Comment votre résidence secondaire à l'étranger est-elle taxée ?

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Le gouvernement n'a pas encore trouvé de solution pour résoudre le problème de taxation des résidences secondaires à l'étranger. L'Europe demande depuis des années à la Belgique d'harmoniser son système de taxation qui diffère selon que la résidence secondaire soit située en Belgique ou dans le reste de l'Union européenne.

Les propriétaires de résidences secondaires à l'étranger ne savent toujours pas comment seront taxés leurs revenus locatifs (fictifs ou réels) à l'avenir. De fait, la Belgique n'a pas encore réglé le problème de discrimination qui existe, selon les instances européennes, entre la taxation des résidences secondaires à l'étranger et celle des résidences secondaires situées en Belgique. Le gouvernement n'a pas trouvé de solution lors du dernier contrôle budgétaire, alors que le temps presse. Le dernier arrêt rendu par la Cour européenne de Justice dans ce dossier date du mois d'avril. La Belgique pourrait être condamnée à payer des astreintes si la situation n'est pas réglée, or le gouvernement passera en affaires courantes à partir du mois de mars. 

Quel est le problème ? La Belgique réserve un traitement fiscal différent entre les Belges qui possèdent une résidence secondaire en Belgique et ceux qui en possèdent une dans un autre pays de l’Union européenne, ce qui enfreint le principe de la libre circulation des capitaux. Le fisc belge se base sur deux modes de calcul différents pour évaluer la base imposable des résidences secondaires. Le calcul est généralement plus favorable pour les biens situés à l'étranger. 

  • En Belgique. Que l’habitation soit louée à des fins privées ou ne soit pas louée, le contribuable devra déclarer le revenu cadastral du bien majoré de 40%. Cette base imposable sera ensuite indexée et ajoutée aux autres revenus imposables globalement pour être taxée selon le tarif progressif par tranches prévu par le code des impôts sur les revenus. On sait que dans de nombreux cas, le revenu cadastral des biens n'est plus en phase avec leur potentiel locatif réel.


  • A l’étranger. Si la résidence secondaire est louée, le contribuable déclare les loyers réels, diminués des taxes déjà payées à l’étranger. Sur le montant déclaré sera déduit un forfait de 40% au titre de frais d’entretien et de réparation. Si la résidence n’est pas louée, le contribuable doit déclarer un "revenu locatif moyen annuel", qui est déterminé différemment selon les pays, diminué des impôts déjà payés à l’étranger. Sur le montant déclaré sera déduit le même forfait de 40%.

Si la Belgique a conclu une convention préventive de double imposition avec le pays en question (c’est le cas avec la France, l’Italie, le Portugal, l’Espagne, etc. ), ces revenus (fictifs ou réels) sont exonérés en Belgique, mais sous réserve de progressivité. Cela signifie que l’on tient compte des revenus étrangers pour déterminer le taux d’imposition qui sera appliqué aux autres revenus (taxables en Belgique au tarif progressif).

S’il n’y a pas de convention entre la Belgique et le pays dans lequel le contribuable détient une résidence secondaire, alors ce dernier sera taxé sur ses revenus étrangers (réels ou fictifs) en Belgique. La partie de l’impôt belge correspondant proportionnellement aux revenus immobiliers étrangers est toutefois réduite de moitié.


Dans ce contexte, les instances européennes demandent à la Belgique d'harmoniser son système de taxation des résidences secondaires. Mais elles ne précisent pas de quelle manière. Il semble que le ministre des Finances planche actuellement sur une taxation des résidences détenues à l’étranger sur la base de la valeur locative réelle convertie en revenu cadastral selon une formule à définir. 

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