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Que vérifier avant d'investir dans un rez commercial?

Le commerce de textile a beaucoup souffert de l'arrivée de l'e-commerce ces dernières années. ©Photo News

Le secteur du commerce, en pleine mutation, a encore des cartes à jouer. Qu'a-t-il encore à offrir à l'investisseur à la recherche de rendement?

"Le marché du retail souffre depuis quelque temps, ce n’est pas un secret", prévient d’emblée Nicolas Vincent, conseiller en investissement immobilier chez BuyerSide. L’impact de l’e-commerce sur les commerces traditionnels se fait sentir depuis plusieurs années déjà un peu partout dans le pays. "Ceci étant, le secteur change, s’adapte et se repositionne autrement, tempère-t-il. Les propriétaires de shopping centers ont compris que le client vient pour consommer, mais aussi pour ‘vivre une expérience’ durant son temps libre. Ceux qui investissent pour offrir aux consommateurs une expérience de shopping agréable sortiront sans doute vainqueur de ces bouleversements."

Le marché est-il intéressant?

→ E-commerce et centres commerciaux

Chez OWN, société spécialisée en investissement immobilier, on pointe essentiellement le secteur du textile comme la première victime du commerce en ligne, mais pas seulement. "Une série d’éléments ont fait que le commerce du textile en particulier souffre aujourd’hui. Dans certaines rues de zone B, c’est-à-dire adjacentes aux grands axes, tous les volets sont fermés. Et même des zones qui avaient une certaine notoriété rencontrent des difficultés. Par exemple, le quartier Dansaert à Bruxelles est victime du piétonnier et des attentats. Mais le problème de l’e-commerce et des gros centres commerciaux est généralisé dans tout le pays. À Mons, par exemple, dans le noyau central de la Grand-rue et de la rue de la Chaussée, tout est fermé. Les commerçants ont souffert de l’arrivée du centre commercial Les Grands Prés, illustre Nicolas Jacquet, qui ajoute: Les prix ont par conséquent baissé."

→ Grande distribution

Tout n’est pas perdu pour autant. À l’investisseur de garder en tête la donne internet au moment de choisir la localisation du bien, puis le futur locataire. Car si le textile souffre, la restauration et la grande distribution restent des valeurs sûres, selon nos experts. "La rentabilité d’un commerce dépendra essentiellement de sa localisation et de la qualité de l’enseigne qui l’occupe, explique Nicolas Vincent. Il est donc primordial de bien appréhender les finesses du secteur retail avant de se lancer tête baissée dans une acquisition", conseille-t-il. Les magasins de proximité, comme les petits supermarchés (Carrefour Express, Proxy Delhaize et autres) et les magasins bio restent de bons locataires, estime Nicolas Jacquet.

→ Magasins d’expertise

Le cofondateur d’OWN voit également dans la nouvelle génération d’entrepreneurs "comme Exki, Makisu, Färm, The Barn, etc. des locataires qui vendent quelque chose de spécifique dans lequel ils ont de l’expertise et trouvent donc leur public. Il détaille: L’offre commerciale va se réduire et muter vers des magasins d’expertise. C’est désormais une expérience qui sera offerte au consommateur. On aura toujours des pôles commerciaux qui marcheront, comme la Toison d’or, le boulevard de Waterloo, etc., mais à côté, des magasins d’expertise vont se développer."

→ Vitrine

Le commerce physique reste en outre nécessaire au développement d’une enseigne commerciale, c’est un lieu où l’on peut voir et tester la marchandise. "Il devient davantage un showroom, une vitrine qui est utile pour stimuler également les ventes par internet", pointe Nicolas Vincent.

Certains quartiers sont toutefois voués à disparaître, comme ceux faits de commerces de textile situés dans des zones B, indique Nicolas Jacquet, conseillant de viser certains quartiers d’affaires comme Louise ou Bailli à Bruxelles, où le chaland est bien présent et qui offrent un potentiel de candidats par rapport à l’offre commerciale. Et le conseiller d’OWN de conclure: "Le commerce n’est pas mort, il se transforme, il s’adapte et se redéfinit."

Quelle fiscalité?

  • TVA et droits d’enregistrement - Les biens neufs sont soumis à la TVA, au taux de 21%. En achetant un rez commercial ancien, l’investisseur sera soumis aux droits d’enregistrement et non pas à la TVA. Leur taux varie selon la Région dans laquelle se situe le bien: 12,5% en Régions wallonne et bruxelloise, 10% en Région flamande. S’agissant d’un investissement et non pas de l’achat de sa première résidence principale, l’acquéreur n’obtiendra pas de taux réduit ou d’abattement fiscal.
  • Avantages fiscaux - Dans le cadre d'une seconde résidence, le contribuable peut bénéficier de deux types d'avantages fiscaux: 
  1. Les intérêts payés procurent un avantage fiscal. La déduction ordinaire d’intérêts fédérale permet de déduire intégralement les intérêts payés du revenu immobilier imposable (en l'occurrence, le revenu cadastral multiplié par 1,4 pour les résidences secondaires situées en Belgique). Cette déduction ne se limite pas aux seuls intérêts payés pour l’emprunt qui finance cette seconde résidence, mais aussi aux intérêts liés à d'autres crédits liés à l'habitation (emprunt pour une nouvelle chaudière, par exemple). Cet avantage peut être cumulé avec les avantages accordés par les Régions pour une résidence principale, puisqu'il ne fait pas partie du même panier fiscal que le chèque-habitat wallon et le bientôt disparu bonus logement en Flandre.
  2. L'avantage fiscal que l'on peut obtenir sur les amortissements de capital dépend de si l'on a encore ou non un emprunt en cours pour sa résidence propre et du moment où cet emprunt a été conclu, puisqu’il ne peut pas être cumulé avec d’autres réductions d’impôts (chèque-habitant, woonbonus) accordées par les Région (sauf dans un nombre de cas limité) car elle fait partie du même panier fiscal. Concrètement, si vous bénéficiez du chèque-habitat wallon pour l'emprunt qui sert à financer votre résidence propre, seul cet avantage subsiste lors de l'achat d'une seconde résidence, la priorité étant toujours donnée aux avantages régionaux. Pour pouvoir prétendre à cet avantage fiscal, il faut également que votre crédit réponde à une série de conditions: l’emprunt court au moins sur 10 ans, il doit être garanti par une inscription hypothécaire, il doit être conclu pour une habitation située dans l’Espace économique européen (EEE) et auprès d’une banque située elle aussi dans cet espace. Les amortissements de capital et la prime éventuelle d’une assurance solde restant dû donnent droit à la réduction d’impôt fédérale pour l’épargne à long terme, soit 30%. Le montant qui procure un avantage fiscal est toutefois limité selon l’année de l’emprunt et vos revenus professionnels.
  • Taxation des revenus - La fiscalité est plus contraignante pour un commerce que dans le cas de l’immobilier résidentiel classique. La taxation d’un immeuble qui est affecté à l’exercice d’une activité professionnelle se base sur les loyers réellement perçus, diminué d’un forfait de 40% de charges. Ce forfait ne peut toutefois excéder 2/3 du revenu cadastral (RC) valorisé sur la base d’un coefficient déterminé annuellement par arrêté royal. Attention! Si vous mettez en location plusieurs biens, vous devez veiller à ce que vos revenus locatifs ne soient pas requalifiés par le fisc de revenus professionnels si votre activité immobilière prend un peu trop d'ampleur. Voss opérations immobilières doivent être considérées comme des opérations de gestion normale d’un patrimoine privé pour ne pas être assimilées à une activité professionnelle. Dans le cas contraire, vous serez imposé sur la base de bénéfices ou de profits, et acquerrez la qualité d’indépendant (au moins à titre complémentaire). Vous serez alors soumis aux cotisations de sécurité sociale et aux systèmes de versements anticipés. La base imposable est celle des revenus professionnels nets, après déduction de toutes les charges. Ces revenus seront ajouté aux autres types de revenus soumis au taux progressifs à l’impôt des personnes physiques.
Quel rendement pouvez-vous espérer?

Tout dépend de l’endroit où est situé l’immeuble en question. Les immeubles idéalement positionnés sur des axes AAA (le top de la localisation commerciale dans le marché du retail) offrent moins de 4% de rendement. En dehors, la fourchette varie de 4,5% à 5%.

Quel type de bail?

La location d’un commerce se réalise par la signature d’un bail commercial. Celui-ci présente la particularité que les frais de rénovation et de transformation sont à charge du locataire, tout comme le paiement du précompte immobilier, ce qui n’est jamais le cas dans un bail résidentiel. Le locataire commercial prend donc en location un espace "casco" qu’il aménage selon ses besoins.

Le bail commercial concerne un immeuble qui va être donné à louer, en tout ou partie, à un commerçant ou à un artisan en contact direct avec le public. La durée d’un bail commercial est de minimum 9 ans avec la possibilité pour le locataire de demander trois renouvellements.

Les parties peuvent y mettre fin avant l’échéance, moyennant un acte notarié. Le locataire peut demander une indemnité si, lorsqu’il demande le renouvellement de son bail, le propriétaire de l’immeuble le lui refuse. En fonction du motif du refus, le locataire aura droit à une indemnité de refus d’un, deux ou trois ans de loyer, voire plus s’il subit un dommage plus important.

Avantages et inconvénients

Avantages

+ Presque aucune gestion

+ Précompte immobilier et gros frais à charge du locataire

Inconvénients

- Fiscalité plus contraignante que pour le résidentiel

- Rendement variable selon la zone commerciale

- Risque de vide locatif car concurrence forte de l’e-commerce

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