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Quelle fiscalité s'applique à un investissement en immobilier?

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Les formules de financement pour investir dans l'immobilier ne manquent pas. Mais pourquoi passer par cette étape si vous pouvez apporter la totalité du montant d’achat en fonds propres? C’est ici que la fiscalité entre en jeu.

S’il ne contracte pas d’emprunt, l’investisseur ne pourra pas prétendre aux avantages fiscaux accordés par l’État fédéral qui lui permettent de diminuer sa facture fiscale… "Même si l’on peut payer intégralement l’achat d’une seconde résidence avec ses fonds propres, il est intéressant de conclure un crédit hypothécaire. De cette manière, il ne faut pas utiliser (complètement) ses réserves financières, tout en bénéficiant, en principe, d’un avantage fiscal", indique Ulrike Pommée, porte-parole chez Belfius.

Quelle fiscalité s'applique à un investissement en immobilier?

TVA et droits d’enregistrement

En Belgique, la vente d’une construction neuve est soumise à la TVA, au taux de 21%. Pour les biens de seconde main, l’investisseur sera soumis aux droits d’enregistrement et non pas à la TVA. Leur taux varie selon la Région dans laquelle se situe le bien: 12,5% en Régions wallonne et bruxelloise, 10% en Région flamande. S’agissant d’un investissement et non pas de l’achat de sa première résidence principale, l’acquéreur n’obtiendra pas de taux réduit ou d’abattement fiscal des droits d’enregistrement.

Avantages fiscaux

Dans le cadre d’une seconde résidence, le contribuable peut bénéficier de deux types d’avantages fiscaux.

1. La déduction ordinaire d’intérêts fédérale

Elle permet de déduire intégralement les intérêts payés du revenu immobilier imposable (en l’occurrence, le revenu cadastral multiplié par 1,4 pour les résidences secondaires situées en Belgique). Cette déduction ne se limite pas aux seuls intérêts payés pour l’emprunt qui finance cette seconde résidence, elle s’applique aussi aux intérêts d’autres crédits liés à l’habitation (emprunt pour une nouvelle chaudière, par exemple). Cet avantage peut être cumulé avec ceux accordés par les Régions pour une résidence principale, puisqu’il ne fait pas partie du même panier fiscal que le chèque habitat wallon ou le bonus-logement flamand, qui disparaîtra bientôt.

2. La réduction d’impôt fédérale pour l’épargne à long terme

L’avantage que procurent les amortissements de capital dépend du fait que l’on a encore ou non un emprunt en cours pour sa résidence propre et du moment où cet emprunt a été conclu, puisqu’il ne peut pas être cumulé avec une autre réduction d’impôts (chèque habitant, bonus-logement) accordée par les Régions (sauf dans un nombre limité de cas), car elle fait partie du même panier fiscal.

Concrètement, si vous bénéficiez du chèque habitat wallon pour l’emprunt qui sert à financer votre résidence propre, seul cet avantage subsiste lors de l’achat d’une seconde résidence, la priorité étant toujours donnée aux avantages régionaux. Pour pouvoir prétendre à cet avantage fiscal, il faut en outre que votre crédit réponde à une série de conditions: l’emprunt doit avoir une durée d’au moins 10 ans, être garanti par une inscription hypothécaire, être conclu pour une habitation située dans l’EEE et auprès d’une banque située elle aussi dans cet espace.

Les amortissements de capital et la prime éventuelle d’une assurance solde restant dû donnent droit à la réduction d’impôt fédérale pour l’épargne à long terme, soit 30%. Le montant procurant un avantage fiscal est toutefois limité en fonction de l’année de l’emprunt et de vos revenus professionnels.

Taxation des revenus locatifs

De manière générale, si les locataires de votre bien d’investissement sont des personnes physiques qui occupent le bien à des fins privées, les revenus locatifs sont taxés sur la base du revenu cadastral (RC) indexé, majoré de 40%.

La taxation des revenus locatifs varie toutefois selon que le bien est loué meublé ou non, à des fins professionnelles ou non, etc. Les différents cas de figure sont analysés dans ce dossier en fonction de chaque situation.

Attention! Si vous mettez en location plusieurs biens, vous devez veiller à ce que vos revenus locatifs ne soient pas requalifiés par le fisc en revenus professionnels si votre activité immobilière prend un peu trop d’ampleur. Vos opérations immobilières doivent être considérées comme des opérations de gestion normale d’un patrimoine privé pour ne pas être assimilées à une activité professionnelle.

Dans le cas contraire, vous serez imposé sur la base de bénéfices ou de profits et acquerrez la qualité d’indépendant (au moins à titre complémentaire). Vous serez alors soumis aux cotisations de sécurité sociale et aux systèmes de versements anticipés. La base imposable est alors aussi celle des revenus professionnels nets, après déduction de toutes les charges. Ces revenus seront ensuite ajoutés à vos autres revenus et soumis au taux progressif à l’impôt des personnes physiques.

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