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Rénovation: 5 questions sur le permis d'urbanisme

Certains travaux de rénovation nécessitent l'obtention préalable d'un permis d'urbanisme. Comment l'obtenir? Dans quels délais et à quel coût?

Se lancer dans les démarches liées à l'obtention d'un permis d'urbanisme pour votre rénovation n'est pas une mince affaire. Mieux vaut ne pas être trop pressé de voir les travaux débuter et penser à bien vous entourer pour préparer votre dossier, même si cela a un coût conséquent.

1/ Pour quels travaux faut-il un permis?

Un permis d'urbanisme sera nécessaire ou non en fonction de la Région où vous résidez et du type de travaux que vous souhaitez effectuer dans votre habitation. Les règles ne sont pas les mêmes en Wallonie et à Bruxelles.

Région wallonne

Nombreux sont les travaux en Wallonie pour lesquels un permis n'est pas nécessaire. Toutefois, il reste indispensable pour ceux-ci:

  • changement d'affectation;
  • modification de la forme du toit;
  • création d'une volière, d'un box pour chevaux, d'un garage;
  • création d'un appartement au sein de votre logement;
  • installation de panneaux photovoltaïques orientables ou d'une éolienne domestique;
  • création d'un mur de séparation entre deux immeubles;
  • aménagement du jardin impliquant d'importants travaux de terrassement et une modification sensible du relief du sol.

Certains travaux qui bénéficient d'une dispense de permis ou d'une procédure allégée sont considérés comme étant de "minime importance". Parmi lesquels: le remplacement du toit, pour autant que la rénovation couvre 25% maximum de l'enveloppe du bâtiment; le placement d'une fenêtre de toit, pour autant que la longueur de baie soit inférieure à un quart de la longueur de la toiture; le remplacement des châssis, si les nouveaux châssis permettent d'atteindre les normes énergétiques en vigueur; la construction d'une véranda, pour autant que cela soit la seule de votre habitation; etc.

Région bruxelloise

La plupart des travaux nécessitent un permis d'urbanisme dans la capitale:

  • construction et installations fixes sur un terrain;
  • modification de l'aménagement ou du profil d'une voirie;
  • transformation d'une construction existante;
  • démolition d'une construction;
  • reconstructions;
  • modification de la destination de tout ou partie d'un même bien;
  • modification de l'utilisation d'un bien;
  • modification du nombre d'unités de logement dans une construction existante;
  • modification, même sensible, du relief du sol;
  • déboisement;
  • abattage, déplacement ou toute intervention susceptible de mettre en péril la survie d'un arbre à haute tige;
  • modification de la silhouette d'un arbre inscrit à l'inventaire;
  • défrichage ou modification de la végétation dans une zone dont le gouvernement bruxellois jugerait la protection nécessaire;
  • utilisation d'un terrain pour le dépôt d'un ou plusieurs véhicules, de mitraille, de matériaux ou de déchets;
  • utilisation d'un terrain pour le stationnement de véhicules;
  • utilisation d'un terrain pour le placement d'une ou plusieurs installations mobiles pouvant être utilisées pour l'habitation (roulottes, caravanes, tentes…).

Certains travaux de "minime importance" peuvent bénéficier d'une dispense de permis ou d'un allégement de la procédure, mais cela reste l'exception. Il s'agit notamment de la transformation d'une cuisine en salle à manger, de la démolition d'une annexe invisible depuis l'espace public, de l'installation de panneaux photovoltaïques tant qu'ils sont invisibles depuis l'espace public ou encore de l'aménagement d'une terrasse…

2. Quels sont les délais pour obtenir un permis?

Les délais sont également différents en Wallonie et à Bruxelles puisque pour la première Région, c'est le CoDT (Code du développement territorial) qui les définit et pour la seconde, c'est le CoBAT (Code bruxellois de l'aménagement du territoire).

EN WALLONIE, les délais de rigueur – autrement dit les délais auxquels sont tenues les autorités compétentes – sont plus courts que dans la capitale. Concrètement, une fois votre dossier de demande de permis d'urbanisme introduit auprès de votre commune (c'est elle la plupart du temps qui est compétente, dans de plus rares cas ce sera le fonctionnaire délégué, c'est-à-dire la Région), elle dispose d'un délai de 20 jours pour vérifier si votre dossier est bien complet. S'il l'est, elle vous envoie alors un accusé de réception par recommandé, sinon elle vous envoie une liste des documents manquants. Au-delà du délai de 20 jours, le dossier est présumé complet et les délais légaux pour rendre une décision commencent à courir.

Ces délais sont alors de 30 jours si la demande ne requiert ni mesures particulières de publicité, ni avis d'instances consultatives, ni avis du fonctionnaire délégué (par exemple, pour la création d'un nouveau logement de type appartement/kot dans son habitation); de 75 jours si la demande requiert soit des mesures particulières de publicité, soit l'avis d’instances consultatives, soit l'avis du fonctionnaire délégué (par exemple, construire sa maison dans une zone d'habitat); de 115 jours si la demande requiert l'avis du fonctionnaire délégué et des mesures particulières de publicité ou l'avis d'instances consultatives (par exemple, transformer un bâtiment rural pour y faire une habitation en zone agricole). À cela s'ajoute la prolongation facultative de 30 jours du collège ou du fonctionnaire délégué.

À BRUXELLES, la logique est identique mais les délais sont différents. Dès que votre demande est déposée auprès de votre commune, celle-ci a 45 jours pour délivrer un accusé de réception ou vous notifier du caractère incomplet du dossier. Une fois le dossier complet et l'accusé de réception reçu, le délai pour rendre sa décision finale varie selon les différentes mesures d'instruction ou événements auxquels est soumise la demande de permis.

75
Jours
À Bruxelles, sans intervention du fonctionnaire délégué ou mesures particulières de publicité, le collège dispose de 75 jours pour rendre sa décision finale concernant votre demande de permis.

Sans intervention du fonctionnaire délégué ou mesures particulières de publicité, le collège dispose de 75 jours; avec intervention du fonctionnaire délégué ou mesures particulières de publicité, le délai est porté à 90 jours; et avec intervention du fonctionnaire délégué et mesures particulières de publicité, il est alors de 160 jours. Lorsque le délai expire durant les vacances d'été, il faut compter 30 jours supplémentaires. S'il y a un report des mesures particulières de publicité en raison de vacances d'été, là aussi 30 jours supplémentaires sont comptés.

3/ Combien ça coûte?

Les frais administratifs liés à votre demande varient d'une commune à l'autre. Par exemple, à Bruxelles-Ville, cela peut aller de 50 euros pour l'abattage d'arbres à haute tige à 700 euros pour un permis ou certificat avec étude d'incidences. Mais pour un permis avec l'intervention d'un architecte, il faut compter quelque 300 euros. À Namur, la demande coûte minimum 25 euros, alors qu'à Charleroi, il faut compter 100 euros par demande. Bref, une commune n'est pas l'autre.

2.500
euros
En plus des frais administratifs liés à votre demande, "il faut compter entre 2.500 euros pour quelques travaux de rénovation et 5.000 euros pour la rénovation complète d'une petite maison" en frais d'architecte, d'après Barthélémy Gorza, avocat en urbanisme.

"Les frais administratifs ne sont pas ce qu'il y a de plus cher à payer pour la demande d'un permis d'urbanisme", prévient l'avocat en urbanisme Barthélémy Gorza, "le plus cher, ce sont les frais de l'architecte qui doit fournir une série de plans, de mesures. Le montant dépend de l'ampleur du projet, mais il faut compter entre 2.500 euros pour quelques travaux de rénovation et 5.000 euros pour la rénovation complète d'une petite maison".

L'architecte Fabrizio Trobbiani détaille: "Cela dépend de l'ampleur du permis, mais en général, les petits permis sont pénalisés car il y a des frais incompressibles. On a autant de documents à remettre, que le permis soit petit ou grand".

4/ Qui introduit le permis?

Il n'y a pas de règle légale en la matière. Concrètement, vous pourriez vous-même introduire une demande de permis. Mais en général, c'est l'architecte qui effectue ces démarches puisque, pour la plupart des travaux d'aménagement, de rénovation ou de construction, son intervention est nécessaire voire obligatoire. "Dans les faits, c'est l'architecte, qui représente également le maître d'ouvrage, qui effectue la demande, mais les documents doivent être signés à la fois par l'architecte et le maître d'ouvrage", explique Fabrizio Trobbiani. Me Barthélémy Gorza ajoute: "Il existe de petits permis sans architecte mais c'est très rare et le dossier est tellement compliqué à composer qu'on passe souvent par un architecte".

5/ Qu'est-ce qu'une enquête publique?

Le permis d'urbanisme est une autorisation délivrée par l'autorité administrative, en l'occurrence votre commune ou la Région dans certains cas, qui permet d'effectuer des actes ou travaux de construction, de rénovation, de changement de destination d'un immeuble, d'abattage d'un arbre à haute tige, de modification sensible de relief du sol, d'aménagement de voirie, de placement d'enseigne…

Mais le permis ne suffit pas pour commencer les travaux librement. Le titulaire du permis doit également afficher un avis indiquant que le permis a été délivré, et ce durant toute la durée du chantier.

Certains permis – rarement ceux qui concernent des travaux de rénovation pour un particulier – nécessitent toutefois des mesures particulières de publicité qui se composent d'une enquête publique et/ou d'une réunion de commission de concertation qui doit émettre alors un avis sur la demande de permis. L'enquête publique est organisée par la commune et sert à informer les riverains sur les travaux projetés. Une fois terminée, le projet est soumis, en principe, à la commission de concertation lors d'une séance publique durant laquelle le demandeur présente son projet. La commission émettra ensuite un avis sur la demande de permis.

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