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Fin de bail : la différence entre indemnités de rupture et préavis

©Getty Images/iStockphoto

En cas de rupture anticipée du bail à l'initiative du locataire, ce dernier doit respecter un préavis. Les indemnités de rupture viennent en complément.

Lorsqu'un bien est donné en location et qu'un bail "classique" de neuf ans est signé entre le propriétaire et le locataire, il arrive fréquemment que ce dernier souhaite quitter les lieux avant l’échéance. Il peut donner son renon sans motif particulier, tant qu’il respecte un préavis de trois mois. Mais s’il s’en va avant la fin de la troisième année du bail, il devra en plus payer des indemnités de rupture. Comme l’explique Patrick Willems, le secrétaire général du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires (SNPC), "de nombreux propriétaires nous appellent parce que leurs locataires contestent le paiement des indemnités de rupture". Les locataires perçoivent en effet dans certains cas le préavis et les indemnités de rupture comme une double peine. Pourtant, ce sont deux choses bien différentes.

"Il arrive souvent que les locataires contestent le paiement des indemnités de rupture."
Patrick willems
secrétaire général du snpc

Préavis

Le préavis doit éviter un vide locatif. Le locataire qui désire rompre un bail de neuf ans doit "prester" un préavis de trois mois. Cela signifie qu’il doit prévenir son propriétaire trois mois avant son départ et continuer à payer le loyer pendant cette période. S’il quitte avant la fin du préavis, il doit donc s’acquitter des loyers restants. "En revanche, si le locataire quitte les lieux avant la période de trois mois mais que le propriétaire parvient à relouer le bien directement, il ne peut pas réclamer le paiement du préavis de la part de l’ancien locataire", précise-t-il.

Indemnités

La loi permet en outre au propriétaire de réclamer des indemnités de rupture si le locataire donne son renon au cours des trois premières années du bail. Ceci n’a rien à voir avec l’occupation du bien. Cela signifie que, même si le propriétaire réussit à relouer directement le bien, il peut réclamer les indemnités. Elles visent à indemniser le propriétaire des frais liés à une relocation: publicité pour relouer le bien, organisation de visites, remise en ordre de l’une ou l’autre chose, frais d’agence éventuels, etc. Celles-ci sont dues à la fin de la période de préavis ou dès que le locataire remet les clés s’il s’en va avant.

Indemnités dues par le propriétaire

Il peut aussi arriver que le propriétaire doive payer des indemnités à son locataire. Cela arrive dans trois cas : 

1) Lorsqu'il résilie un bail de courte durée pour occupation personnelle, après la première année du bail, il doit donner au locataire un préavis de trois mois et lui payer une indemnité de 1 mois de loyer. 

2) Lorsqu'il résilie un bail de neuf ans sans motif, il doit donner un préavis de six mois. S'il résilie le bail à l'expiration du premier triennat, il doit payer une indemnité équivalente à 9 mois de loyer. S'il le résilie à l'expiration du second triennat, il doit payer une indemnité équivalente à 6 mois de loyer. 

3) S'il résilie le bail pour l'occuper personnellement (ou pour un membre de sa famille) ou pour effectuer des travaux et qu'il ne respecte pas les conditions, il peut être amené à verser une indemnité équivalente à 18 mois de loyer. 

Le montant est fixé à trois mois de loyer hors charges et hors frais (sur la base du dernier loyer payé) si le locataire quitte l’appartement dans la première année du bail, à deux mois de loyer dans la deuxième année du bail et à un mois de loyer dans la troisième année du bail. Ensuite, le propriétaire ne peut plus réclamer d’indemnités. S’il s’agit d’un bail de courte durée (inférieure ou égale à trois ans), l’indemnité s’élève à un mois de loyer.

Faire preuve de souplesse…

Dans les faits, l’application de l’indemnité de rupture va dépendre de la relation entre le locataire et le propriétaire. "Si le propriétaire estime que le locataire a toujours bien payé son loyer, entretenu soigneusement le bien et qu’en plus, il parvient à le relouer rapidement, il ne va pas forcément réclamer les indemnités de rupture", explique Patrick Willems.

En outre, le locataire qui met fin anticipativement au bail peut proposer à son propriétaire de se mettre lui-même à la recherche d’un remplaçant pour négocier la suppression des indemnités de rupture. "Mais c’est le propriétaire qui décide unilatéralement d’accepter ou non ce procédé. S’il l’accepte, il n’est pas dit qu’il sera satisfait du nouveau locataire qui lui sera présenté, dans le respect toutefois des règles de non-discrimination", prévient-il.

… ou ne rien lâcher

Si le propriétaire décide de réclamer les indemnités de rupture, il est fréquent que le locataire qui a "presté" (ou payé) son préavis estime avoir "assez donné" et conteste le paiement des indemnités. Les propriétaires peuvent dès lors poursuivre le locataire devant la justice de paix.

Attention, le propriétaire ne peut pas utiliser la garantie locative en cas de non-paiement des indemnités de rupture. De fait, cette garantie est bloquée sur un compte et ne peut être libérée qu’avec l’accord des deux parties. Elle sert à compenser d’éventuels dégâts locatifs occasionnés au bien loué. Cependant, si l’affaire des indemnités est portée devant la justice de paix, le juge peut décider – s’il estime qu’elles sont dues – de débloquer la garantie locative au profit du propriétaire, ce qui accélère le processus de recouvrement.

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