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Quelle protection pour l'habitation familiale au sein d'une société?

L’habitation familiale de personnes mariées ou de cohabitants légaux bénéficie d'une protection particulière. Mais que se passe-t-il si vous l'apportez dans une société?

(mon argent) - Si vous exercez une activité indépendante dans le cadre d'une société, vous avez la possibilité d’y apporter votre maison familiale. Mais cette décision ne doit pas uniquement reposer sur des considérations fiscales. Vous devez tenir compte de ses conséquences au niveau du droit civil. En l’intégrant dans la société, vous privez en effet l'habitation familiale de sa protection légale. Avec quelles implications?

Ne pas céder

L'habitation familiale de personnes mariées ou de cohabitants légaux bénéficie d'une protection particulière, quel que soit le régime matrimonial choisi (régime légal, séparation de biens, communauté universelle des biens). La protection vise à garantir un logement au conjoint et aux enfants. "En vertu de cette protection légale, un conjoint ne peut vendre l'habitation sans l'accord de l'autre. Et ce même si la maison est la propriété exclusive de celui qui souhaite vendre. Même le conjoint qui n’a aucune part dans la propriété de l’habitation familiale devra donner son accord", affirme Ann Maelfait, avocate chez Cazimir. Cet accord est nécessaire pour toute forme de "cession". La forme la plus évidente est la vente, mais il peut aussi s’agir d’un apport dans une société.

"Les habitations familiales qui sont la propriété d'une société ne bénéficient pas de cette protection. Dans un tel scénario, l'accord du partenaire n'est plus nécessaire pour vendre l'habitation familiale. Dans une société, l’habitation familiale n’apporte donc plus aucune garantie de logement", prévient Maelfait.

Seulement l’habitation familiale

La protection légale reste limitée à l’habitation familiale. Les autres biens immobiliers de la famille, comme la résidence secondaire à la Côte, ne bénéficient d’aucune protection contre une cession décidée unilatéralement par son propriétaire. Mais quelle maison est considérée comme l'habitation familiale lorsque la famille a plusieurs habitations? Quel est le bien protégé? C’est une question de fait. "L’habitation familiale n’est pas nécessairement l'habitation la plus importante ou celle qui a la valeur la plus élevée. C'est l'habitation où la famille passe effectivement le plus de temps", définit Maelfait. Dans la pratique, l’habitation familiale est généralement le lieu de résidence officiel des conjoints.

Pas dans la succession

"L’habitation familiale est couverte en vertu du droit matrimonial, mais aussi en matière de successions", précise Maelfait. Mais à ce niveau, il faut établir une distinction entre les couples mariés et les cohabitants légaux. Despersonnes mariées sont "héritiers réservataires" l’une par rapport à l’autre. Le survivant a droit à une part minimale de la succession. Concernant l'habitation familiale, le survivant a droit au moins à l’usufruit du bien et du mobilier présent. L'usufruit garantit au survivant de pouvoir continuer à occuper la maison familiale. S’il préfère habiter ailleurs, le survivant en percevra les revenus locatifs. "Cette sécurité disparaît également lorsqu’on apporte l'habitation familiale dans une société. Dans ce cas, le survivant n’hérite pas de l’usufruit sur l'habitation familiale, mais de l’usufruit sur les actions qui représentent l'habitation familiale dans la société", corrige Maelfait.

Dans le cas de la cohabitation légale, le partenaire survivant a un droit légal à la succession à condition que le défunt n’ait pas fait établir de testament qui y déroge en lui attribuant davantage que sa part légale… ou moins. Ce droit successoral légal se compose de l’usufruit de l’habitation familiale et du mobilier présent. Si l’habitation familiale est hébergée dans une société, ce droit successoral légal ne joue pas. "De plus, le conjoint ou partenaire cohabitant survivant ne peut plus opposer son veto à une demande de conversion de l'usufruit émise par les nus-propriétaires des actions de la société hébergeant l'habitation familiale. Enfin, le conjoint survivant-copropriétaire n’a plus le droit de se faire attribuer la maison en pleine propriété."

Solution

Existe-t-il une solution? "Une option consiste à se réserver un droit d'usufruit ou d'occupation. Il peut s’agir d’un usufruit universel ou successif jusqu'au décès du conjoint survivant", indique Maelfait. "Mais il convient avant tout de s’interroger sur la pertinence de l’apport de la nue-propriété de l’habitation familiale dans une société, étant donné les conséquences fiscales fondamentales de cette décision". Les éléments cruciaux à prendre en compte dans cette décision sont la durée pendant laquelle l'habitation familiale sera également utilisée à des fins professionnelles et son affectation finale. L’apport n’est généralement pas intéressant si l'objectif est de retirer à terme l'habitation familiale de la société. Retirer un bien immobilier d'une société coûte en effet très cher, sauf si l'on en a tenu compte au moment de l'achat. "Tant que l’habitation familiale reste dans la société, le survivant n'a rien à craindre s’il a le contrôle de sa société. Cela peut prendre différentes formes (gérance, clauses de droits de vote, etc.). Les alternatives sont notamment l'octroi d’une option d'achat au survivant ou la conclusion d'un bail en viager", précise son collègue Vermeulen, avocat chez Cazimir.

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