De plus en plus de projets immobiliers neufs d’envergure font l’objet d’une vente sur plan. Entendez par là que les biens sont commercialisés en majorité, voire en totalité, avant que la construction débute.
Cette technique de vente, répandue dans certains pays depuis des décennies avec des fortunes diverses, permet au promoteur immobilier de réduire le risque financier et de raccourcir le délai avant de lancer les travaux. Mais tout le monde a déjà entendu parler de ces châteaux en Espagne, promis et jamais achevés, de ces intermédiaires ou entrepreneurs partis avec la caisse laissant un chantier inachevé. Cela se passe en Bulgarie, en France, en Turquie, au Maroc mais aussi près de chez nous. Depuis un an déjà, l’entreprise VProject, qui affichait des annonces de ventes sur plan dans le Brabant wallon, à Gembloux ou à Genappe, accumule les pertes financières, plongeant pas mal de partenaires professionnels dans la mouise et de clients dans le doute.
Tout le monde a déjà entendu parler de châteaux en Espagne promis mais jamais achevés…
Avantages multiples
Dans certaines régions, la pression de la demande pour des types particuliers de biens et le manque d’offre permet, via ce type de commercialisation, de faire son marché à la carte sans devoir pour autant passer à la caisse d’emblée. L’orientation, le nombre de pièces, la surface habitable, le jardin, l’étage, les finitions et le prix sont au menu et varient selon chaque acquéreur, ce qui n’est pas le cas quand le produit est déjà fini et livré.
Au même titre qu’un achat classique, la vente sur plan est officialisée par la signature d’un acte de vente chez le notaire. Ce document mentionne généralement plusieurs clauses, notamment en ce qui concerne le paiement des acomptes répartis sur toute la durée du projet. "Attention néanmoins à ne jamais verser le montant de ces factures intermédiaires anticipativement et de bien vérifier l’état d’avancement du chantier!", insiste Laurent Degraeve, Managing Director de la société Solufinance, à Waterloo.
Le versement du solde, lui, est programmé à la livraison du bien. Mais de plus en plus de promoteurs-constructeurs, qui disposent de lignes de crédit ou des liquidités suffisantes, suppriment ces tranches intermédiaires et ne font payer le montant total qu’à la réception finale du bien, moyennant dédommagement en cas de désistement de l’acquéreur.
Pour l’acheteur, c’est un gage de sécurité et de facilité, les risques majeurs étant assumés par le porteur de projet. Pour le vendeur, c’est une manière de séduire la demande et de bien planifier son produit en termes de timing et de typologie d’habitat. Les projets d’envergure sont en effet souvent portés en plusieurs phases sur un même permis de lotir global qui est actualisé en fonction de la demande. Ainsi, si les appartements 3 chambres programmés lors de la première phase peinent à trouver preneur, on reverra l’offre de la deuxième phase en fonction, en multipliant plutôt les petits appartements. Idem pour les garages, les équipements ou les terrasses, par exemple.
Tout le monde y gagne donc: le vendeur, dont l’offre s’adapte à la demande ciblée et s’écoule plus rapidement; l’acheteur, dont l’achat correspond davantage à ses attentes personnalisées en fonction de son budget.
Risques majeurs
Pour autant que les entreprises concernées soient en ordre, la Loi Breyne couvre — chez nous — les risques liés aux constructions neuves durant dix ans. Attention toutefois à bien vérifier l’agréation de toutes les personnes morales liées au contrat de vente sur plan. Le principal risque reste que l’entreprise générale en charge du chantier fasse faillite. Et plus le chantier se déroule hors de portée de l’acheteur (à l’étranger, par le biais de contrats en langue étrangère, etc.), plus le risque augmente. Ainsi, certains candidats à l’achat ont-ils dû, s’ils le pouvaient encore, revoir leurs rêves de vacances au soleil suite aux récents événements survenus en Tunisie, en Egypte et plus récemment en Turquie.
"Même sous nos latitudes, le temps, c’est de l’argent. Et le risque majeur, c’est que le chantier s’éternise ou s’achève avec des surcoûts liés aux litiges rencontrés. C’est souvent épuisant. Il est donc précieux, voire financièrement intéressant, de se faire aider par un professionnel qui puisse analyser et prendre en charge de A à Z les tenants et aboutissants de cet investissement, important économiquement… et affectivement", indique Julien Dessauny, fondateur et patron de l’agence Property Hunter (chasseur immobilier). "Avant de signer un achat sur plan, il y a aussi lieu de bien analyser avec le vendeur le montant des charges, la durabilité des produits utilisés — tant dans les espaces privés que communs -, la gestion du bien, les clauses de revente, les dédommagements en cas de retard dans la livraison du bien, etc.", précise-t-il.
