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Comment déclarer une seconde résidence en Belgique

Vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire en Belgique? Même si vous ne la louez jamais, vous devez la mentionner dans votre déclaration fiscale annuelle.
©Shutterstock

Les propriétaires d’un bien immobilier paient chaque année le précompte immobilier. Mais cela ne veut pas dire que vous êtes quitte sur le plan fiscal. Vous devez également reprendre votre seconde résidence dans votre déclaration d’impôts, après quoi elle sera taxée à l’impôt des personnes physiques.

1/ Vous ne la louez jamais

Votre résidence secondaire est imposée sur la base du revenu cadastral indexé, majoré de 40%. Les éventuels intérêts payés pour financer l’achat du bien peuvent être déduits. C’est le fisc qui effectue ce calcul.

Le solde est ajouté à vos autres revenus et imposé à votre taux d’imposition le plus élevé. Ce taux, qu’on appelle le taux marginal, est d’au moins 25% et peut atteindre 50% (hors centimes additionnels communaux). Les règles sont différentes pour une seconde résidence située à l’étranger.

Les bons codes

Vous devez déclarer vos biens immobiliers situés en Belgique au cadre III sous le titre «A. Revenus belges». Si vous ne donnez jamais le bien en location, vous déclarez le revenu cadastral non indexé au code 1106/2106. Si vous déclarez plus d’un bien immobilier, vous additionnez les différents revenus cadastraux.

2/ Vous la mettez (parfois) en location

Vous donnez en location une maison, un appartement, un magasin ou un autre bien immobilier situé en Belgique? Payer le précompte immobilier annuel ne suffit pas. Vous êtes tenu de reprendre ce bien immobilier dans votre déclaration d’impôts. Ce que vous devez déclarer et la manière dont vous êtes imposé varient en fonction de l’utilisation qu’en fait le locataire.

  1. Utilisation exclusivement privée

Si le locataire n’utilise votre bien qu’à titre privatif, vous serez imposé sur la base du revenu cadastral indexé, majoré de 40%. Vous pouvez déduire les éventuels
intérêts payés pour financer l’achat de ce revenu immobilier. C’est le fisc qui effectue ce calcul.

Le solde est ajouté à vos autres revenus et imposé à votre taux d’imposition le plus élevé (de 25 à 50%, hors centimes additionnels communaux).

2. Utilisation professionnelle

Si le locataire est une société ou une personne physique qui utilise le bien à des fins professionnelles, vous devez indiquer dans votre déclaration d’impôts tant le revenu cadastral non indexé que les revenus locatifs bruts réellement perçus. Ceux-ci comprennent non seulement le loyer, mais aussi les avantages locatifs, comme des frais d’entretien et de réparation qui sont à charge du locataire alors qu’en principe c’est le bailleur qui doit les supporter.

Vous ne pouvez pas déduire de ce loyer brut les frais d’entretien et de réparation que vous avez exposés: le fisc applique lui-même un forfait de 40%. Ces frais forfaitaires sont toutefois plafonnés à deux tiers du revenu cadastral non indexé, multipliés par un facteur de 4,60. Il existe également une limite inférieure: vous êtes imposé au minimum sur le revenu cadastral indexé, majoré de 40%. Les éventuels intérêts payés pour financer l’achat du bien sont déduits du revenu immobilier imposable.

Lire aussi | Les avantages fiscaux d'un emprunt pour une résidence secondaire

D’un point de vue fiscal, il est souvent plus avantageux de louer à des particuliers pour un usage privé qu’à une personne qui utilise vos locaux à titre professionnel.

3. Utilisation mixte

Le locataire utilise-t-il vos locaux en partie à titre privé et en partie pour sa profession? Si le bail enregistré précise chaque usage et le loyer y correspondant, vous pouvez appliquer la même proportion dans votre déclaration d’impôts: le loyer réel pour la partie professionnelle et la part proportionnelle du revenu cadastral non indexé pour le reste.

Le solde (ce qui reste après les opérations précédentes) est ajouté à vos autres revenus et imposé à votre taux d’imposition le plus élevé (de 25 à 50%, hors centimes additionnels communaux).

S’il n’y a pas de distinction entre la partie professionnelle et la partie privée dans le bail, vous devez considérer que la totalité du bien est louée à des fins professionnelles.

Qu’en est-il d’une location meublée?

Le revenu mobilier tiré de la location du mobilier s’ajoute au revenu immobilier provenant de la location du bâtiment. Vous pouvez préciser la répartition entre les revenus mobiliers et les revenus immobiliers dans le contrat de bail. Si la répartition n’a pas été convenue dans le bail, le fisc part du principe que 40% du loyer a trait aux meubles. Le revenu mobilier est imposé au taux de 30%, après déduction d’un forfait de frais.

Qu’en est-il d’une location via Airbnb?

Vous louez (une partie de) votre maison ou votre appartement sur Airbnb? Outre les revenus de la location de la chambre et ceux du mobilier, une partie des revenus peut également provenir de prestations de services complémentaires tels que le petit-déjeuner et le nettoyage.

Les bons codes

Vous devez déclarer vos biens immobiliers situés en Belgique au cadre III sous le titre «1. Revenus belges». Si le locataire utilise le bien à titre privé, vous indiquez le revenu cadastral non indexé au code 1106/2106. Si vous déclarez plus d’un bien immobilier, vous additionnez les revenus cadastraux. Si vous n’êtes propriétaire que pendant une partie de l’année, vous ne déclarez que la partie du revenu cadastral correspondant aux jours où vous avez été propriétaire pendant cette année.

En cas d’usage professionnel, vous indiquez le revenu cadastral non indexé au code 1109/2109 et le loyer brut au code 1110/2110.

Vous louez un bien meublé? Vous devez mentionner le revenu mobilier relatif aux meubles au cadre VII dédié aux revenus mobiliers sous le titre «B. Revenus nets de la location, de l’affermage, de l’usage ou de la concession de biens mobiliers» en regard du code 1156/2156.

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