Un mandat hypothécaire pour faire baisser vos frais d'acquisition

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Si vous êtes un "bon" profil, la banque acceptera très probablement de spliter votre crédit logement en hypothèque/mandat hypothécaire. Vous ferez ainsi de sérieuses économies sur les frais d’acquisition.

Lorsque vous empruntez pour financer l’acquisition d’un bien immobilier, la banque qui vous accorde votre crédit va assurer ses arrières au cas où vous ne pourriez pas rembourser votre crédit. La plupart du temps, cela prend la forme d’une hypothèque sur votre bien, mais celle-ci peut être complétée ou remplacée par une garantie moins élevée: le mandat hypothécaire. Dans de rares cas, la banque sera même d’accord de vous prêter de l’argent en échange d’une simple promesse d’hypothèque, qui est le degré le plus bas de la sûreté pour la banque. Comme l’explique Joëlle Neeb, porte-parole d’ING Belgique, "la combinaison de suretés que la banque met en place en couverture du crédit varie énormément, car elle dépend des différents paramètres du dossier, en particulier des aspects ‘risque’ de celui-ci". Par ailleurs, chaque formule engendre des frais et des traitements fiscaux différents.

L’hypothèque

Une hypothèque est une sûreté réelle prise sur votre bien immobilier. Elle est constituée au moyen d’un acte signé devant le notaire. Si vous rencontrez des difficultés à rembourser votre crédit, l’hypothèque permet à la banque de vendre ce bien, en dernier recours, pour récupérer le montant dû.

Frais. Outre les frais de dossier bancaires, l’hypothèque engendre des frais d’inscription hypothécaire, constitués des honoraires du notaire et des droits d’enregistrement. Par exemple, pour un montant emprunté de 200.000 euros, les frais sont estimés entre 5.207 et 5.570 euros, selon le site www.notaire.be. Ceux-ci sont constitués de 700 à 1.000 euros de frais administratifs, de 925 euros d’honoraires de notaire, le reste étant lié aux droits d’enregistrement, droits d’écriture, droits d’hypothèque, etc.

1.244 €
L’hypothèque engendre des frais d’entrée mais également des frais de sortie. De fait, lorsque vous vendez votre habitation ou que vous refinancez votre crédit dans une autre banque, vous devrez payer des frais d’acte de mainlevée d’hypothèque. Pour une valeur de 200.000 euros, ils s’élèvent à 1.244 euros.

S’y ajoute que si vous revendez votre bien ou que vous refinancez votre crédit hypothécaire dans une autre banque alors que l’hypothèque court toujours (elle dure 30 ans), vous devrez payer des frais de mainlevée hypothécaire, qui peuvent vite dépasser un millier d’euros. Par exemple, pour une hypothèque d’une valeur de 200.000 euros, les frais d’acte de mainlevée s’élèvent à 1.244 euros. En revanche, si vous remboursez votre crédit anticipativement et que vous ne vendez pas l’habitation, "il n’est pas nécessaire de mettre fin à l’hypothèque. Que la banque ait une hypothèque sur votre maison n’est pas problématique".

Fiscalité. Même s’il s’agit de l’acte le plus coûteux pour l’emprunteur, le crédit logement couvert par une hypothèque est le seul qui entre en compte pour la déduction fiscale pour l’habitation propre et unique, à savoir le bonus logement en Flandre et le chèque habitat en Wallonie.

Le mandat hypothécaire

Un mandat hypothécaire donne le droit à la banque de constituer dans l’avenir, de manière unilatérale, une hypothèque sur votre bien immobilier. Il est conféré au moyen d’un acte signé devant le notaire. Par cet acte, vous donnez la possibilité à votre banque de prendre une hypothèque sur votre bien immobilier en cas de difficultés de remboursement du crédit.

En réalité, il est très rare cependant que les banques acceptent de ne prendre qu’un mandat hypothécaire. Si elle accepte, ce sera pour une partie du montant emprunté, qu’elle fixe elle-même. La banque en ligne Keytrade Bank propose toujours, si c’est possible, le split hypothèque/mandat lors d’une simulation de crédit, calculé automatiquement sur la base du montant emprunté.

Frais. Quand vous donnez un mandat hypothécaire à votre banque, celle-ci ne doit pas inscrire le bien auprès du conservateur des hypothèques, ce qui réduit sensiblement les coûts. Si vous empruntez 200.000 euros en ne donnant à la banque qu’un mandat hypothécaire, le coût se limitera à environ 1.250 euros. Soit nettement moins que dans le cas d’une inscription hypothécaire, puisque vous n’avez pas de droits d’enregistrement à payer.

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"Un mandat hypothécaire est généralement proposé à des clients ayant un risque limité. Cela permet d’optimaliser la situation fiscale du client (couverture par hypothèque du montant correspondant de la tranche fiscale et du solde par mandat hypothécaire)", explique Valéry Halloy, porte-parole de BNP Paribas Fortis. D’autant plus que, comme le rappelle Renaud Grégoire, "depuis 2018, les frais d’inscription hypothécaire au bureau de conservation des hypothèques pour des montants supérieurs à 300.000 euros sont passés à 900 euros, contre 220 euros pour des montants inférieurs". D’où l’intérêt de ne pas dépasser ce montant en crédit hypothécaire.

Fiscalité. Le remboursement d’un crédit couvert par un mandat hypothécaire ne donne pas droit aux avantages fiscaux pour habitation propre et unique qui subsistent en Flandre et en Wallonie, sauf à concurrence de la partie couverte par le crédit hypothécaire.

En revanche, rien n’empêche le contribuable de bénéficier de la déduction ordinaire des intérêts (fédéral) à laquelle il a éventuellement droit, étant donné qu’il peut déduire de l’ensemble de ses revenus cadastraux les intérêts de tout emprunt contracté dans le but de conserver/acheter/entretenir un bien immobilier. Il peut même s’agir d’un crédit à la consommation, pour autant qu’il soit lié à un bien immobilier.

La promesse d’hypothèque

On arrive au degré minimal de la garantie du point de vue de la banque. La promesse d’hypothèque est une sûreté qui consiste en un simple engagement pris par le client de mettre son bien en hypothèque à la première demande de la banque. Les promesses d’hypothèques sont très rares. Par exemple, "ING ne recommande plus de promesse en couverture des crédits hypothécaires", affirme Joëlle Neeb.

Frais. Il s’agit d’un contrat sous seing privé, qui ne nécessite ni de passer devant un notaire, ni au bureau des hypothèques. Avec une promesse d’hypothèque, l’emprunteur ne doit pas non plus contracter d’assurance solde restant dû ou n’importe quel produit annexe de la banque. Seuls devront être payés les frais de dossier.

Fiscalité. Le remboursement et le paiement des intérêts d’un emprunt hypothécaire couvert par une promesse d’hypothèque ne donnent bien sûr pas droit aux avantages fiscaux pour habitation propre et unique. Ici aussi, rien n’empêche cependant de déduire, si le cas s’y prête, les intérêts d’un tel emprunt dans le cadre de la déduction ordinaire d’intérêts.

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