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Rénover un "appart" en profitant encore de la TVA à 6%

Les promoteurs immobiliers doivent désormais facturer 21% de TVA sur les appartements et lofts rénovés. Certains appartements en vente peuvent toutefois encore bénéficier du taux réduit de 6%. Et pour les particuliers, la réglementation relative à la rénovation de biens de plus de 5 ans reste inchangée. Voici ce qu’il faut savoir.
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©Truus van Gog/Hollandse Hoogte

Pénurie de terrains à bâtir, hausse des prix, vieillissement du bâti, immeubles de bureaux et sites industriels abandonnés... Les raisons pour rénover les bâtiments anciens sont légion. Une situation que les promoteurs immobiliers ont bien comprise. Dans quasiment toutes les villes, ils ont développé des projets de transformation de bâtiments anciens en appartements et lofts contemporains. Jusqu’ici, la vente de ces nouveaux biens bénéficiait du taux avantageux de TVA de 6% au lieu du taux de 21% qui s’applique aux constructions neuves. Une différence (15%) très appréciable d’un point de vue budgétaire.

Mais les choses viennent de changer. Le 27 mai, l’administration de la TVA a publié la décision suivante: les projets qui allient indissociablement la vente d’un ancien bâtiment à des travaux de rénovation seront désormais considérés comme des ventes sur plan. C’est alors la TVA de 21% qui s’appliquera, comme pour les nouvelles constructions.

"Cette décision a l’avantage de clarifier certaines situations et d’éliminer les incertitudes qui planaient sur certains projets, explique Danny Stas, avocat chez Laga. Mais reste cette question: les 21% de TVA doivent-ils être payés sur le prix total, ou uniquement sur la partie relative au contrat d’entreprise?"

Qu’en est-il? Pour bénéficier du taux réduit (6%), les entrepreneurs scindent généralement le contrat en deux. Le premier contrat porte sur l’achat d’une partie du terrain et du bâtiment sur lequel les droits d’enregistrement traditionnels (12,5% en Wallonie et à Bruxelles, 10% en Flandre) sont dus. Le deuxième contrat porte sur la rénovation ou la démolition/reconstruction. La TVA qui s’applique sur ces travaux se monte à 6%. Parfois, les deux contrats sont conclus avec une seule entreprise, dans d’autres cas, l’acheteur peut avoir affaire à deux sociétés distinctes.

"Même si l’avantage lié au taux de TVA disparaît sur la partie du contrat liée aux travaux, cela peut être utile, pour des raisons autres que fiscales, de conserver deux contrats distincts. Un promoteur peut ne pas vouloir assumer la garantie décennale sur les travaux, par exemple, explique Danny Stas. Mais nous ne savons pas avec certitude si le fisc admet encore l’existence de deux contrats distincts. Si la scission est

"Les projets pour lesquels le fisc a déjà donné son accord continuent à bénéficier du tarif réduit (6%)."
Danny Stas,
Avocat chez Laga

considérée comme un abus, la facture augmentera sensiblement. Il faudra payer 21% de TVA sur le terrain, les vieilles briques et les nouvelles". C’est le pire des scénarios pour l’acheteur. La facture fiscale pour le terrain augmente de 11%: de 10% de droits d’enregistrement à 21% de TVA. Le budget de rénovation augmente quant à lui de 15%, puisque le taux de TVA passe de 6 à 21%.

Si le fisc continue à accepter l’existence de deux contrats séparés, rien ne changera pour l’achat du terrain et de l’ancien bâtiment: les droits d’enregistrement resteront inchangés. Seule la partie portant sur les travaux augmentera. "Nous avons de bons arguments en ce sens, explique Danny Stas. L’administration fiscale admet également la scission, en cas de nouvelles constructions, entre la vente du terrain et la partie qui concerne les travaux; seuls les travaux de construction sont alors soumis à la TVA."

Appartements dans un projet déjà approuvé

Si vous projetez d’acheter d’un logement, vous ne devrez pas forcément payer 21% de TVA. "Vu que le fisc a, dans le passé, accepté cette manière de travailler, un règlement de transition a été prévu. Les projets pour lesquels le fisc a déjà donné son accord formel (décision ou ruling), continueront à bénéficier du taux de TVA réduit", poursuit Danny Stas. La décision n’est pas limitée dans le temps. Si vous avez un projet en vue, demandez quel taux de TVA s’appliquera.

Certains promoteurs ont reçu un accord tacite, entre autres parce qu’ils avaient déjà réalisé ce type de projet dans le passé. Le taux de 6% ne s’appliquera qu’aux acquisitions réalisées avant la publication des nouvelles dispositions.

Ceux qui ont récemment acquis un appartement au taux de 6% de TVA peuvent être tranquilles. "Que le projet ait ou non été livré ne fait aucune différence", assure Danny Stas. Vous profitez du taux réduit si vous avez acheté votre appartement avant le 27 mai 2014. Vous pourrez le prouver sur base, par exemple, du compromis, du paiement, ou de votre demande de crédit.

L’éventail des travaux qui bénéficient du taux réduit de TVA de 6% est très large. Ce taux s’applique aux travaux de transformation, rénovation, amélioration, réparation ou entretien de l’habitation familiale, d’une résidence secondaire ou d’un bien mis en location. Cela comprend des travaux d’agrandissement (ex: construction d’une véranda). Le taux avantageux porte sur la livraison et la pose:

- d’un chauffage central ou d’un système de climatisation

- d’installations sanitaires

- d’une installation électrique

- de sonneries électriques, détecteurs d’incendies, systèmes d’alarmes contre le vol et systèmes de téléphonie intérieure.

- d’armoires de rangement, d’éviers et armoires éviers, de lavabos et meubles lavabos pour votre cuisine ou votre salle de bains.

  • de volets, persiennes ou de stores placés à l’extérieur du bâtiment

- de revêtements muraux ou de sol, de travaux de peinture

- de chaudières, radiateurs ou convecteurs individuels.

Seuls les immeubles à appartements de plus de 15 ans bénéficient du taux réduit de TVA pour le placement de chaudières communes. Il est également possible de placer un ascenseur dans des habitations unifamiliales et dans des appartements.

L’éventail des travaux qui bénéficient du taux réduit de TVA de 6% est très large. Ce taux s’applique aux travaux de transformation, rénovation, amélioration, réparation ou entretien de l’habitation familiale, d’une résidence secondaire ou d’un bien mis en location. Cela comprend des travaux d’agrandissement (ex: construction d’une véranda). Le taux avantageux porte sur la livraison et la pose:

- d’un chauffage central ou d’un système de climatisation

- d’installations sanitaires

- d’une installation électrique

- de sonneries électriques, détecteurs d’incendies, systèmes d’alarmes contre le vol et systèmes de téléphonie intérieure.

- d’armoires de rangement, d’éviers et armoires éviers, de lavabos et meubles lavabos pour votre cuisine ou votre salle de bains.

  • de volets, persiennes ou de stores placés à l’extérieur du bâtiment

- de revêtements muraux ou de sol, de travaux de peinture

- de chaudières, radiateurs ou convecteurs individuels.

Seuls les immeubles à appartements de plus de 15 ans bénéficient du taux réduit de TVA pour le placement de chaudières communes. Il est également possible de placer un ascenseur dans des habitations unifamiliales et dans des appartements.

Démolition et reconstruction en milieu urbain

La décision de l’administration de la TVA ne change rien aux régimes avantageux existants pour les particuliers. On ne touchera pas au taux réduit de 6% de TVA applicable aux travaux de démolition et de reconstruction dans 32 villes et communes. Cette réglementation a été mise en place pour lutter contre le délabrement de certains quartiers, et est réservée aux utilisateurs finaux, à savoir, les propriétaires qui habiteront eux-mêmes le bien en question, ou qui le mettront en location. Dans ces villes et communes, vous pouvez démolir n’importe quel bâtiment, réaliser tout le gros œuvre et les finitions à un taux de TVA de 6%. La seule exigence, c’est que le bâtiment soit — après travaux — consacré exclusivement ou principalement à l’habitat privé. L’usage du bâtiment avant les travaux n’intervient pas. "Les particuliers peuvent ainsi acheter un immeuble de bureaux ou une maison à appartements, les démolir entièrement et les reconstruire — en ne payant que 6% de TVA — et mettre ensuite les appartements en location."

Les villes et communes concernées par ce régime de faveur sont les suivantes: Anvers, Charleroi, Gand, Ostende, Malines, Mons, La Louvière, Saint-Nicolas, Seraing et Liège et 10 des 19 communes bruxelloises (Bruxelles-ville, Anderlecht, Saint-Gilles, Saint-Josse-ten-Noode, Molenbeek-Saint-Jean, Schaerbeek, Forêt, Ixelles, Uccle, et Etterbeek). Les autres entités sont Louvain, Bruges, Courtrai, Roulers, Alost, Termonde, Genk, Hasselt, Mouscron, Tournai, Verviers et Namur. "Le régime de faveur porte sur l’ensemble du territoire de la ville ou de la commune", précise Danny Stas.

Rénovation de biens de plus de 5 ans

La réglementation existante pour la rénovation d’habitations reste inchangée. Si vous achetez une maison ou un appartement de plus de 5 ans, et que vous souhaitez le rénover avec un ou plusieurs entrepreneurs ou corps de métier, vous bénéficierez du taux de TVA de 6%. Il s’applique aussi bien sur les matériaux que sur la main-d’œuvre. Attention cependant: si vous achetez des matériaux et que vous réalisez vous-même vos travaux, vous paierez 21% de TVA.

Quelle est la définition d’une rénovation? La démolition complète d’un bâtiment n’est pas possible. La surface de l’ancien bâtiment qui est conservé doit être supérieure à la moitié de la superficie totale de l’habitation après travaux. Et la majorité des anciens murs porteurs doivent être conservés.

Autre exigence: les travaux doivent porter sur un bien immobilier privé: habitation familiale, seconde résidence, ou bien qui sera donné en location.

Vous utilisez une partie de votre habitation à des fins professionnelles? Si la partie privée dépasse les 50% et que vous effectuez des travaux dans l’ensemble de la maison, vous paierez 6% de TVA sur la totalité des travaux. Si vous utilisez plus de la moitié du bien à des fins professionnelles, seuls les travaux réalisés dans la partie privée de l’habitation bénéficieront du taux réduit. Pour la partie professionnelle, la TVA sera de 21%.. Prenons l’exemple de Anne qui consacre 30% de sa maison à l’exercice de sa profession. Elle la fait entièrement rénover. Comme les travaux sont entrepris dans l’ensemble du bâtiment — qui est utilisé principalement à des fins privées — Anne pourra bénéficier du taux réduit de 6% sur l’ensemble des travaux.

Quid des travaux dans les parties communes d’un immeuble à appartements? Chaque copropriétaire contribue aux frais, proportionnellement à la part qu’il détient en indivision dans les parties communes. Le taux de TVA applicable à chaque copropriétaire dépendra de l’usage qu’il fait de son appartement.

Le bâtiment doit également être occupé depuis au moins 5 ans. Mais ici, le fisc fait preuve de souplesse. Il suffit que le bâtiment ait été occupé au cours de la cinquième année suivant les travaux. Pour pouvoir réaliser des travaux avec 6% de TVA cette année, le bien doit être occupé au moins depuis le 31 décembre 2009.

Pour certains travaux, vous payerez toujours 21% de TVA, même s’ils sont réalisés dans une habitation de plus de 5 ans:

- l’aménagement du jardin ou de sentiers

- l’installation de clôtures

- l’installation et les travaux portant sur les piscines, saunas, parcours de mini-golf et terrains de tennis

- l’installation d’étangs, de fontaines, etc.

- les travaux de démolition jugés non indispensables

- le nettoyage hebdomadaire

- les lampes et luminaires

- les appareils encastrés dans votre cuisine comme le four, le four à micro- ondes, le lave-vaisselle, le réfrigérateur, etc.

- les convecteurs électriques qui sont branchés sur une prise électrique

- les études et le contrôle réalisés par des architectes, géomètres, ingénieurs et coordinateurs de sécurité.

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