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Quels frais quand on vend un bien?

©Saskia Vanderstichele

Si l’acheteur supporte l’essentiel du coût de la transaction immobilière, le vendeur, lui, est tenu de fournir une série de documents et d’attestations. Et dans certains cas, il s’expose à quelques frais.

Le prix de vente augmenté des "frais de notaire" et des droits d’enregistrement ou de la TVA, ce sont traditionnellement les frais à charge de l’acheteur lors d’une vente immobilière. Pour autant, le vendeur n’est pas dispensé d’une obligation d’information et de démarches (administratives) qui sont susceptibles de générer des frais. Nous les avons listés.

1. L’annonce

Si vous décidez de vendre votre maison ou votre appartement vous-même, vous commencerez sans doute par placer une affiche. Mais cela ne vous dispensera pas du passage par la case "petite annonce immo", incontournable pour booster la visibilité de votre bien.

Un exemple? Une annonce sur Immoweb coûte 69,89 euros par mois pour un "Pack basic", 94,79 euros pour un "Pack Classic", présenté comme le meilleur rapport qualité/prix, ou 119,68 euros pour un "Pack Premium". Le tarif est dégressif en fonction de la durée de publication. Ce sont principalement les photos et le mode d’affichage qui justifient la différence de prix.

2. L’estimation du prix

Si vous passez par un agent immobilier, il vous aidera à fixer le prix de votre bien. Cela fait partie du package global.

Si vous prenez la vente en charge, vous pouvez demander une expertise pour faire estimer votre bien. Ce service est parfois proposé gratuitement, mais pas toujours. "Comptez environ 250 euros pour l’expertise neutre", selon Immoweb.

3. L’agence immobilière…

Si vous vous adressez à une agence, vous devrez payer une commission à l’agent immobilier, mais uniquement si la vente se réalise. La commission n’est fixée par aucun barème légal. Elle équivaut d’ordinaire à un pourcentage du prix obtenu ou éventuellement à un forfait. La commission est généralement fixée à 3,63% (TVAC).

Le home staging

Cette technique consiste à mettre en valeur votre bien en vue de le vendre. Dépersonnaliser les pièces, disposer au mieux le mobilier existant, désencombrer pour donner une meilleure idée du volume et des pièces et optimiser la luminosité, soigner le jardin, mais également procéder à quelques menus travaux qui changent la première impression (coup de peinture, entretien et petites réparations). Objectif: susciter le coup de cœur. Les spécialistes du home staging proposent des devis et pratiquent en général un prix au m².

Exemples:

Home Staging Déco: de 100 à 300 m²: 200 euros HTVA (+ 50 euros de frais de déplacement) ou 350 euros HTVA (+ 50 euros de frais de déplacement).

ozdeco.be. Visite sur place + conseils oraux, pour 100 à 300 m²: 290 euros. Avec rapport écrit: 490 euros. Avec travaux et suivi du chantier: prix sur devis.

Certaines agences travaillent uniquement en exclusivité. D’autres proposent un contrat sans exclusivité. Plusieurs agences peuvent alors être mises en concurrence et vous conservez également la possibilité de vendre le bien vous-même. L’agent risque toutefois d’être moins motivé car il n’est pas assuré d’être payé pour son travail.

Le contrat sans exclusivité vous permet au contraire de charger plusieurs agences immobilières de vous trouver un candidat acquéreur ou encore de vendre le bien vous-même pendant la durée du contrat qui aura été définie.

… ou le notaire

Une vente de gré à gré peut également être prise en charge par un notaire. Dans ce cas, les honoraires se négocient librement entre les parties mais ne pourront dépasser 2% du prix de vente (outre le remboursement des frais et débours).

La vente publique est peu coûteuse. Le vendeur paiera entre 3.500 et 4.000 euros de frais mais l’ensemble du processus sera pris en charge par le notaire: publicité, visites par un délégué de l’étude, location de la salle des ventes, etc.

4. La certification énergétique (PEB)

Ce document doit permettre au candidat acquéreur de se faire une idée du niveau de performance énergétique du bien. Le diagnostic doit être réalisé par un certificateur agréé. Le coût d’un certificat PEB varie légèrement selon les organismes, mais plus fondamentalement suivant la Région, le type de bien, sa superficie, le nombre de façades, l’existence de plans, etc.

En moyenne, les tarifs s’étendent d’une centaine d’euros pour un studio à 450 euros pour une villa.

5. L’attestation de sol

Il s’agit du certificat de non pollution du terrain, à faire établir par un organisme agréé.

Obligatoire à Bruxelles (Bruxelles Environnement). Tarif de base: 38 euros. Suppléments: 60 euros si terrain non cadastré et/ou si demande pas introduite via les formulaires web prévus, 500 euros pour demande urgente.

Obligatoire en Flandre: 52 euros.

Pas obligatoire en Wallonie. L’attestation est un extrait conforme de la Banque de Données de l’État des Sols (BDES). Tous les citoyens y ont accès. L’authentification est toutefois nécessaire pour obtenir un extrait conforme de l’état d’une parcelle.

6. L’attestation relative à la citerne à mazout

Certificat de contrôle d’étanchéité et déclaration environnementale (pour les citernes d’un volume égal ou supérieur à 3.000 litres).

+3,63%
(TVAC)
La commission de l’agent immobilier est généralement fixée à 3% hors tva.

Obligatoire en Région wallonne. Plus d’infos: www.informazout.be

Exemple de tarif pour un certificat de conformité: chez EnerConsult, pour une citerne de moins de 10.000 litres enterrée, il faut compter 175 euros TTC, pour une citerne accessible, 115 euros TTC.

7. La taxation de l’éventuelle plus-value

Le propriétaire qui revend son immeuble moins de 5 ans après l’avoir acheté devra déclarer la plus-value dans sa déclaration fiscale. La plus-value sera taxée au taux de 16,5%, quel que soit le montant des revenus déclarés.

La plus-value est la différence entre le prix d’achat (+ frais de notaire, travaux réalisés par des entrepreneurs agréés et 5% de plus-value annuelle) et le prix de revente. Le délai entre les deux opérations est déterminé par la date des actes notariés.

Cette mesure s’applique également lorsque le vendeur a reçu l’immeuble par donation. Dans ce cas, le délai entre la donation et la revente est fixé à 3 ans.

Cette mesure ne vise pas les maisons d’habitation occupées par le vendeur ni les biens provenant d’une succession.

Une plus-value réalisée à la suite d’une spéculation (lorsque les bénéfices réalisés sont considérés comme issus d’une gestion à risque) est taxée au taux de 33%.

8. Le remboursement anticipé de votre prêt

Si au moment de vendre votre bien, vous avez encore un crédit hypothécaire en cours pour celui-ci et que vous décidez de racheter en tout ou partie ce prêt, outre le capital restant dû, vous devrez payer une indemnité de remploi équivalente à 3 mois d’intérêts, c’est-à-dire une compensation pour la banque ou l’organisme de crédit qui perd une partie des intérêts qu’elle/il aurait normalement perçus.

9. La levée de l’hypothèque

Les crédits immobiliers sont garantis par une hypothèque d’une durée de 30 ans. En cas de revente dans les 30 ans, et même si votre emprunt est déjà remboursé, l’hypothèque doit donc être levée. Cela nécessite la signature par le notaire d’un acte de mainlevée par lequel l’organisme de crédit renonce à sa garantie. Une formalité obligatoire qui donne lieu à des frais de radiation qui dépendent du montant initial emprunté et correspondent à environ 0,7% de celui-ci.

Si vous vendez et que vous rachetez dans le même temps, vous pouvez demander un transfert d’hypothèque. Cela vous évitera de payer des droits d’enregistrement sur l’emprunt.

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