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Que pouvez-vous faire ou non avec votre habitation familiale?

Si vous emménager chez votre partenaire, ce dernier pourrait vous mettre à la rue à tout moment, à moins d'être mariés ou cohabitants légaux. L’habitation familiale est soumise à une large panoplie de règles juridiques qui varient en fonction du type de cohabitation et du propriétaire du bien. Explications.
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(mon argent) - L’habitation familiale est l’habitation où réside le couple. Il n’est pas nécessaire que vous en soyez tous les deux propriétaires ni que vous le louiez ensemble pour qu’un bien immobilier soit votre habitation familiale aux yeux de la loi. Il peut donc également s’agir d’un bien que l’un des conjoints possédait déjà et dans lequel l’autre n’a emménagé qu’après un certain temps.

Vu la place centrale de l’habitation familiale dans la vie quotidienne, le législateur a prévu une batterie de règles particulières qui jouent un rôle pendant la relation, mais aussi si l’un des partenaires décède ou en cas de séparation. La protection procurée par l’habitation familiale ne concerne que les époux et les cohabitants légaux. Pas les simples cohabitants de fait qui ont donc intérêt à trouver un arrangement particulier, par exemple via un contrat de cohabitation.

Les exemples qui suivent illustrent "le flou entourant le concept de l’habitation familiale", dixit le notaire Koen Diegenant. Marie emménage chez Marc qui loue son logement depuis deux ans. De son côté, après son divorce, Luc emménage chez  sa nouvelle compagne Cindy, qui occupe sa maison depuis 5 ans, après son propre divorce.

1. Marc loue, Marie emménage chez lui

Tant que Marie et Marc restent cohabitants de fait et que le nom de Marie n’apparaît pas dans le contrat de location, elle n’a ni droits ni obligations concernant l’habitation louée. Marc est seul responsable du versement du loyer. Mais il peut aussi résilier le contrat de location de son propre chef. Et il peut demander à Marie de quitter les lieux à tout moment.

  • Marie est colocataire: la meilleure solution pour Marie est donc de demander au bailleur de faire figurer son nom dans le contrat de location, à côté de celui de Marc. A condition que Marc et le bailleur soient d’accord. "Le bailleur n’y verra en général aucune objection. En effet, cela lui permettra de se retourner contre Marc et  Marie en cas de défaut de paiement du loyer ou s’il veut réclamer des indemnités", explique le notaire Anthony Wittesaele. Si le couple se sépare, tous deux auront le droit de continuer à louer l’habitation. Ils devront se mettre d’accord et décider qui continuera à y résider.
  • Marc décède: si Marc décède avant que Marie n’ait fait figurer son nom dans le contrat de location, elle n'aura aucun droit sur l'habitation. Le bailleur peut exiger qu’elle quitte les lieux. Il en aurait été autrement si Marc et Marie avaient décidé de se marier ou de cohabiter légalement. Ils auraient alors fait une déclaration de cohabitation légale devant l'Officier de l'État-civil. Marie serait alors devenue d’office colocataire, et donc coresponsable du paiement du loyer. Au décès de Marc, le contrat de location se poursuivra normalement pour Marie, et inversement. Si Marie et Marc se séparent sans trouver d’accord, le juge déterminera lequel des deux devra quitter le domicile familial.

2. Luc emménage dans la maison de Cindy

Tant que Luc et Cindy restent cohabitants de fait, Luc est en position de faiblesse. Cindy peut le mettre à la rue n'importe quand et du point de vue légal, elle peut prendre seule toutes les décisions relatives à l'habitation. Le fait que Luc ou Cindy y habitent ensemble depuis un an, deux ans, voire vingt ans n'a aucune importance. Certes, Luc et Cindy pourraient faire stipuler dans un contrat de cohabitation que le domicile familial ne peut être vendu que moyennant l’accord des conjoints. Mais même alors, si Cindy vend la maison sans le consentement de Luc, la transaction serait valable. Luc pourra tout au plus exiger un dédommagement.

  • Luc et Cindy se marient/cohabitent légalement: la donne change lorsque le couple introduit une déclaration de cohabitation légale ou se marie. À ce moment, le propriétaire - Cindy  - ne pourra plus vendre la maison, en faire don ni contracter une hypothèque sans l’accord de Luc. Il gagne donc en sécurité ce que Cindy perd en liberté. Du reste, elle a tout intérêt à se pencher sur cet aspect, soulève le notaire Wittesaele: "si la relation venait à battre de l’aile, le juge de paix pourrait décider d'attribuer provisoirement le droit d'habitation à Luc s'il estime qu'il en tirera davantage profit que Cindy".
  • Cindy s'endette: lorsqu’il emménage chez Cindy, Luc amène ses meubles: ceux de Cindy devaient d’ailleurs être remplacés. Luc a intérêt à conserver soigneusement les factures d’achat. En effet, si  Cindy a des dettes ou en contracte à l'insu de Luc, les créanciers de Cindy pourraient faire saisir ses meubles. On estime en effet que tout ce qui se trouve dans une habitation appartient aussi au propriétaire de ladite habitation. L’état des lieux ou un inventaire permet aussi d'éviter la saisie des biens de Luc. Dans un tel inventaire – qu’il est possible de faire enregistrer –, vous énumérerez tous les biens qui vous appartiennent.
Cindy décède
  • Si le couple est marié, Luc héritera au moins de l'usufruit de la maison familiale et du mobilier. Il pourra donc continuer à y habiter. L’usufruit sur l’habitation familiale ne pourra jamais lui être retiré. Même si elle le voulait, Cindy ne pourrait pas y déroger, par exemple en l’attribuant à ses parents par voie testamentaire.
  • Si Luc et Cindy sont cohabitants légaux, Luc héritera aussi de l'usufruit sur l'habitation familiale et le mobilier. Avec cependant une différence par rapport au cas où le couple est marié. Si elle le souhaite, Cindy pourra attribuer par testament l'usufruit sur l'habitation familiale à une autre personne. Et comme un testament est personnel, elle pourra même le faire sans en informer Luc.
  • Si Luc et Cindy ne sont que cohabitants de fait, Luc n’héritera pas automatiquement de Cindy. "Les héritiers de Cindy (par ex. ses parents) pourront donc demander à Luc de quitter l'habitation. Ils devront certes respecter un délai de préavis raisonnable, mais ils pourront demander une indemnité pour l’occupation de l'habitation durant cette période", prévient le notaire Wittesaele.
  • Si Luc et Cindy veulent éviter ce cas de figure, ils devront trouver un arrangement. Luc pourra par exemple souscrire un contrat de location en viager avec Cindy. Il serait ainsi assuré de pouvoir continuer à habiter le domicile familial pour le reste de sa vie. Autre option: le testament.
  • Cindy pourrait indiquer par testament que Luc peut continuer à habiter dans l'immeuble pendant six mois ou un an à compter de son décès", explique le notaire Wittesaele. Il est aussi possible d'attribuer la pleine propriété ou l'usufruit de l'habitation à votre conjoint par testament. Mais votre marge de manœuvre est limitée par les règles de la réserve légale. Celle-ci prévoit que les héritiers réservataires (les enfants, les parents) ont toujours droit à une quote-part minimale de la succession et que vous ne pouvez attribuer à une autre personne, dont votre conjoint, que la part résiduelle. Si Cindy dépasse la part de la succession dont elle peut disposer librement en léguant l’usufruit sur l’habitation familiale à Luc, les héritiers réservataires pourront s’opposer au testament. Dans ce cas, Luc ne pourra donc pas dormir sur ses deux oreilles.
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