérieurement.

La garantie locative n’est pas non plus obligatoire. "Mais si elle est demandée, elle doit être conforme aux exigences légales", clarifie Geert Inslegers.

La garantie locative n’est pas obligatoire.
Geert Inslegers,
Association flamande des locataires

Vous êtes cependant obligé d’établir un état des lieux détaillé. Il est possible de faire appel à un expert (géomètre expert, architecte, etc.), mais dans le cas présent, vous pouvez vous contenter de l’établir avec votre fille. Le document devra être daté et signé par les deux parties.

Les conditions devront être reprises dans un contrat de bail ordinaire. En cas de litige, le juge de paix trouvera les conditions très plausibles: il s’agit en effet d’un contrat de bail intuitu personae, ce qui signifie "en fonction de la personne", qui ne peut donc être transposé à d’autres personnes. "Pour la durée du bail, on a généralement le choix entre un bail court de trois ans ou moins, et un contrat de neuf ans. Il est également possible de conclure un bail à vie, valable jusqu’au décès du locataire, mais il doit être établi par un acte notarié", ajoute Geert Inslegers.

Le contrat signé avec votre fille doit être enregistré à l’instar de n’importe quel autre bail. Le bailleur doit envoyer trois exemplaires du bail au bureau d’enregistrement du lieu où est situé l’appartement. L’enregistrement est gratuit et doit se faire dans les deux mois suivant la signature, sans quoi, vous risquez une amende et votre fille aura le droit de résilier le bail sans préavis ni dédommagement. Votre fille a également intérêt à ce que le bail soit enregistré: ses droits seront ainsi protégés envers des tiers.

Impôts

Le montant du loyer d’un bien mis en location n’a aucun impact sur les impôts dont vous êtes redevable en tant que propriétaire. Si vous louez un bien à des particuliers qui ne l’utilisent qu’à des fins privées, les loyers réels ne seront pas taxés. Les impôts sont en effet calculés sur base du revenu cadastral indexé, augmenté de 40%. Ce n’est que si le locataire utilise l’habitation à des fins professionnelles ou comme personne morale que vous serez taxé sur le loyer réellement perçu.

Préavis

Comment mettre un terme à votre contrat de bail actuel? "Cela dépendra du type de bail", poursuit Geert Inslegers. Un bail de courte durée ne peut être résilié anticipativement, sauf mention contraire explicite. Les baux de neuf ans peuvent être résiliés à tout moment en faveur de parents jusqu’au troisième degré. C’est le cas de votre fille, qui est votre parente au premier degré. Le préavis est cependant de six mois. "Vous devez aussi savoir que votre fille devra obligatoirement y habiter au cours des douze mois suivants et y rester pendant deux ans sans interruption. Si ces conditions ne sont pas respectées, l’ancien locataire pourra exiger des dommages et intérêts équivalents à 18 mois de loyer. Les juges sont très stricts à ce sujet", prévient Geert Inslegers. Les exceptions ne sont autorisées qu’en cas de circonstances exceptionnelles indépendantes de la volonté du locataire, et imprévisibles. "Un divorce n’est pas une raison valable. Mais un locataire qui est envoyé à l’étranger par son employeur pourra faire valoir cet argument", conclut Geert Inslegers.

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