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Valeur vénale, valeur intrinsèque: comment lire un rapport d'expertise?

Vous avez fait expertiser votre bien avant de le mettre en vente. Comment fixer à présent votre prix en fonction du rapport de l'expert?
©Filip Ysenbaert

Vous avez décidé de faire appel à un expert pour évaluer la valeur de votre maison ou de votre appartement? Sachez qu'il n’existe pas de "modèle" de rapport d’expertise. Chaque expert choisit les données et informations qu’il estime pertinentes. Il peut donc être très (trop) concis et ne pas expliquer suffisamment comment il aboutit à un montant déterminé. Veillez donc à choisir un expert qui décrit bien comment il est arrivé à la valeur finale pour votre habitation. Et convenez avec lui, au préalable, des éléments que vous voulez certainement voir apparaître dans son rapport. Il peut éventuellement vous en faire la démonstration à l’aide d’une expertise effectuée précédemment.

L'objectivité a un prix

- Pour évaluer correctement votre habitation, faites appel de préférence à un expert indépendant qui connaît bien votre région. Dénué de tout biais émotionnel, son avis sera objectif. Il sait comment le marché réagira lorsque votre bien sera mis en vente.

- Si vous vous adressez à un expert-géomètre, le prix d'un rapport d’expertise variera entre 300 et 600 euros, selon la taille de votre habitation. Pour ce prix, vous disposerez d’un rapport établi de manière détaillée et en toute transparence.

- En général, les agents immobiliers sont disposés à évaluer votre habitation. En échange de la gratuité de ce service, ils exigent l’exclusivité de la vente et ne vous remettent pas le rapport d’expertise qui a servi à déterminer le prix demandé.  

 

 

Un rapport d’expertise bien ficelé détermine aussi bien la valeur intrinsèque que la valeur vénale de votre bien.

La valeur intrinsèque d’un bien est la valeur qu’elle a pour le vendeur. En théorie, la valeur d’un bien immobilier est la somme des valeurs respectives du terrain et de l’immeuble qui s’y trouve. Il faut en plus prendre en compte les volumes et plusieurs autres variables, comme l’usure, la performance énergétique, le degré de finition, etc.

La valeur vénale finale (le prix de vente proposé) est presque toujours inférieure à la valeur intrinsèque, parce d’autres frais supplémentaires entrent en ligne de compte, ce qui pèse sur le prix qu’un acheteur est prêt à mettre pour le bien. En effet, ces coûts sont principalement à la charge de l’acheteur, comme les droits d’enregistrement et les frais de notaire. Il faut encore souvent y ajouter aussi des coûts de rénovation. Ce facteur joue un grand rôle sur le marché immobilier en Belgique. Car si les Belges ont une brique dans le ventre, ils ont aussi beaucoup d’idées d’aménagement dans la tête. Comme les habitations proposées sur le marché ne correspondent quasi jamais à tous leurs souhaits, ils négocient le prix en fonction de l’ampleur des rénovations qu’ils envisagent.

Calculs détaillés

Dans un rapport d’expertise digne de ce nom, l’expert explique également comment il aboutit aux montants proposés. Il calcule tout d’abord la valeur intrinsèque, qui se présente sous la forme d’une addition: la valeur du terrain ajoutée à la valeur de l’immeuble (détaillée). Vous obtenez ainsi un relevé des prix par mètre carré de surface habitable… Ces prix peuvent varier selon les finitions et l’isolation dans chaque partie de l’habitation: par exemple, 1.400 euros le mètre carré pour les véritables pièces de séjour et 800 euros le mètre carré pour le garage et la remise. Cette valeur prend en compte également le revenu cadastral, la performance énergétique et le niveau de finition.

Le rapport d’expertise peut encore être enrichi d’autres données. Certains experts donnent ainsi des points de comparaison: des biens similaires vendus dans le quartier avec, pour chaque habitation, le prix demandé et le prix de vente réel.

Enfin, l’expert mentionne le rapport entre la valeur intrinsèque et la valeur vénale, par exemple: "La valeur vénale normale est estimée à ± 85% de la valeur intrinsèque."

Devez-vous suivre l’avis de l’expert?

C’est vous le vendeur. Vous restez maître à bord. Si vous avez la conviction que le quartier concerné est entré dans une phase de "transition" et devient très "branché", vous pouvez sans problème accroître de 10% le prix proposé par l’expert. Surtout si vous apprenez que des biens comparables dans le quartier ont également atteint des prix plus élevés.

Vous pouvez aussi estimer que votre habitation est nickel, aménagée dans un style qui ravira sûrement les primo-acquéreurs et qu’ils ne trouveront rien de plus beau à des kilomètres à la ronde. Dans ce cas, faites comme il vous plaît!

En demandant 10% de plus que la "valeur vénale" proposée par l’expert, vous vous rapprochez ainsi de la "valeur intrinsèque" qu’il avait calculée.

L’argumentation reste la même: dans les quartiers recherchés, les acheteurs acceptent souvent de payer plus que le prix demandé parce qu’il y a vingt ou trente autres candidats intéressés. Dans une telle situation, il y a toujours une personne qui veut le bien coûte que coûte. Ainsi en décide la loi de l’offre et de la demande. Et cette fois, elle fait clairement le bonheur du vendeur.

Résumé
  • Veillez à choisir un expert qui décrit bien comment il est arrivé au prix final pour votre habitation. 
  • La valeur intrinsèque d’un bien est la valeur qu’elle a pour le vendeur. En théorie, la valeur d’un bien immobilier est la somme des valeurs respectives du terrain et de l’immeuble qui s’y trouve. 
  • La valeur vénale finale (le prix de vente proposé) est presque toujours inférieure à la valeur intrinsèque parce d’autres frais supplémentaires entrent en ligne de compte, ce qui pèse sur le prix qu’un acheteur est prêt à mettre pour le bien.
  • Le rapport d’expertise peut être enrichi d’autres données: des biens similaires vendus dans le quartier avec, pour chaque habitation, le prix demandé et le prix de vente réel.
  • Vous restez maître à bord. Selon vos convictions, vous pouvez accroître le prix de vente pour qu'il s'approche de la valeur intrinsèque. 

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