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Combien pouvez-vous emprunter pour votre résidence secondaire?

Les quotités d'emprunt sont en général plus limitées que pour l'habitation propre. Si vous ne comptez pas louer votre résidence secondaire, votre capacité d'emprunt sera impactée.
©Filip Ysenbaert

Vous envisagez d'acheter une maison dans les Ardennes ou un appartement à la Côte belge comme seconde résidence. Mais pas question de la donner en location, vous voulez pouvoir en profiter quand vous le souhaitez. Quel montant votre banque vous accordera-t-elle pour financer votre projet? Sur quels critères se basera-t-elle? 

Capacité de remboursement

Comme pour l'achat de votre habitation propre, votre capacité de remboursement est un élément déterminant. Plusieurs facteurs entrent en compte: votre situation professionnelle - dont la stabilité de votre emploi et les revenus qui y sont liés -, et vos revenus disponibles. 

1/3
des revenus
En règle générale, l’acquéreur consacre maximum 1/3 de ses revenus au remboursement de son emprunt.

En règle générale, l’acquéreur consacre maximum 1/3 de ses revenus au remboursement de son emprunt. Mais cette règle n'est pas figée, elle dépend surtout des revenus nets de l'acquéreur.  Il est généralement considéré qu’un client qui dispose de 2.500 euros de revenus peut consacrer 33% de ce montant au remboursement du crédit. Avec 3.000 euros de revenus, ce pourcentage s’élève à 35%, puis à 40% pour 3.500 euros de revenus. Au-delà, ce pourcentage peut grimper à 40-45% voire plus. 

Si vous avez encore un emprunt à rembourser pour votre habitation ou un autre investissement, cela risque de limiter le montant que votre banquier vous accordera, étant donné qu'une partie de vos revenus est déjà consacrée au remboursement de cet autre crédit. 

Puisqu'il ne s'agit pas d'un investissement à but locatif, la banque ne prendra pas en compte les loyers que vous auriez pu tirer de la location du bien. 

Apport en fonds propres 

La Banque nationale de Belgique (BNB) a plafonné les quotités d’emprunt que les banques peuvent accorder à 80% depuis le 1er janvier 2020 (90% pour les primo-acqéreurs). Cela signifie que vous pouvez emprunter 80% maximum de la valeur de l’immeuble. En plus des 20% d’apport personnel, vous devrez encore ajouter le montant des frais (droits d’enregistrement et frais de notaire) d’environ 15%, voire la TVA pour du neuf (21%). La BNB accorde une marge de tolérance: 10% du volume global prêté par une banque peuvent porter sur une quotité plus élevée (90% maximum).  

Dans le cas d'une résidence secondaire, vous pouvez également contracter un emprunt en mettant d’autres avoirs en garantie afin de diminuer fictivement la quotité. L’investisseur peut ainsi mettre en garantie la partie déjà remboursée de son habitation principale ou tout autre bien sur lequel aucune banque n’a d’hypothèque, un compte-titres (chez Deutsche Bank ou dans certaines banques privées) ou encore une assurance groupe. Dans ce cas, l’assureur peut proposer une avance sur le versement final (avec des intérêts à payer) ou la mise en gage du contrat à la banque qui vous accordera votre prêt. 

Résumé
  • Votre situation professionnelle et vos revenus sont des éléments déterminants pour votre banquier pour fixer le montant que vous pourrez emprunter. 
  • Puisque vous ne tirerez aucun revenu locatif de cet achat, ce critère ne pèsera pas dans la balance pour vous accorder un montant plus élevé.
  • Les quotités d'emprunt sont plus limitées que pour l’habitation propre (80%).
  • Si vous n'avez pas d'apport de départ, il est possible d’utiliser d’autres garanties pour investir dans l’immobilier 

D’ordinaire, l’acquéreur consacre maximum 1/3 de ses revenus au remboursement de son emprunt. Mais le pourcentage dépend plus souvent des revenus nets de l’emprunteur. Si la règle de 1/3 prévaut, elle n’est pas figée. 
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