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Quid si vous sous-évaluez votre maison?

Que vous achetiez, donniez ou léguiez un immeuble, vous serez peut-être tenté de déclarer un prix inférieur à la réalité. Objectif: réduire les droits à payer. Mais le fisc ne l’entend pas de cette oreille. Il traque "l’insuffisance".
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(mon argent) - Qu’il s’agisse d’une vente, d’une donation, d’un échange ou d’un legs, la taxation en matière immobilière est rarement indolore au vu des montants en jeu. En cas d’achat, les droits d’enregistrement se montent le plus souvent à 10% en Flandre ou à 12,5% à Bruxelles et en Wallonie. Quant aux droits de succession ou de donation, les tranches supérieures peuvent osciller entre 27% et 80% en fonction du lien de parenté et de la région...

C’est dire s’il peut être tentant de revoir la valeur vénale d’un immeuble à la baisse afin de réduire soit le montant des droits d’enregistrement, soit les droits à payer en matière d’héritage ou de donation.

Quelle valeur?

Pour le fisc, la valeur vénale sert de base à la taxation du bien donné, vendu ou légué. La valeur vénale correspond au prix du marché, c’est-à-dire à la valeur que vous pourriez obtenir de votre bien en le vendant de gré à gré, dans un marché soumis à la loi de l’offre et la demande. Il s’agit donc de son prix marchand.

Voilà qui est clair, du moins en théorie. Car en pratique, rien n’est plus délicat à déterminer. Il n’existe aucune règle imparable pour l’établir à l’euro près. Il s’agira donc le plus souvent d’une estimation, établie sur toute une série de critères dont la comparaison avec des biens similaires dans le même quartier constitue un point de départ. Ce qui fait dire aux experts que la valeur vénale est d’abord et avant tout le prix qui satisfait toutes les parties – vendeur et acheteur, donateur et donataire -, mais aussi le fisc! Car il veille au grain…

Le fisc rôde

Conscient du fait qu’un certain nombre de biens ne sont pas déclarés à leur juste valeur lors de leur mutation, l’administration fiscale renforce de plus en plus le contrôle des valeurs vénales déclarées dans les actes officiels. Il y a quelques années encore, le rendement de ces contrôles était assez maigre. Dans les couloirs de l’administration, on estimait que 6 à 8% des estimations d’immeubles étaient concernées. Un pourcentage qui dépasserait aujourd’hui les 10 ou les 15% suite au renforcement des contrôles, rendu possible par de nouveaux programmes informatiques visant à renforcer la "documentation patrimoniale".

Que risquez-vous?

Si le fisc – qui a deux ans pour réagir - juge que la valeur vénale de l’immeuble que vous avez déclarée est inférieure à sa propre estimation, il décrétera qu’il y a une "insuffisance". Important: le fait que vous soyez de toute bonne foi ne changera rien au fait qu’il y a infraction, avec à la clé redressement fiscal et amende. Notez que si le fisc constate une erreur en votre faveur – vous avez surestimé la valeur du bien légué, par exemple -, il ne vous remboursera rien…

Le surcoût qui vous sera réclamé varie selon qu’il s’agisse d’une vente, d’une donation ou d’une succession. Selon l’importance de l’insuffisance, vous pourrez éventuellement bénéficier d’une réduction de l’amende (voir tableaux).

Pas d’accord

Vous avez le droit de contester l’avis du fisc qui estimerait la valeur vénale de votre bien. Dans un premier temps, il vous faudra négocier en alignant vos arguments. Un immeuble fort délabré, ce que ne sait pas forcément le fisc, verra évidemment sa valeur vénale baisser.

Mais si le désaccord persiste, le receveur fera procéder à une expertise de contrôle, à vos frais.

Prenez les devants

Pour réduire le risque de litige avec l’administration, vous avez dès lors tout intérêt à réaliser une estimation précise et étayée.

Votre notaire peut vous être utile. Il a en effet accès, par le biais de la fédération notariale, à une base de données permettant des points de comparaison avec les ventes de biens similaires réalisées dans la zone qui vous concerne. Cela dit, le notaire reste avant tout garant de la sécurité juridique de l’acte, et non des prix de l’immobilier.

Un expert immobilier et, si possible un géomètre-expert, pourra dès lors s’avérer d’un réel secours. Selon les cas et les besoins, le géomètre-expert pourra vous remettre un simple avis verbal, une lettre d’évaluation plus ou moins détaillée, ou un rapport d’expertise complète. Privilégiez ce dernier si vous souhaiter réduire la marge de discussion (éventuelle) avec le fisc. Côté frais, comptez en moyenne de 1 à 3 pour mille de la valeur du bien.

Expertise préalable

Dans le cas d’une succession, il est possible de faire procéder à une expertise préalable. La valeur vénale qui aura été définie par cette expertise lie irrémédiablement, sauf erreur matérielle, les héritiers et l’administration de l’enregistrement. Sécurité garantie. Mais le principe de l’expertise préalable ne s’applique malheureusement pas à la vente ou à la donation.

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