Pourquoi le viager ne convient pas à tous les investisseurs

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Avec un peu plus de 200 transactions par an en Wallonie, le marché du viager reste très confidentiel. Si cette forme d’achat est intéressante pour les investisseurs, elle est toutefois trop contraignante pour la plupart des gens.

Les ventes en viager ont connu un léger sursaut au premier trimestre de 2019 en Wallonie passant de… 45 à 71 transactions sur une période de trois mois. Même si l’on constate que l’intérêt grandit pour le viager, on est tout de même très loin de pouvoir parler d’une euphorie! Les ventes en viager représentent de fait une infime partie du marché immobilier. Ainsi, en 2018, seules 208 ventes viagères ont été enregistrées par le SPF Finances pour la Wallonie, sur 40.000 transactions répertoriées par Statbel cette année-là.

Encouragement fiscal

Depuis 2018, les droits d’enregistrement ont été réduits pour les ventes en viager en Wallonie. Cette modification a entraîné la création d’un nouveau code au sein du SPF Finances (qui s’occupe toujours de l’enrôlement des droits d’enregistrement pour la Wallonie), lui permettant de fournir les chiffres sur le nombre de transactions. Ces chiffres ne sont cependant disponibles ni pour les autres Régions, ni pour les années précédentes. Difficile donc d’avoir une vue globale du marché et d’évaluer l’effet "réforme fiscale" sur le marché du viager en Wallonie…

Pour rappel, en 2018, le taux des droits d’enregistrement est passé à 6% dans le sud du pays pour l’achat en viager (contre 12,5%), pour peu que le bien visé serve de résidence principale au vendeur depuis au moins cinq ans.

Dans le cas d’un viager occupé, les droits d’enregistrement ne sont en outre plus calculés sur la valeur vénale de l’habitation, mais sur la valeur de l’habitation dont on a déduit la valeur de l’usufruit.

Toutefois, la base imposable ne pourra jamais être inférieure à 50% de la valeur vénale de la pleine propriété si la durée maximale de la rente est inférieure ou égale à 20 ans (40% si la rente est supérieure à 20 ans). Le régime classique, qui existait jusqu’en 2018 en Wallonie et qui est toujours d’application en Flandre et en Région de Bruxelles-Capitale, prévoit que les droits d’enregistrement sont calculés sur la valeur de l’habitation en pleine propriété. Or, en cas de viager occupé, l’acheteur ne jouit de l’usufruit du bien qu’au décès du vendeur ou au terme du contrat.

Investisseurs

L’acquisition en viager est plutôt le "truc" d’investisseur: cela permet d’investir des montants raisonnables sans avoir recours aux banques. En général, si les fonds dont vous disposez couvrent 10% de la valeur du bien ainsi que les frais d’actes, vous pouvez acheter en viager.

De fait, l’acquéreur paie un montant de départ (le bouquet) et verse ensuite une rente mensuelle au propriétaire, calculée en fonction de son âge et de la valeur du bien. Désormais, la rente est limitée la plupart du temps à 10, 15 ou 20 ans. Si vous investissez dans un viager occupé (les viagers libres sont plutôt rares), vous n’avez pas de gestion locative. Et bien sûr, vous pouvez gagner gros si votre crédirentier vit moins longtemps que la durée contractuelle de la rente.

Ceci dit, pour que ce "pari" basé sur l’aléa de mortalité vous soit favorable, mieux vaut miser sur plusieurs viagers en même temps, afin de lisser vos "chances". L’utilisation de guillemets ne masque pas la réalité: dans cette opération, il y a toujours un gagnant et un perdant et le "game changer" n’est autre que le décès d’un individu… Vous avez donc intérêt à avoir beaucoup de cash (ou à acheter entre amis) pour agrandir votre portefeuille de viagers.

Compliqué

Même si vous vous dites que cet aspect fait partie du principe, vous n’avez peut-être tout simplement pas la possibilité d’acheter en viager. Selon Renaud Grégoire, porte-parole de la Fédération des notaires, "le faible nombre de transactions s’explique par le fait que peu de gens sont en mesure d’acheter en viager. Il est en effet impossible de contracter un emprunt hypothécaire pour ce type d’achat, sauf éventuellement avec une prise d’hypothèque sur un autre bien immobilier, mais les banques ne concluent pas volontiers ce type de contrats".

"Peu de gens sont en mesure d’acheter en viager, essentiellement en raison de l’impossibilité de contracter un emprunt hypothécaire".
Renaud Grégoire
Notaire

L’impossibilité de contracter un crédit exclut déjà une bonne partie des acquéreurs potentiels, qui profitent en outre des taux hypothécaires bas pour investir en immobilier et ainsi faire jouer l’effet de levier au maximum. Ensuite, vous devez disposer en cash du montant des frais ainsi que du bouquet. Enfin, si vous investissez dans un viager occupé par son propriétaire, vous devez lui verser chaque mois une rente en plus de ce que vous payez chaque mois pour vous loger (crédit hypothécaire ou loyer). Notez également qu’il est impossible de revendre un viager sans l’accord de son propriétaire et qu’en cas de décès, la charge de la rente est transférée à vos héritiers. Mais ce n’est pas parce que le processus est contraignant et que peu de gens peuvent se le permettre financièrement que le viager n’est pas une bonne idée! De fait, l’investisseur en viager effectue des économies fiscales: si le viager est occupé, le précompte immobilier est à charge du vendeur et l’investisseur n’est pas imposé sur la "détention" de ce bien à l’impôt des personnes physiques. En outre, comme sur le marché immobilier "classique", les bonnes affaires sont possibles: le montant de la rente multiplié par sa durée maximale, majoré du montant du bouquet peut résulter dans certains dossiers en une valorisation inférieure à la valeur en pleine propriété.

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