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Réduisez le coût de votre emprunt hypothécaire

Vu l’augmentation probable des taux et des prix des biens existants, l’accès à la propriété risque de se compliquer. Voici comment alléger la facture.
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©iStock

(mon argent/l’écho) – Selon une étude publiée par la banque ING, les terrains à bâtir dans le Nord du pays se font rares, ce qui pousse par conséquent les prix de l’immobilier à la hausse. Entre 1998 et 2010, le prix au m² a été multiplié par quatre, passant de 40 à 160 euros, tandis que la taille moyenne du terrain vendu a baissé d’un tiers (de 11 à 9 ares). La pénurie touche désormais aussi la Wallonie. Les prix y ont aussi doublé entre 2000 et fin 2008 pour atteindre 40 euros par m². Ils atteignaient près de 50 euros par m² en 2010.

Cette augmentation entraîne une hausse des prix pour l’acquisition d’un logement neuf. Certains acheteurs sont donc obligés de se rabattre sur le marché secondaire (les logements existants). En outre, le coût du crédit risque d’être plus élevé dans les mois à venir. Par exemple, le taux fixe moyen accordé pour les crédits de dix ans et plus devrait approcher les 5% contre 3,8% en décembre dernier, selon les prévisions d’ING. Pour un emprunt de 200.000 euros, soit la valeur du bien moyen en Belgique, la mensualité pour un prêt hypothécaire à taux fixe sur 20 ans passera ainsi de 1.200 à 1.340 euros, soit une hausse de 10%. Retrouvez une analyse complète de l'étude sur L'Echo.

Dès lors, comment réduire le coût de l’investissement le plus important de votre vie? Ne vous contentez jamais des taux affichés: négociez! Mon Argent s'est prêté à l’exercice pour un emprunt à taux fixe de 280.000 euros à 25 ans.

Un premier rendez-vous dans ma banque

Pour commencer ma négociation, je me rends d’abord dans ma banque. Pas prête à me laisser partir à la concurrence, elle me fait une première offre à 4,55% au lieu des 5,65% affichés. Mais les mensualités à rembourser sont quasi équivalentes à la moitié des revenus de mon ménage. Et c’est sans compter les frais liés à l’emprunt. Pour obtenir ce taux, je dois disposer d’un compte commun ici et prendre les assurances de solde restant dû (ASRD) et incendie dans ma banque. Ces frais sont actuellement non négociables. "Toutefois, si vous venez avec une offre de la concurrence, on pourra sans doute faire quelque chose", précise mon banquier. Autrement dit, la banque consentira à faire un effort... à condition que je trouve mieux ailleurs.

Un deuxième chez le concurrent

Aussitôt dit, aussitôt fait. D’entrée de jeu, la banque concurrente me fait miroiter une véritable baisse du taux. "On part à du 5,55% en agence. On va descendre à du 4,75% et moi je peux vous faire du 4,55%", soit le même taux que ma banque. Alors, elle est où cette baisse? Le banquier perçoit ma déception et ajoute: "Je peux aller plus loin mais ça ne dépend pas de moi. Je dois d’abord faire une demande au pricing. On pourra sans doute baisser ce taux si votre banque vous fait une meilleure offre." Mais pourquoi ne pas proposer mieux directement? Simplement parce qu’il n’a pas encore sorti son joker: les frais liés à l’emprunt. En effet, il consent une réduction sur les frais de dossier et un rabais conséquent sur le prix des ASRD. Il évoque également la possibilité de limiter les frais de l’acte via un mandat hypothécaire.

De retour chez mon banquier

Je soumets alors cette nouvelle offre à ma banque en insistant sur les réductions accordées pour les ASRD. Entretemps, je me rends dans une troisième banque. Sa publicité en vitrine est alléchante: "N°1 du crédit hypothécaire ". Mais je vais rapidement déchanter. D'entrée, le banquier joue la carte de l’honnêteté: "Ah! Vous êtes venue grâce à la pub? Je dois quand même vous avouer qu’on n’est pas trop dans le marché. Certaines banques sont très agressives. On essaie cependant de diminuer davantage notre marge". Se sentant probablement démuni, il ajoute: "très honnêtement, si la deuxième banque vous propose une partie hypothèque- mandat et des ASRD moins chères, vous avez intérêt à tout balancer chez elle"!

De 5,65% à 4,52%

La nouvelle offre de ma banque me parvient: un taux fixe à assorti d’une réduction sensible des primes périodiques de l’ASRD. C’est une première grosse victoire. Résolue à faire davantage baisser ce taux, j’envoie la nouvelle proposition de mon banquier à la deuxième banque et à d’autres acteurs du marché. Malgré quelques ASRD légèrement moins chères, aucune ne parvient à s’aligner sur les 4,52%. Pis, la deuxième banque qui pensait pouvoir encore réduire son taux avoue: "Je ne peux malheureusement rien faire sur le taux 4,55%". Mais elle n’est pas prête à perdre la partie pour 0,03% de différence et ajoute plus de détails sur le mandat hypothécaire. Via cette formule, "les frais d’acte de crédit passeraient alors de 5.761 euros à 2.938 euros, c'est-à-dire, 2.823 euros d’avantages".

En outre, contrairement à ma banque, elle ne m’oblige pas à prendre mes deux ASRD chez elle pour avoir un taux avantageux. Une suffit. Autrement dit, je peux prendre l’autre pour bien moins cher ailleurs. Une option à considérer quand le prix moyen d’une ASRD vaut le double de la mienne pour mon compagnon fumeur.

Sans nouvelles de ma part, ma banque vient de m’envoyer un mail en m’annonçant une réduction de 125 euros sur les frais de dossiers. Et si je négociais encore un peu en lui demandant un mandat hypothécaire? Vu qu’elle ne l’a jamais évoquée, une telle démarche risquerait peut-être de repousser son taux à la hausse. En même temps, qui ne tente rien n’a rien …

52.500 euros économisés

La négociation m’a permis d’obtenir un taux final de 4,52% au lieu de 5,65% annoncé initialement, avec une mensualité à payer de 1.545 euros, soit une économie de 52.500 euros sur 25 ans et hors frais d’emprunt. Un bon deal car d’après Julien Manceaux, économiste chez ING et auteur de l’étude susmentionnée, "au début des années 90, une maison moyenne coûtait deux années de salaire brut, coût employeur. Elle coûte désormais quatre années de salaire brut ".

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