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Taxé sur la plus-value lors de la vente de votre maison?

Si vous travaillez non seulement au bureau, mais également chez vous après vos heures, vous pouvez déduire une partie de vos frais (par exemple, 10%) au titre de frais professionnels. Mais en cas de revente de votre habitation, seriez-vous imposé à hauteur de 10% sur la plus-value?

 

(mon argent) - Un lecteur de Mon argent a posé la question ci-dessous à la rédaction. Jef Wellens, consultant fiscal chez Kluwer, y répond: "Quand il y a avantage fiscal d'un côté, il y a forcément désavantage de l'autre. "What goes up, must come down". Pas d'épargne pension fiscalement avantageuse, par exemple, sans que le fisc n'y prélève sa part en bout de course. Suivant le même raisonnement, vous pensez que si vous amortissez la part professionnelle d'une habitation, le revenu futur de la vente de ce bien sera imposé. Vous n'avez pas totalement raison, heureusement."

 

 

 

Pas prévu par la loi

N'est imposable que ce qui est défini comme tel par la loi. Les plus-values sur les actifs professionnels, comme l'habitation utilisée (partiellement) comme bureau sont en effet légalement imposables (en partie). Mais uniquement lorsque la plus-value est réalisée par une entreprise ou le titulaire d'une profession libérale. L'activité professionnelle doit en d'autres termes fournir un avantage fiscal, un bénéfice, à mentionner au point XVII ou XVIII de la déclaration fiscale.

Si vous n'exercez pas de profession complémentaire comme indépendant à la maison, mais que vous amortissez une partie de votre maison en tant qu'employé, l'éventuelle plus-value future de la maison ne constituera jamais un revenu professionnel imposable, en l'absence de base légale. La loi considère en effet les plus-values comme une matière imposable lorsqu'elles ont pris la forme de bénéfices, mais pas lorsqu'elles font partie d'un salaire. Les salaires sont les revenus des salariés, que ceux-ci mentionnent au point IV de la déclaration fiscale, mais aussi des chefs d'entreprises, qui les mentionnent en regard du point XVI. Leurs plus-values professionnelles échappent donc à l'imposition.

Dans votre question, vous suggérez que vous êtes salarié et travaillez après vos heures de bureau. La plus-value éventuellement réalisée sur votre maison est donc exonérée d'impôt. Ce qui est vrai pour votre maison l'est par ailleurs pour tous les autres biens que vous souhaiteriez amortir dans le cadre de l'activité que vous exercez après vos heures : une voiture utilisée pour d'autres déplacements professionnels (que le trajet domicile-lieu de travail) ou un PC que vous achèteriez pour travailler le soir. L'amortissement est déductible sans imposition de la plus-value en contrepartie.

Question de délais

La plus-value sur la maison ne peut pas davantage être imposée au titre de revenu divers. Ce n'est possible que pour les plus-values réalisées sur la vente rapide d'un bâtiment. Il doit le cas échéant être vendu dans un délai de cinq ans à compter de son achat ou de sa première occupation s'il s'agit d'une nouvelle construction. De plus, l'impôt sur revenus divers ne peut jamais s'appliquer à votre habitation privée, celle que vous habitez. La plus-value n'est donc pas imposable, ni au titre de revenu professionnel, ni sous la forme de revenus divers.

Cela étant, si la plus-value est réalisée pendant l'exercice d'une profession indépendante à titre complémentaire (générant un bénéfice), elle sera imposable au titre de revenus professionnels.

La plus-value représente la différence positive entre le prix de vente de l'habitation (moins les frais de vente) et la "valeur fiscale" de la maison (valeur d'acquisition initiale réduite des amortissements appliqués).

Pour une habitation totalement amortie (après 33 ans), la plus-value est donc égale au prix de vente net. Si la maison a été amortie à 10%, seuls 10% de la plus-value sont imposables. Ce pourcentage peut cependant être impacté par le droit patrimonial mais c'est un autre débat...

 

 

 

 

 

 

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