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Réparations et dégâts dans une location: qui paie quoi?

Un robinet qui fuit, une fenêtre brisée, une prise défectueuse… Il n’est pas toujours évident de savoir à qui incombe la facture: au locataire ou au propriétaire? Quelques pistes pour arrondir les angles.

"Certains locataires confondent location et hôtellerie: au moindre robinet qui coule, ils téléphonent au propriétaire. D’autres, en revanche, se sentent tellement bien chez eux qu’ils réparent tout ce qui peut ou doit l’être, quitte parfois à un en faire trop ou à mal le faire…" Ce constat, c’est Bénédicte Delcourt, directrice du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires (SNPC), qui le pose, non sans humour. Histoire de poser le problème: en matière locative, il n’est en effet pas toujours aisé de savoir qui doit (faire) réparer et assumer la facture des petits travaux liés à l’occupation d’un bien immobilier.

Locataire et propriétaire peuvent rapidement en arriver à se rejeter la balle, d’autant que les textes légaux n’apportent pas de réponse évidente. Ce sont donc les usages et la jurisprudence qui montrent la voie à suivre. En cas de désaccord persistant, il faudra s’adresser au juge de paix, voire à un arbitre. "De plus en plus de contrats de bail prévoient en effet une clause d’arbitrage", rappelle Joëlle Troeder, avocate au barreau de Bruxelles. Il est toutefois possible, moyennant un peu de bonne volonté et de bon sens, d’éviter d’en arriver là.

Quatre règles de base

Quelques grands principes balisent le terrain:

1. Le "menu entretien" est à charge du locataire;

2. un dégât causé par la faute du loataire sera réparé à ses frais;

3. Un locataire est tenu d’avertir le propriétaire de tout problème sérieux, sans quoi sa responsabilité pourrait être engagée;

4. les dégâts résultant de la vétusté ou d’une force majeure sont pris en charge par le propriétaire, en tout cas pour les baux conclus à partir du 18 mai 2007. Si, dans un bail antérieur, une clause prévoit l’intervention du locataire dans de telles circonstances, elle reste valable tant que le bail est en vigueur.

Rien n’empêche cependant un bailleur et un preneur de conclure des accords particuliers. L’essentiel est que chacun y trouve son intérêt. "Il est cependant essentiel, précise Bénédicte Delcourt, de toujours mettre ces accords sur papier, même en cas d’accord verbal à l’amiable. Un écrit évite les litiges qui peuvent parfois être causés par une simple divergence d’interprétation ou un malentendu." Joëlle Troeder confirme: "Nous vivons dans une société de plus en plus procédurière. Il est donc important d’objectiver par un écrit la réparation qui est faite ou qui doit être faite. Si les choses devaient mal tourner, notamment en fin de bail, il sera essentiel de disposer des preuves de ce qui s’est réellement passé."

Y penser… avant

Indépendamment des réparations à effectuer en cours de bail, nombre de dégâts locatifs ne seront constatés qu’à la sortie du preneur. La meilleure façon d’éviter ou de limiter les discussions est de mettre les choses au point dès le départ. Rédiger un état des lieux est une obligation légale. Ce document doit d’ailleurs être joint à l’exemplaire du bail destiné à l’enregistrement.

Faute d’état des lieux, le propriétaire sera en position de faiblesse. Le locataire est en effet censé avoir reçu le bien dans l’état où il le rend, à charge du bailleur, le cas échéant, de prouver le contraire par toutes voies de droit. Le bailleur aura donc bien du mal à imputer les éventuels dégâts au locataire.

L’existence d’un état des lieux ne règle cependant pas tout. "Car nombre de ces documents sont beaucoup trop superficiels, rédigés de manière superficielle ou peu détaillée", constate Jacques Gerbaud, vice-président de la Confédération royale des géomètres experts, Des formules du style ‘plafond: bon’ ou ‘parquet en bon état’, ne décrivent pas l’état réel et ouvrent donc la porte à des discussions. De même, une appréciation évasive telle que "le bien est en bon état locatif", n’a aucune valeur.

"Faites de préférence rédiger un état des lieux détaillé par un géomètre expert spécialisé, insiste Joëlle Troeder. Ce n’est pas une dépense inutile. Le coût oscille, selon les dossiers, entre 180 et 300 euros, à diviser entre les deux parties. Ajoutez-y des photos et vous aurez un document très utile en cas de contestation."

Dans le climat actuel de crise économique, on assiste, selon l’avocate, à une dégradation des relations locataire/propriétaire. "Sur-tout dès qu’un propriétaire réclame des arriérés de loyer. En règle générale, cependant, la tendance reste encore au compromis à la belge, qui débouche souvent sur un forfait global négocié pour les dégâts, plutôt que sur un relevé détaillé, clou par clou…". C’est dans l’intérêt de toutes les parties. Car en cas de désaccord, le recours à un expert judiciaire coûtera souvent bien plus cher…

Réparations et dégâts: exemples concrets

Définir ce qu’englobe le "menu entretien" à charge du preneur et les interventions plus lourdes à charge du bailleur n’est pas aisé. Voici quelques exemples de situations fréquentes constatées par le SNPC, en partant du principe que le bien est donné en bon état locatif: interrupteurs, sanitaires en bon état, robinetterie récente, etc.

Antenne ou coupole

Si elle a été installée par le bailleur, c’est le preneur qui doit l’entretenir (fixations comprises). Mais le remplacement de pièces défectueuses est à charge du bailleur. Certains locataires souhaitent installer une coupole à leurs frais. Ils devront respecter les prescriptions communales et/ou du règlement de copropriété. Si le propriétaire accepte que le preneur place une antenne ou une coupole, le preneur devra l’enlever à son départ et procéder aux réparations nécessaires (trous de fixation, dégâts à la toiture).

Appareils électro-ménagers

Les frais d’entretien et de petite réparation sont à charge du locataire (ex: une charnière de porte). Les pannes techniques ou liées à l’ancienneté sont assumées par le bailleur.

Baignoire, douche, évier

Le locataire doit procéder à l’entretien en préservant l’émail et en évitant l’apparition de taches calcaires jaunâtres. A défaut, le propriétaire pourrait exiger un nouvel émaillage. Le joint de silicone (entre la baignoire et le mur) doit être remplacé par le locataire s’il perd de son étanchéité. L’occupant pourra être jugé responsable des dégâts liés à une infiltration.

Balcons et terrasses

Le locataire n’est pas responsable des problèmes structurels (joints entre les dalles, fissures de béton…) mais il doit éviter les traces laissées par les pots de fleurs et les déchets végétaux.

Boîte aux lettres

Le locataire est tenu d’entretenir la serrure et la charnière, et de payer la clé s’il la perd. Dans un immeuble à appartements, le coût de la plaquette nominative est à sa charge.

Chauffe-bain et chauffe-eau

Il appartient au locataire de faire détartrer et entretenir ces appareils. L’entretien devra être exécuté si le bail le prévoit (ce qui est souvent le cas) ou, à défaut, tous les deux ou trois ans en fonction de la Région. Une chaudière au gaz doit être entretenue tous les 2 ans en Flandre, tous les 3 ans à Bruxelles et en Wallonie. Le SNPC insiste cependant sur le fait que cela ne suffit pas pour dédouaner le propriétaire. En cas de pépin, il devra démontrer que la panne est due au manque d’entretien, avant de mettre le montant des réparations à charge du locataire. En outre, la jurisprudence est assez sévère à l’égard du bailleur qui ne vérifie pas que le preneur s’est acquitté de son obligation. Le propriétaire a donc intérêt à réclamer la copie de la facture d’entretien périodique par un professionnel agréé.

Clous

Difficile de vivre sans quelques cadres au mur. Le problème des clous est donc bien réel, surtout lorsque le locataire quitte les lieux après un an ou deux et qu’un grand coup de peinture n’est pas nécessaire. Il doit en tout cas de reboucher les trous et les dissimuler. Idem pour les trous de crampons dans les boiseries ou dans les murs pour accrocher des rideaux.

Dégâts d’humidité

Les habitations hyper-isolées ont souvent des locaux mal ventilés. Même dans des habitations saines, la condensation liée au manque de ventilation peut entraîner des taches noirâtres d’humidité. Dégâts à charge du locataire…

Electricité

Pas question pour le locataire sortant de laisser des fils coupés à ras du mur. Le remplacement des fils dans la gaine peut lui être facturé. De même, le preneur est tenu de changer les interrupteurs ou prises qu’il endommage, et de remplacer les fusibles. De son côté, le propriétaire, doit veiller à la conformité de l’installation électrique.

Peinture

En théorie, une peinture de qualité tient 6 ou 9 ans. Le locataire ne doit pas repeindre en fin de bail (sauf si, dans un bail antérieur au 18 mai 2007, une telle clause est prévue). En revanche, si les travaux de peinture exigent des frais particuliers liés à des dégradations du locataire, il devra intervenir dans les frais supplémentaires. De même que s’il a repeint le bien dans des couleurs "personnelles" ou tapissé un mur qui ne l’était pas.

Fenêtres

Une vitre fendue ou brisée, cela arrive. En cas de force majeure (ex: grêle), le locataire n’est pas responsable. Il le sera en revanche si le dégât est dû à sa négligence (fenêtre qui claque, coup dans la vitre…).

Parquet

Il doit être restitué dans l’état où il se trouvait à l’origine du bail. Il ne peut être plastifié s’il ne l’était pas au départ. Et si un tapis ou un revêtement en pvc l’a recouvert en laissant des marques, il devra être restauré par le locataire sortant.

Robinetterie et toilettes

Les problèmes de robinets qui fuient et de chasses qui coulent sont des grands classiques de la location! C’est au locataire d’entretenir ces appareils en remplaçant les joints et en détartrant. En cas d’usure, le remplacement du matériel est à charge du bailleur.

Vannes de chauffage

Les modèles thermostatiques ont tendance à se bloquer si on ne les utilise pas. Le preneur doit veiller à ce qu’elles ne "coincent" pas. Leur déblocage est à sa charge. En cas de défaut de fonctionnement, le remplacement est aux frais du propriétaire.

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