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Où emprunter pour financer un achat immobilier à l'étranger?

Vous envisagez d’acheter un bien en Espagne, en France, en Italie ou ailleurs. Mais pour son financement, vaut-il mieux emprunter en Belgique où à l’étranger?
©Filip Ysenbaert

Il existe plusieurs façons de financer une résidence secondaire. Si la plupart des investisseurs optent pour un crédit hypothécaire classique, d’autres solutions existent cependant, comme le crédit bullet, la reprise d’encours, le gage sur une assurance groupe ou un compte-titres, etc. Mais avant de choisir le type de financement, encore faut-il décider de la "résidence" de votre crédit hypothécaire. Avez-vous intérêt à financer en France votre villa sur la Côte d’Azur? Ou vaut-il mieux effectuer ces démarches en Belgique, où vous résidez?

Emprunter à l’étranger

Rien ne vous interdit de passer par une banque locale si vous achetez à l’étranger. Mais si vous ne disposez d’aucun revenu domicilié sur un compte dans le pays où vous souhaitez acquérir un bien, y obtenir un crédit hypothécaire risque d’être très compliqué. "Je n’ai encore jamais vu une banque consentir un prêt avec une simple hypothèque sur le bien, alors que le client n’a encore aucune résidence ni de revenus en France", pointe Bertrand Marot, directeur international & professional wealth management chez Degroof Petercam. "Les institutions financières étrangères refuseront de prime abord un crédit hypothécaire à un client étranger, mais proposeront peut-être de réétudier le dossier s’il dépose de l’argent dans une assurance-vie par exemple. Pour autant, cela ne sera peut-être pas suffisant", détaille le spécialiste. Les banques ayant besoin de garanties, c’est-à-dire de sécurité quant à la solvabilité du client, il est donc très compliqué pour des acquéreurs potentiels qui n’ont pas d’historique local d’y obtenir un financement pour l’achat d’un bien.

"Il est plus simple, plus facile et plus rapide d’emprunter auprès d’une banque belge."
Bertrand Marot
Degroof Petercam

Si vous réussissez malgré tout à obtenir un crédit à l’étranger, vous pourrez éventuellement bénéficier de taux plus avantageux. En France par exemple, "les taux d’intérêt sont plus compétitifs qu’en Belgique, le marché y étant très concurrentiel", indique Bertrand Marot. Mais rien ne garantit que les institutions financières françaises, espagnoles ou italiennes vous accordent un meilleur taux que votre banque belge. Veillez donc bien à comparer les taux de base d’un pays à l’autre et d’une banque à l’autre.

L’hypothèque est souvent l’élément le plus complexe lors de l’achat d’une résidence secondaire à l’étranger. Si vous passez par une banque locale, vous pourrez souscrire cette hypothèque sur place et sur le bien en question, ce qui est presque impossible à réaliser avec une banque belge. "Un prêt au sein d’une banque étrangère permet en effet de souscrire une hypothèque sur place, c’est un des avantages", concède Valéry Halloy, porte-parole de BNP Paribas Fortis (BNPFF), leader sur le marché du crédit hypothécaire en Belgique.

Emprunter en Belgique

Mais emprunter en Belgique reste vraisemblablement plus accessible. "Il est plus facile d’obtenir un prêt auprès d’une banque belge qui connaît mieux la situation financière du client, surtout si les revenus (professionnels, mobiliers, locatifs) du client se situent principalement en Belgique", explique Valéry Halloy. Un avis partagé par Bertrand Marot: "Il est plus simple, plus facile et plus rapide d’emprunter dans une institution financière belge. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle les banques belges ont développé toute une offre: elles ont réalisé que c’était très compliqué pour leurs clients de contracter un crédit à l’étranger."

Le taux en vigueur est le même pour un bien situé en Belgique ou à l’étranger.
Valéry Halloy
Porte-parole de BNPPF

Vous pouvez contracter un nouveau crédit auprès de votre banque en respectant certaines conditions: "Au moins un des emprunteurs devra être résident belge, le client devra disposer de revenus suffisants pour rembourser le crédit et il doit disposer d’un bien en Belgique qui sera pris en gage", liste le porte-parole de BNPPF. Car il faut normalement souscrire une hypothèque ou un mandat sur votre résidence au soleil. "Souscrire une hypothèque sur une seconde résidence à l’étranger est possible, mais c’est un sujet complexe et c’est pourquoi les banques belges n’offrent généralement pas cette possibilité", explique Valéry Halloy. S’il y a un souci d’insolvabilité, il est en effet très compliqué pour la banque d’aller saisir un bien à l’étranger et de le soumettre aux enchères. Rassurez-vous, des solutions existent. Vous pouvez par exemple utiliser l’hypothèque sur votre premier bien ou un compte-titres comme garantie pour le remboursement du crédit hypothécaire de votre résidence secondaire.

Quant au taux, les banques belges ne font pas de différence si le bien se situe chez nous ou ailleurs. "Le taux en vigueur est le même pour un bien situé en Belgique ou à l’étranger, indique encore le porte-parole de BNPPF. Au client de comparer avec les taux proposés par les banques étrangères."

Qu’en est-il des avantages fiscaux?

L’État fédéral belge accorde deux avantages fiscaux sur les secondes résidences. Pour y prétendre, il faut que l’habitation se situe en Belgique ou dans l’Espace économique européen (EEE), qui comprend tous les pays membres de l’Union européenne et trois des quatre États membres de l’Association européenne de libre-échange (Norvège, Islande et Liechtenstein, mais pas la Suisse). Le crédit hypothécaire doit également avoir été conclu en Belgique ou dans l’un des pays de l’EEE.

Le premier avantage fiscal est la déduction ordinaire d’intérêts fédérale, qui permet de déduire intégralement les intérêts payés du revenu immobilier imposable.

Le second est celui que l’on peut obtenir sur les amortissements de capital. Celui-ci dépend de l’existence ou non d’un emprunt en cours pour sa résidence propre et du moment où cet emprunt a été conclu, puisqu’il ne peut pas être cumulé avec d’autres réductions d’impôts (chèque habitat) accordées par les Régions (sauf dans un nombre de cas limité), car elle fait partie du même panier fiscal. Pour pouvoir prétendre à cet avantage fiscal, il faut que votre crédit réponde à une série de conditions: l’emprunt court au moins sur 10 ans et doit être garanti par une inscription hypothécaire. Les amortissements de capital et la prime éventuelle d’une assurance solde restant dû donnent droit à la réduction d’impôt fédérale pour l’épargne à long terme, soit 30%. Le montant qui procure un avantage fiscal est toutefois limité selon l’année de l’emprunt et vos revenus professionnels.

Vous pouvez également prétendre à certains avantages fiscaux dans le pays où est située votre résidence secondaire, mais pour en bénéficier "il faut que l’objet du crédit soit très clair et que son affectation, s’il ne s’agit pas d’un crédit hypothécaire, soit précisée", avertit Bertrand Marot.

Résumé
  • Rien ne vous interdit de passer par une banque locale si vous achetez à l’étranger. Mais si vous ne disposez d’aucun revenu domicilié sur un compte dans le pays où vous souhaitez acquérir un bien, y obtenir un crédit hypothécaire risque d’être très compliqué

  • L’hypothèque est souvent l’élément le plus complexe lors de l’achat d’une résidence secondaire à l’étranger. Si vous passez par une banque locale, vous pourrez souscrire cette hypothèque sur place et sur le bien en question, ce qui est presque impossible à réaliser avec une banque belge. 

  • Emprunter en Belgique reste plus accessible mais l'emprunteur doit disposer d'un bien en Belgique ou d'un compte-titre qui sera pris en gage. 

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