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Comment financer la rénovation de votre habitation?

Fonds propres, emprunt hypothécaire, reprise d'encours ou prêt personnel, les solutions sont nombreuses pour financer vos rénovations.
©Filip Ysenbaert

Quelle est la meilleure manière de financer vos travaux de rénovation? Tout dépend de leur montant, de votre capacité mensuelle de remboursement et des fonds propres dont vous disposez. 

1. Faites un emprunt hypothécaire

Autant la faiblesse des taux d’intérêt pour votre épargne est un incitant à lui trouver un job mieux rémunéré, autant cette faiblesse persistante est aussi une bonne raison d’emprunter pour financer des travaux de rénovation. Et, si le montant dont vous avez besoin est assez élevé, pourquoi ne pas opter pour un emprunt hypothécaire?

Les conditions de ce type d’emprunt sont les mêmes que lorsque vous en contractez un en vue d’acheter votre habitation: les taux sont les mêmes, ils se négocient de la même manière et vous pouvez être amené à contracter une assurance solde restant dû. Il y a un acte de crédit, donc des frais d’actes et des frais d’inscription hypothécaire. Étant donné que ces frais sont dégressifs, ils peuvent paraître très élevés pour un petit montant emprunté. Il est toutefois possible de réduire cette facture en optant pour le mandat hypothécaire. C’est une garantie plus "light" qu’une inscription hypothécaire, étant donné qu’elle donne seulement le pouvoir à la banque d’hypothéquer votre maison si elle commence à douter de votre solvabilité. Mais votre banquier peut tout à fait refuser de procéder par mandat. Cela dépend de chaque dossier.

Avec quel avantage fiscal?

Si vous empruntez pour rénover votre habitation propre et unique après l'avoir achetée, vous ne pouvez pas bénéficier de la réduction fiscale wallonne, le chèque-habitat étant réservé aux acquisitions (éventuellement accompagnées d'une rénovation financée par le même crédit). Si vous habitez en Région de Bruxelles-Capitale ou en Flandre, même constat, car le bonus-logement a été purement supprimé.

Si vous avez emprunté pour financer les rénovations d’une résidence secondaire ou d’un immeuble d’investissement, alors vous pouvez aller chercher l’avantage fiscal au niveau fédéral. Cela s’appelle la déduction ordinaire d’intérêts et de remboursement de capital. Vous pouvez déduire les intérêts et le capital de vos revenus immobiliers déclarés, ce qui réduit vos impôts sur ces revenus, voire les supprime complètement. Faire des rénovations est donc un moyen d’optimaliser votre déclaration fiscale…

2. Demandez une reprise d’encours

Si vous avez déjà un emprunt hypothécaire en cours, alors vous pouvez demander une reprise d’encours à votre banquier. Dans ce cas, il vous "reprête" un montant que vous avez déjà remboursé. Par exemple, si vous avez déjà remboursé 35.000 euros de capital sur votre emprunt, vous pouvez demander une reprise d’encours de 20.000 euros. L’avantage de ce procédé est qu’il génère peu de frais, en général simplement des frais de dossiers autour de 400 euros, selon les banques. La reprise d’encours se fait aux conditions actuelles du marché, non aux conditions de l’emprunt initial.

Avec quel avantage fiscal?

La Wallonie a été très claire là-dessus, ni son chèque-habitat ni le bonus-logement qui fonctionne encore pour les emprunts conclus avant le 1er janvier 2016 ne serviront à financer la construction d’une piscine à Lasne… L’avantage fiscal ne fonctionne donc pas en cas de crédit à la rénovation, mais pas non plus en cas de reprise d’encours même si l’emprunt initial a été conclu avant le 1er janvier 2016, lorsque le bonus-logement existait encore. De fait, la déduction ne vaut que pour le solde restant dû et pour la durée résiduelle de l’emprunt arrêtée au 1er janvier 2016.

À Bruxelles, même conclusion: même si vous effectuez une reprise d’encours sur un emprunt conclu avant le 1er janvier 2017 (date de suppression du bonus-logement), vous ne pourrez plus bénéficier de l’avantage fiscal. 

3. Faites un prêt personnel

Comme le crédit hypothécaire, le crédit à la rénovation est actuellement très peu cher. Les taux sont plus élevés que les taux hypothécaires, mais ce type de prêt personnel présente plusieurs avantages.

  • Souvent, les organismes prêteurs ne demandent pas de frais de dossiers;

  • Il n’y a pas d’hypothèque, donc pas de frais d’acte ni d’inscription hypothécaire;

  • L’argent est disponible très rapidement;

  • En cas de remboursement anticipé, les pénalités sont moins élevées qu’en crédit hypothécaire;

  • Étant donné que les durées de remboursement sont plus courtes (84 mois), les mensualités sont plus élevées mais l’opération est plus rentable qu’un crédit hypothécaire. La charge d’intérêts totale est moins élevée.

  • Il est en outre possible de déduire les intérêts (pas le remboursement en capital) de ce type d’emprunts au titre de déduction ordinaire d’intérêts si le prêt concerne une résidence secondaire ou un bien d’investissement.

  • Les banques proposent souvent des prêts à taux réduit pour les investissements verts

4. Rentabilisez votre cash

Si vous avez des économies qui dorment sur un compte d’épargne, elles vous rapportent actuellement très peu. La plupart des banques ont en effet atteint le minimum légal de 0,11% de taux d’intérêt sur les comptes réglementés. Seuls quelques comptes offrent encore un rendement légèrement supérieur, pour peu que vous n’y versiez pas plus qu’un certain montant mensuel ou annuel. Si, parallèlement, votre logement est un vrai gouffre financier en raison de sa consommation énergétique, il serait peut-être opportun de financer des rénovations vertes avec une partie de vos économies. Avec la faiblesse des taux, cela peut être considéré comme un réel investissement.

L’association de consommateurs Test-Achats a ainsi calculé qu’une bonne isolation du toit réduit radicalement les déperditions de chaleur. Avec 20 cm d’isolation, ces déperditions plafonnent à 5%. C’est donc un investissement prioritaire pour ceux qui veulent réduire leur facture énergétique. Et au bout de sept années, le retour sur investissements est de 8% par an, comme des travaux d’isolation des murs creux (8% après six ans), l’isolation du grenier (7% après 7 ans) ou le placement de vitrage à haut rendement (2,5% au bout de 20 ans). Plutôt royal, non?

Résumé
  • Vous pouvez demander un nouvel emprunt hypothécaire pour financer vos travaux aux mêmes conditions que lorsque vous en contractez un en vue d’acheter votre habitation (taux d'intérêt, frais de dossier, frais de notaire, inscription hypothécaire...). 
  • Une reprise d'encours est également possible pour rénover votre habitation. Elle permet d'économiser les frais de notaire et d'hypothèque, mais pas les frais de dossier. 
  • Il existe également les prêts personnels comme les crédits à la rénovation, actuellement très peu chers: pas de frais de dossier, pas de frais d'hypothèque, très rapide... 
  • Si vous avez des économies qui dorment sur un compte d'épargne, c'est sans doute l'occasion de les investir dans vos travaux de rénovation.

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